Beau temps pour l'immobilier
Affaires et économie

Beau temps pour l’immobilier

Alors que les marchés immobiliers de Toronto et Vancouver sont instables, celui du Québec affiche un bilan de santé exemplaire. Un contexte idéal pour ceux qui rêvent d’un nouveau chez-soi !

L’année 2018 s’annonce bien pour les propriétaires qui planteront une pancarte « À vendre » devant leur maison. À Montréal, à Québec, à Gatineau, à Sherbrooke, il se vend plus de propriétés en ce début d’année qu’à pareille date l’an passé — 10 % de plus en moyenne à l’échelle de la province en janvier, selon la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).

Le président de la FCIQ, Patrick Juanéda, l’avait prédit en décembre dernier devant des centaines d’agents immobiliers québécois réunis au Palais des congrès de Montréal pour leur grand-messe annuelle, une journée de conférences sur l’état du marché. En plus de leur annoncer qu’un record de transactions (82 639) avait été enregistré en 2017, Patrick Juanéda a affirmé que ce record serait battu en 2018, selon les calculs de ses analystes. « Préparez-vous à une autre année occupée ! » leur a-t-il lancé, tel un prédicateur, sous un tonnerre d’applaudissements.

Les propriétaires qui vendent sans agent, et ils sont nombreux, ne seront pas en reste. Près d’une propriété sur cinq est maintenant vendue par l’intermédiaire de DuProprio au Québec. « Un nombre record de propriétaires ont vendu grâce à nos services en 2017. Nous avons enregistré 19 051 transactions, une hausse de plus de 10 % par rapport à 2016 », souligne Marco Dodier, président de DuProprio.

Rien ne semble pouvoir ébranler le marché immobilier québécois. Alors que ceux de Toronto et de Vancouver subissent régulièrement des secousses — des hausses vertigineuses de 30 % du nombre de ventes suivies de baisses tout aussi abruptes, par exemple —, à Montréal, ces variations du nombre de transactions n’ont jamais dépassé les 10 % au cours de la dernière décennie.

Même si la croissance des prix a été forte depuis 20 ans au Québec, atteignant jusqu’à 14 % par année, elle n’a en rien été comparable à ce qu’on a vu à l’ouest de la rivière des Outaouais. « Nous n’avons pas eu de hausses des prix de 30 % par année comme à Vancouver », note Joanie Fontaine, économiste pour JLR, une entreprise montréalaise spécialisée dans la compilation et la diffusion de données immobilières.

Bonne nouvelle pour les acheteurs, les hausses spectaculaires des prix sont derrière eux. Par contre, les taux d’intérêt très faibles qui ont alimenté l’activité au cours de la dernière décennie ont déjà commencé à remonter. Mais pas de panique. « Les Québécois achètent en fonction de leurs moyens. Dans une telle situation, ils orientent simplement leur choix vers une propriété moins coûteuse », dit Denis Doucet, directeur de la gestion des talents à l’agence Multi-Prêts Hypothèques. La conjoncture financière internationale rend peu probable un retour aux taux d’intérêt de 10 % ou plus qu’on a connus dans les années 1980 et 1990.

Au grand jeu de l’immobilier, les Québécois ont manifestement quatre as dans leur manche. Voici leurs cartes gagnantes, quoi qu’il arrive.

Les fondations sont solides

La vente de maisons va bien quand l’économie va bien. Et celle du Québec est en santé. En général, la croissance du PIB n’y est ni famélique ni stratosphérique. Elle ne repose pas sur les ressources naturelles, comme celle de l’Alberta ou de Terre-Neuve, et ne subit pas une poussée incroyable, comme celle du grand Toronto.

L’un des piliers du marché immobilier, l’emploi (il en faut un pour obtenir un prêt !), se porte particulièrement bien. Le taux de chômage — 4,9 % en décembre et 5,4 % en janvier—  n’a jamais été aussi bas depuis les 40 dernières années. Les jeunes de 25 à 29 ans, ceux qui commencent à penser à l’achat de leur première propriété, se sont bien débrouillés en 2017, puisque c’est l’un des groupes d’âge où le nombre de personnes en emploi a le plus progressé.

Pour vérifier que la santé de l’économie québécoise repose sur des bases solides et ne s’avère pas seulement une belle peinture qu’on aurait appliquée sur un mur lézardé, l’économiste indépendant François Delorme a élaboré l’Indice de santé de l’économie du Québec avec d’autres experts (notamment l’économiste Pierre Fortin, chroniqueur à L’actualité), pour le compte du cabinet PricewaterhouseCoopers (PwC). « Il s’agit du seul indice qui soit structurel et non conjoncturel », a précisé François Delorme en décembre dernier, devant un parterre d’économistes réunis dans un chic hôtel du centre-ville de Montréal pour le colloque annuel de la section montréalaise de l’Association des économistes québécois.

Les experts ont retenu 26 variables — dont le taux de diplomation de la population active et le niveau de scolarité des immigrants, le PIB par personne et les dépenses en recherche et développement — pour concevoir l’indice, qu’ils ont calculé pour la période allant de 1980 à 2015. Le bilan est très positif : la santé de l’économie québécoise s’est globalement améliorée de 24 % durant cette période. Bref, les fondations de la maison sont stables. (PwC a promis une mise à jour de son indice au printemps 2018.)

