Société

L’âge d’or des résidences

Il faudra 58 000 nouveaux logements dans les résidences pour personnes âgées d’ici 10 ans. Et les grands promoteurs comptent bien profiter de la manne. Les investisseurs à la recherche de bons placements aussi!

Illustration: Mathilde Cinq-Mars

La lumière inonde le hall du Rosemont Les Quartiers, un complexe résidentiel flambant neuf à Montréal. L’espace est vaste, le décor coloré, pensé pour plaire aux baby-boomers dynamiques. Assise dans un fauteuil, près d’une immense porte-fenêtre, une dame fait la sieste, la bouche ouverte, une main appuyée mollement sur sa canne…

Le contraste illustre bien le défi que doit relever l’industrie des résidences privées pour aînés: attirer les baby-boomers actifs tout en continuant d’offrir des services à une population vieillissante.

Alors que les résidences privées de moins de 100 logements peinent à absorber les hausses de coûts de fonctionnement et ferment au rythme d’une centaine par année, selon le Regroupement québécois des résidences pour aînés (RQRA), le marché est plus florissant que jamais pour les grands groupes. La démographie joue pour eux, les premiers baby-boomers ayant fêté leurs 70 ans en 2016. Ils entendent donc profiter de la manne. Et les investisseurs à la recherche de placements sûrs et stables cognent à la porte.

Il faudra 174 000 logements en 2025, soit 58 000 de plus qu’en 2015, selon une étude réalisée pour le RQRA par Altus (une société de services-conseils spécialisée en immobilier commercial).

«Il y a un besoin urgent de 5 800 à 6 800 appartements par année au Québec», estime pour sa part Luc Maurice, président et fondateur du Groupe Maurice, un des cinq géants de cette industrie dans la province — dont quatre entreprises familiales.

Établi depuis 1998, le Groupe Maurice compte une vingtaine de résidences dans la grande région de Montréal, à Québec, en Outaouais, en Estrie et en Mauricie. Et il prévoit faire tourner de cinq à sept chantiers simultanément pendant les cinq prochaines années. «C’est très agressif comme plan de croissance», reconnaît le fondateur.

Actuellement, 18,5 % des personnes de 75 ans et plus optent pour une résidence pour aînés privée, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). «Tout le monde se bat pour attirer la clientèle. Il y a beaucoup de pression pour bâtir des résidences plus belles et avec de meilleurs services, mais au même prix», dit Luc Maurice, lui-même un baby-boomer… qui refuse de dire son âge.

Le Groupe Savoie, propriétaire de 14 Résidences Soleil — à Montréal et sur la Rive-Sud, à Sherbrooke, en Montérégie, en Estrie et à Sorel —, est le seul des cinq à se spécialiser dans les logements à bas prix. Un appartement d’une pièce, avec trois repas et certains services, se loue de 1 200 à 1 300 dollars par mois; un trois-pièces sans repas, mais avec certains services, de 1 200 à 1 900 dollars par mois selon les régions.

«Quelqu’un qui a seulement sa pension du gouvernement peut habiter chez nous, dit Eddy Savoie, le président fondateur de 73 ans. On en fait une fierté. Il y a tellement de gens qui ont travaillé très fort et qui n’ont jamais eu de fonds de pension!»

Le Groupe Savoie ne compte pas d’investisseurs institutionnels (tels que des caisses de retraite ou des sociétés d’assurances) parmi ses actionnaires. Il veut construire une nouvelle résidence tous les ans, ou réaliser un agrandissement majeur. «Nous sommes une entreprise familiale, alors il faut avancer à une vitesse que nous sommes capables de soutenir», explique Eddy Savoie.

Les concurrents n’ont cependant plus l’intention de lui laisser le champ libre dans le secteur des résidences abordables.

Avec ses 35 résidences et ses 10 000 locataires dans toutes les régions, Réseau Sélection, dont fait partie le complexe Rosemont Les Quartiers, est la plus importante entreprise du genre au Québec et la quatrième au Canada. Ses publicités mettant en vedette des retraités actifs ont joué en boucle cet hiver sur les grandes chaînes de télévision.

Le plan d’investissement, de deux milliards pour la période 2014-2019, est passé à trois milliards d’ici 2021. «Nous créons de l’emploi et dépensons beaucoup en région, dit avec fierté le président, Réal Bouclin, 54 ans. Les divisions architecture et construction sont beaucoup, beaucoup plus payantes que la gestion des résidences», reconnaît-il, tout en refusant de donner davantage de détails.

De son côté, Cogir Immobilier construit moins de nouveaux immeubles que ses concurrents, mais est «tout aussi actif», affirme Frédéric Soucy, chef de l’exploitation de la division résidentielle. «Nous agrandissons des bâtiments existants et nous achetons des résidences déjà en exploitation.» Quatre chantiers sont en cours et trois autres en préparation, un à Québec, un sur la Rive-Sud et un autre sur la Rive-Nord, en face de Montréal.

Propriété de la famille Duguay, originaire de la Gaspésie et aujourd’hui installée en Montérégie, Cogir a été fondée en 1995. Les premières années, la société gérait des immeubles au nom de leurs propriétaires. Depuis une dizaine d’années, elle détient des participations «dans environ 75 % de ses 40 résidences» sous gestion, précise Frédéric Soucy. La grande majorité de celles-ci sont regroupées sous l’enseigne Azur, et les plus luxueuses, sous celle de Jazz.

