Montréal 1, Toronto 0
Affaires et économieChronique de Pierre Fortin

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Pourquoi la différence de prix des logements entre les deux métropoles est-elle si prononcée ?

Vivre au Québec coûte moins cher que vivre en Ontario. Un panier de consommation représentatif de 1 000 dollars à Toronto coûte 860 dollars à Montréal et 840 dollars à Québec. Le graphique ci-contre montre que l’écart de coût entre les deux provinces est particulièrement important dans le cas du logement locatif. En octobre 2017, le loyer moyen des appartements en location était de 64 % à 70 % plus élevé à Toronto qu’à Québec ou Montréal. De même, le coût pour exploiter un logement dont on est propriétaire (intérêt hypothécaire, dépréciation, impôt foncier, assurances et réparations inclus ; électricité et chauffage exclus) était 44 % plus élevé à Toronto qu’à Montréal. Et ce n’est pas seulement l’exubérance récente des prix de l’immobilier torontois qui est à l’origine de la situation. Cela fait des décennies que le logement coûte beaucoup plus cher à Toronto qu’à Montréal ou Québec.

Pourquoi se loger coûte-t-il tellement moins cher au Québec ? On dit souvent que c’est parce que le Québec est plus pauvre que l’Ontario. Cette explication ne tient pas la route. Le pouvoir d’achat moyen d’un ménage ontarien, après impôt et prise en compte du coût de la vie, est supérieur d’à peine 3 % ou 4 % à celui de son voisin québécois. Cela ne rend pas compte de l’excédent stratosphérique du coût du logement à Toronto par rapport à celui de Montréal. Le coût des autres biens et services de consommation est, lui aussi, plus élevé à Toronto qu’à Montréal, mais seulement de 8 %. La vraie question est de savoir pourquoi la divergence de prix entre les deux métropoles est tellement plus prononcée depuis si longtemps dans le cas du logement que dans celui des autres biens et services.

L’ancien ministre fédéral feu Robert de Cotret m’a un jour fourni la réponse sans détour : « Le marché du logement à Toronto est dominé par un petit nombre de grands propriétaires, alors qu’à l’inverse celui de Montréal met en concurrence un grand nombre de petits propriétaires. » Quand il dirigeait la prévision économique au Conference Board du Canada, de Cotret m’a dit : « Pierre, si je veux prévoir ce qui va se passer dans l’immobilier à Toronto au cours des six prochains mois, c’est simple, je n’ai qu’à faire quatre ou cinq appels et je sais tout. Par contre, à Montréal, c’est impossible, il y a trop d’acteurs ; je dois m’y prendre autrement. »

Le problème n’est pas que Montréal est plus pauvre, mais que la propriété immobilière à Toronto est extrêmement concentrée. Le consommateur torontois en paie le prix.

La concentration monopolistique à Toronto est maintenue par un régime réglementaire de l’habitation qui est restrictif et coûteux. Il concerne des éléments comme la longueur et la variabilité des délais d’approbation des chantiers, la lourdeur des frais gouvernementaux, la gestion du zonage et les relations avec les conseils municipaux et la collectivité. Des règlements, il en faut. Mais s’ils sont limitatifs à l’excès, une expansion de la demande de logements se traduira bien plus par une augmentation de prix que par un accroissement de l’offre. Au contraire, si le régime reste suffisamment ouvert et flexible, l’offre tend à bien répondre à la demande accrue, à prix raisonnable.

Un régime réglementaire contraignant et coûteux comme celui de Toronto favorise la domination des grands entrepreneurs aux poches profondes, qui ont les moyens de payer les lourds frais gouvernementaux, qui sont capables d’attendre et qui peuvent se payer les services des avocats et des négociateurs les plus habiles. Ces grands entrepreneurs ont ensuite tout intérêt à militer pour les changements réglementaires limitant l’offre et confirmant les prix élevés. Cerise sur le gâteau : étant moins nombreux, ils rendent le marché plus vulnérable à la collusion et aux bulles spéculatives.

La preuve scientifique que l’environnement réglementaire est passablement rigide et coûteux à Toronto, et nettement plus flexible et abordable à Montréal, repose sur des bases solides. Les analyses d’experts en économie urbaine, notamment celle du professeur Mario Polèse, de l’Institut national de la recherche scientifique, aboutissent toutes à cette conclusion. À Toronto, le régime favorise les gros entrepreneurs et les gros prix ; à Montréal, les petits entrepreneurs et les petits prix.

En matière d’habitation, Montréal et le Québec doivent garder le cap. Toronto et l’Ontario ont besoin d’un sérieux examen de conscience.