Comment faire de l'argent avec les hypothèques des autres
Finances personnelles

Comment faire de l’argent avec les hypothèques des autres

Les sociétés de placement hypothécaire, vous connaissez? Ce nouveau produit financier promet des rendements élevés… mais non sans risque!

Vous avez cotisé à votre REER au maximum, tout comme à votre CELI, et désirez investir dans des produits à haut rendement ? Les sociétés de placement hypothécaire (SPH) sont peut-être pour vous. Mais qui dit rendement élevé dit aussi risques élevés. Avant de vous lancer, voici quatre choses essentielles à savoir.

1. Le rendement provient notamment d’intérêts sur des prêts

Une société de placement hypothécaire (SPH) accorde des prêts à court terme, généralement de 6 à 24 mois. Le rendement pour les investisseurs oscille entre 5,5 % et 8 %.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime qu’il y aurait de 200 à 300 SPH au pays. Le secteur est en croissance. Depuis 2007, il s’en est créé au moins 36. Ces chiffres restent toutefois approximatifs, puisque aucune organisation gouvernementale ne publie de données officielles à ce sujet.

Le fait que la SPH ne paie pas d’impôt sur le revenu généré par son portefeuille d’hypothèques contribue aux rendements élevés. Les investisseurs, eux, paient de l’impôt sur le dividende versé.

La valeur totale des hypothèques détenues par les SPH se situe autour de 8 à 10 milliards de dollars par année, une part marginale du marché du financement hypothécaire résidentiel, selon Fundamental Research, un institut de recherche de Vancouver, qui a réalisé une série d’études sur ces sociétés pour la SCHL. « Cela représente 0,5 % de tout le marché hypothécaire résidentiel au pays, qui vaut environ 1,4 billion », dit Siddharth Rajeev, directeur de la recherche.

2. Le risque est proportionnel au rendement

Le commun des mortels ne devrait pas investir dans une SPH, estime Me Susan Han, associée au cabinet d’avocats WeirFoulds LLP, à Toronto, et qui compte quelques SPH parmi ses clients. « Il y a une raison pour laquelle ces investissements rapportent 8 % d’intérêt. Vous n’obtiendrez pas un rendement élevé comme celui-là sans un niveau de risque qui vient avec ! »

Les SPH prêtent de l’argent à des emprunteurs à qui les institutions financières réglementées, comme les grandes banques, refuseraient un prêt, en raison d’un historique de crédit difficile à vérifier, par exemple. Il s’agit notamment de travailleurs autonomes, d’immigrants nouvellement arrivés, parfois d’entrepreneurs qui veulent « flipper » une propriété. En contrepartie du risque qu’elles prennent, les SPH demandent aux emprunteurs des intérêts de 8 % à 12 %, donc plus élevés que ceux des banques traditionnelles. À noter : ces prêts ne sont pas encadrés par les règles fédérales et provinciales liées au crédit hypothécaire, au contraire de ceux offerts par les banques et caisses populaires. Advenant une hausse des taux d’intérêt ou une perturbation dans le marché immobilier, de nombreux emprunteurs pourraient se retrouver avec une propriété dont la valeur serait plus faible que leur solde hypothécaire. Pour l’investisseur d’une SPH, cela pourrait signifier l’impossibilité de retirer l’argent qu’il y a investi.

Selon la SCHL, les SPH détiennent le gros des prêts hypothécaires à risque élevé au Canada, les fameux prêts subprime qui ont contribué à la crise financière de 2007-2008. En conférence à Montréal, en novembre, le président de la SCHL, Evan Siddall, a annoncé que son organisme allait s’intéresser davantage aux prêteurs non assujettis à la réglementation fédérale, dont les SPH, qui ont accentué les prêts risqués. Il veut éviter les conséquences que pourraient avoir les déboires dans ce secteur sur l’ensemble du marché.

3. Les SPH sont inexistantes au Québec

La plupart des SPH canadiennes sont établies en Colombie-Britannique, en Ontario et en Alberta — on n’en trouve aucune au Québec, selon les experts consultés par L’actualité. Parmi les plus importantes : Firm Capital Mortgage Investment Corporation, Atrium Mortgage Investment Corporation, Timbercreek Financial, MCAN Mortgage Corporation, toutes cotées en Bourse, ainsi qu’Antrim Investments et Rompsen.

S’il n’y en a pas au Québec, c’est parce que le marché y est mieux desservi par les institutions financières traditionnelles, dans certaines circonstances, qu’ailleurs au Canada, croit Claude Désy, associé chez Dunton Rainville et avocat spécialiste en fiscalité et en valeurs mobilières. « Au départ, le gouvernement a permis aux SPH d’opérer parce qu’il voulait encourager l’accès à la propriété dans des situations où un emprunteur n’aurait pas pu obtenir de prêt d’une grande banque, notamment en région », dit-il. Or, au Québec, les institutions financières reconnues ont des réseaux plus développés en région que d’autres provinces. Hors du Québec, plusieurs SPH ont d’ailleurs été créées justement pour répondre aux besoins des emprunteurs boudés par les banques hors des grands centres.

4. Trouver la bonne SPH n’est pas simple

La façon la plus facile d’investir dans une SPH est de se tourner vers celles cotées en Bourse… mais il en existe très peu — huit en 2014, selon Fundamental Research, de Vancouver. Avant d’investir dans l’une d’elles, Claude Désy conseille d’éplucher les écrits des analystes boursiers pour mieux évaluer ses perspectives de croissance et les risques associés.

L’autre façon est d’investir dans une SPH privée. Mais en trouver une est plutôt difficile, explique Susan Han, du cabinet d’avocats WeirFoulds LLP. Les SPH ciblent habituellement elles-mêmes les individus à valeur nette élevée. « Il existe certaines SPH bien établies, dit-elle, mais quand elles recherchent des investisseurs, elles le font savoir discrètement, souvent par bouche-à-oreille. Elles peuvent aussi passer par un réseau de courtiers pour investisseurs privés. »

Décidément, les SPH, ce n’est pas pour tout le monde.