L’effet des acheteurs étrangers

Les montagnes russes des marchés immobiliers de Toronto et de Vancouver sont amplifiées par la présence d’acheteurs étrangers fortunés. Ces derniers doivent maintenant payer une taxe de 15 % à l’achat d’une propriété, une mesure qui a engendré une chute brutale du nombre de transactions et du prix des maisons (repartis à la hausse depuis). Ces acheteurs migreront-ils vers le marché montréalais ? Pour le moment, ils représentent moins de 2 % des acheteurs à Montréal, estime la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Alors qu’ils possèdent 8 % des copropriétés à Vancouver, selon Statistique Canada.

Fissure en vue ? Si la renégociation de l’Accord de libre-échange nord-américain (ALENA) en cours se termine mal, cela nuira aux exportations, au marché de l’emploi et, en dernière analyse, à l’immobilier. « L’incertitude entourant l’avenir de l’ALENA brouille les perspectives économiques», a reconnu la Banque du Canada dans un communiqué publié à la mi-janvier.

Montréal chauffe la baraque

« C’est la folie en ce moment ! » dit Jean-François Lebrun, agent immobilier pour RE/MAX Harmonie, à Montréal. Depuis le début de l’année, dans la majorité de ses transactions, plusieurs acheteurs font une offre d’achat en même temps. Certaines propriétés, à Ville-Marie et à Hochelaga, se sont vendues en moins d’une semaine. Cette frénésie touche non seulement les quartiers centraux, mais aussi la banlieue de Montréal.

« Les acheteurs sont davantage préparés qu’avant, observe Jean-François Lebrun. Ils voient tellement de propriétés sur Internet avant de se mettre à visiter qu’ils savent exactement ce qu’ils veulent. Quand ils en visitent une qui leur plaît, ils font immédiatement une offre. »

L’effervescence devrait se poursuivre en 2018. Paul Cardinal, économiste de la FCIQ, prévoit une hausse des transactions de 5 % dans la grande région de Montréal et de 3 % pour l’ensemble du Québec sur le marché de la revente. Les hausses de prix seront du même ordre, croit-il.

Il ne faut pas se leurrer, la santé du marché immobilier de Montréal dicte celle du reste du Québec. Sur les huit millions de Québécois, la moitié vivent dans la grande région de Montréal, une écrasante majorité des emplois sont créés dans cette ville et près de la moitié du PIB (de 395 milliards) y est généré. La plupart des immigrants s’y installent, un autre facteur favorable à l’essor de l’immobilier, puisque tous ces nouveaux venus ont besoin d’un toit.

Ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter une maison se tournent vers la location… ce qui favorise la construction de logements et bénéficie aux promoteurs. Environ 4 000 nouveaux appartements s’ajouteront au parc locatif montréalais en 2018, prévoit la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Variations régionales

Dans la région de Saguenay, où 1 200 emplois ont été perdus en 2017, on a enregistré une diminution de 2 % du nombre de ventes de propriétés, une cinquième baisse annuelle consécutive. À long terme, l’écart entre la région métropolitaine et les régions éloignées ne fera que s’accentuer. L’Institut de la statistique du Québec estime que la population du Saguenay-Lac-Saint-Jean, du Bas-Saint-Laurent, de la Côte-Nord et de la Gaspésie pourrait chuter de près de 4 % d’ici 2036, ce qui aura des conséquences négatives sur le marché immobilier. À Laval et dans Lanaudière, durant la même période, la population pourrait à l’inverse gonfler de 30 % !

Prêts à passer le test

Les nouvelles règles imposées aux demandeurs de prêts hypothécaires depuis le 1er janvier ne devraient pas les empêcher d’acheter une maison.

Déjà en vigueur depuis octobre 2016 pour les acheteurs ayant moins de 20 % de mise de fonds, elles s’appliquent désormais aussi à ceux qui disposent d’une mise de fonds supérieure, souvent des gens qui en sont à l’achat de leur deuxième ou troisième propriété, plus cossue que la précédente. « Nous avons calculé que ces règles réduisent la capacité d’emprunt d’environ 65 000 dollars dans une telle situation », dit Denis Doucet, directeur de la gestion des talents à l’agence Multi-Prêts Hypothèques. Résultat : les acheteurs se tournent vers une propriété de 600 000 dollars plutôt que de 700 000, mais ils achètent quand même.

Il s’agit en fait d’une « simulation de crise ». Le banquier calcule si les futurs proprios seraient toujours en mesure de payer leur emprunt hypothécaire advenant que les taux d’intérêt augmentent de deux points de pourcentage (dans les faits, c’est encore plus corsé : si le taux de référence de la Banque du Canada pour un emprunt hypothécaire de cinq ans est plus élevé, c’est celui-là qui est pris en compte, même si l’acheteur a choisi un terme plus court !). Si la simulation révèle qu’il ne pourrait pas faire ses paiements, l’acheteur n’obtiendra pas de prêt pour une somme aussi élevée. On recommence l’opération avec un emprunt moins important.

