Finances personnelles

Condos: ce qu’il faut savoir avant d’acheter

Depuis quelques années, les copropriétés connaissent un immense succès au Québec : il s’en construit maintenant plus que de maisons unifamiliales et, à Montréal, elles dominent aussi le marché de la revente. Mais avant de jeter son dévolu sur un condo, il faut en connaître les règles et les particularités pour faire un achat éclairé.

Depuis quelques années, les copropriétés connaissent un immense succès au Québec
Photo : iStock

Depuis quelques années, les copropriétés connaissent un immense succès au Québec : il s’en construit maintenant plus que de maisons unifamiliales et, à Montréal, elles dominent aussi le marché de la revente (voir notre dossier dans le numéro d’avril).

Mais avant de jeter son dévolu sur un condo, il faut en connaître les règles et les particularités pour faire un achat éclairé.

1. Les condos neufs

Acheter un condo neuf, c’est éviter les soucis, croient beaucoup d’acheteurs, qui achètent leur futur appartement sur plan, avant même que l’immeuble ne soit mis en chantier. « Malheureusement, plusieurs copropriétaires ont de grosses déceptions dès qu’ils emménagent », dit Me Yves Joli-Cœur, avocat spécialisé en droit de la copropriété. Parmi les principaux problèmes : une superficie finale plus petite que promise, des vices de construction, l’absence de garantie en cas de problème et, surtout, une mauvaise insonorisation, qui fait en sorte qu’on entend les voisins dans leurs appartements et dans les espaces communs.

2. Le processus d’achat

L’achat d’un condo est un peu plus complexe que l’achat d’une maison. L’acheteur devrait faire une offre d’achat conditionnelle à l’inspection des lieux – comme pour une maison -, mais aussi à l’inspection des documents sur la gestion de la copropriété. Cette vérification est essentielle pour connaître l’état des finances et du fonds de prévoyance, les dépenses à venir pour des travaux ainsi que les assurances de l’immeuble. En consultant les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires des dernières années, vous saurez aussi s’il y a des sujets de discorde entre les résidents.

3. Les frais de condo

Un piège guette les acheteurs qui cherchent avant tout un condo avec de faibles charges communes – les frais mensuels payés par chaque copropriétaire pour les dépenses communes et les travaux d’entretien. Si les frais de condo sont bas, ça signifie peut-être que l’entretien de l’édifice est négligé et que le fonds de prévoyance n’est pas suffisant – le Code civil du Québec exige qu’un minimum de 5 % des frais de condo soit versé dans le fonds de prévoyance, mais ce montant est généralement insuffisant, déplore Me Yves Joli-Cœur. « À cause de cette situation, de nombreux copropriétaires doivent du jour au lendemain faire face à des cotisations spéciales de plusieurs milliers de dollars pour payer des travaux d’entretien », dit l’avocat.

4. Les règlements

Même si vous être propriétaire, vous n’êtes pas tout à fait chez vous dans un condo. Vous devez vous plier aux règlements votés par l’assemblée de copropriétaires. Dans certains immeubles, par exemple, il est interdit d’installer un barbecue sur son balcon, de posséder des animaux, d’installer une antenne pour capter la télé par satellite ou des mangeoires pour les oiseaux. Ailleurs, les planchers de bois sont proscrits, les parures de fenêtres sont réglementées, et il est interdit aux travailleurs autonomes de recevoir des clients à domicile. « Plus les années passent, plus les règlements se multiplient », souligne Martin Provencher, auteur du guide L’immobilier en 2025. Avant un achat, il faut s’assurer de pouvoir se conformer aux multiples règles.

5. L’entretien

Pour plusieurs, l’attrait d’un condo réside dans le fait qu’il nécessite peu d’entretien : pas de gazon à tondre, ni de piscine à entretenir ou de grosses rénovations à gérer. C’est vrai, les frais de condo servent notamment à payer pour ces dépenses. Mais les copropriétaires sont cependant responsables conjointement de la gestion de leur immeuble. En assemblée générale, ils doivent élire un conseil d’administration et participer à certaines décisions. Pour s’assurer d’une bonne gestion, les copropriétaires ont tout intérêt à s’intéresser de près à ce qui se passe dans leur immeuble.

Pour en savoir plus :

Logements en copropriété, Guide de l’acheteur, SCHL (Fichier PDF)

Site d’avocats spécialisés en droit de la copropriété