C’est le Bureau du surintendant des institutions financières du Canada, inquiet des soubresauts des marchés immobiliers de la Colombie-Britannique et de l’Ontario, qui a décidé d’instaurer cette mesure semblable à un système antisismique dans l’ensemble du pays.

L’économiste Paul Cardinal était de ceux qui croyaient que ces nouvelles règles feraient mal au marché québécois, surtout aux premiers acheteurs, qui ne disposent pas d’une grosse mise de fonds. « Je me suis considérablement trompé, constate-t-il. Et c’est tant mieux ! » Ces jeunes acheteurs n’ont peut-être pas acquis le luxueux condo dont ils rêvaient, mais ils sont quand même devenus propriétaires, quitte à jeter leur dévolu sur une habitation un peu plus éloignée ou un peu plus petite.

« Au final, les nouvelles mesures ont probablement limité quelque peu la hausse des prix et des ventes, ce qui est plutôt une bonne chose, car un marché en trop forte croissance peut devenir dangereux pour l’économie, en plus de réduire l’accès à la propriété », commente Joanie Fontaine, économiste pour JLR.

Déménager son prêt ? Attention !

Le test de simulation de crise s’applique non seulement aux acheteurs qui cherchent à obtenir un prêt, mais aussi aux propriétaires dont l’emprunt hypothécaire arrive à échéance. Ils n’auront pas à refaire ce test auprès de l’institution qui leur a accordé le prêt, mais s’ils veulent aller voir ailleurs, ils devront le réussir. En cas d’échec, ils n’auront d’autre choix que de rester avec la même institution… qui aura le gros bout du bâton lors de la négociation du taux. « C’est à partir des mois de mai, juin et juillet, moment de l’année où il y a beaucoup de renouvellements hypothécaires, que l’on verra l’effet réel de cette mesure », dit Denis Doucet, de Multi-Prêts Hypothèques.

Le paratonnerre est en fonction

La majorité des ménages devraient être en mesure d’encaisser les hausses de taux d’intérêt qui surviendront en 2018. Les économistes qui se risquent à faire des prédictions croient en général que la Banque du Canada se contentera de deux hausses successives de son taux directeur de 0,25 ou de 0,5 point de pourcentage.

Et si une hausse vraiment importante des taux d’intérêt survenait ? Seuls un peu plus de 5 % des ménages seraient en réelle difficulté, même si les Québécois sont presque aussi endettés que les Américains l’étaient avant la crise de 2008, dans laquelle de nombreuses familles ont perdu leur toit.

« Ce taux d’endettement m’agace un peu », dit Hélène Bégin, économiste principale pour le Mouvement Desjardins. Mais la « qualité » des prêts hypothécaires consentis n’a rien à voir avec ce qui a été fait aux États-Unis, tempère-t-elle. Autrement dit, au Québec, les institutions financières ne prêtent en général qu’à des gens qui auront la capacité de rembourser leurs dettes (ce qui inclut les dettes de consommation). Et surtout, la valeur de l’emprunt hypothécaire ne dépasse habituellement pas la valeur de la maison, comme c’était le cas aux États-Unis !

Pour savoir si un ménage risque de ne pas être en mesure d’effectuer ses paiements, on évalue le poids du « service de la dette » dans son budget. Quand les remboursements mensuels de ses prêts (y compris le capital et les intérêts pour l’emprunt hypothécaire, la voiture, les dettes d’étude, etc.) dépassent 40 % de ses revenus bruts, on franchit un seuil jugé critique. Ce sont les ménages dans cette situation (soit environ 5 %) qui seraient en difficulté advenant une hausse importante des taux d’intérêt.

« Les ménages sont plus sensibles qu’avant aux hausses de taux d’intérêt, parce qu’ils mettent des dépenses de consommation sur leur marge de crédit », note Hélène Bégin.

Pour avoir un portrait complet de la situation, il faut cependant aussi tenir compte de ses actifs. L’emprunt hypothécaire représente 75 % de l’endettement du Québécois moyen… et il peut facilement être effacé en vendant la maison. De ce point de vue, l’essor du prix des propriétés dans les 15 dernières années a favorisé les Québécois. Ils sont endettés, certes, mais peu d’entre eux risquent la faillite personnelle.

Le marché immobilier finira bien par ralentir un peu…

Ce sera le cas en 2019, si on se fie aux prédictions de la Fédération des chambres immobilières du Québec. La hausse des taux d’intérêt aura sans doute un effet négatif sur la croissance économique et la création d’emplois. « Nous devons donc nous attendre à ce que l’activité finisse par ralentir sur le marché immobilier résidentiel », affirme la FCIQ dans son bulletin de janvier.

Moins de Québécois remettent les clés à la banque. Un peu plus de 2 500 propriétaires incapables de rembourser leur emprunt ont dû remettre les clés de leur maison à la banque entre février 2017 et janvier 2018, soit 5 % de moins que l’année précédente, selon JLR.

Palmarès immobilier