Qu’il soit haut ou bas de gamme, un complexe résidentiel doit offrir un rendement annuel de 4 % à 6 %, en plus de l’appréciation de la valeur de l’immeuble. «Autrement, aucun investisseur ne voudra embarquer, dit Réal Bouclin, de Réseau Sélection. Mais nous sommes loin de faire des rendements de 10 % ou 12 %, comme le pensent certaines personnes.»

Les coûts sont «ajustés en fonction de la capacité de payer d’un quartier ou du segment de population», explique Réal Bouclin. Dans un quartier moins riche, les logements seront plus petits, le vinyle remplacera le plancher de bois franc et un récréologue sera présent quelques heures par semaine seulement. C’est ce qui permet de réduire les frais.

Actuellement, les personnes âgées emménagent dans une résidence autour de 75 ans. Les locataires y ont en moyenne 83 ans, selon la SCHL, et 85 ou 86 ans dans les résidences moins récentes — ouvertes depuis 10 ou 15 ans.

«Les grands groupes veulent rajeunir leur clientèle, mais faire de la publicité avec des gens actifs et en forme ne suffit pas», dit Marco Guerrera, conseiller aux affaires publiques et aux relations avec la communauté du Réseau FADOQ. Il faut que les plus jeunes retraités aient de l’intérêt et soient prêts à faire le saut, ajoute-t-il. «Il y a l’argent, aussi. La majorité des gens n’ont pas les moyens d’aller en résidence privée, encore moins dans celles plus neuves et plus chères.»

Frédéric Soucy, de Cogir Immobilier, en convient: «Il n’y a personne de 55 ans en résidence!» Même les 60 à 75 ans optent plutôt pour un condo ou un logement traditionnel. Cogir compte d’ailleurs offrir des immeubles avec moins de services et plus de commerces dans les alentours pour répondre aux goûts de cette clientèle.

Reste que l’arrivée des baby-boomers en résidence incite les propriétaires à rehausser la qualité de leurs services. «Ils auront des attentes et sauront les faire valoir», résume Yves Desjardins, PDG du Regroupement québécois des résidences pour aînés. Ils voudront, par exemple, des menus sans gluten ou sans lactose, des sushis et des plats exotiques, des services personnalisés qui répondent à leurs besoins particuliers plutôt qu’aux besoins de la moyenne des résidants. Plus de fenêtres, l’air conditionné…

Sans oublier qu’il faudra davantage d’employés pour s’occuper des boomers, qui ont eu moins d’enfants que leurs parents. Luc Maurice s’attend à ce que de 35 % à 40 % de cette clientèle n’ait pas d’enfant qui demeure à proximité, ni même d’enfant tout court.

Les résidences privées doivent, en parallèle, composer de plus en plus avec une clientèle en perte d’autonomie. «Il n’y a pas de places dans les CHSLD pour y transférer ces personnes, déplore Mario Guerrera, de la FADOQ. Les résidences n’ont pas vraiment d’autre choix que de les garder.»

Les grands groupes proposent des logements qui offrent quelques heures de soins par jour. Pour les cas légers seulement. Aux Résidences Soleil, par exemple, de 10 % à 15 % des résidants ne pourraient pas habiter seuls dans un loge­ment, estime Eddy Savoie. «Quelqu’un en début d’alzheimer peut rester deux ou trois ans chez nous avant d’aller en CHSLD. Tant qu’il ne fugue pas, en fait.»

L’entreprise souhaiterait ouvrir des sections pour les aînés présentant des troubles cognitifs plus importants, mais dit avoir besoin d’aide financière et logistique de la part de l’État. Les soins pourraient être offerts en partie par les CHSLD. «Quand il faut un employé pour cinq ou même quatre résidants, ça augmente les coûts, dit Eddy Savoie. C’est un défi [de servir cette clientèle] avec ce que donne le gouvernement.»

La forte croissance dans le secteur des résidences privées pour aînés fera grimper le nombre d’employés de 42 500 en 2015 à 52 300 en 2025. Des emplois souvent à temps partiel. Car comme leurs locataires, les résidences bourdonnent à certaines heures, et roupillent à d’autres.

En juin 2016, les syndicats de 32 résidences au Québec amorçaient une grève illimitée afin d’obtenir un salaire de 15 dollars l’heure pour les préposés, plutôt que de 12,50. Une douzaine des résidences touchées appartiennent à Chartwell, une société cotée en Bourse à Toronto, qui pos­sède 45 résidences au Québec. À la fin février, il ne restait que 2 établissements encore en grève, sur 32. Selon les syn­dicats, les 15 dollars seront atteints d’ici la fin des nouvelles conventions collectives dans une grande majorité des cas.

Avec les augmentations accordées, et si les projections de croissance d’Altus se concrétisent, les salaires versés franchiront le cap des deux milliards de dollars d’ici 2025.

Pour les propriétaires, le défi reste entier: concilier les besoins des uns et des autres. «Ce n’est pas vrai que les gens ne déménagent pas. S’ils ne sont pas satisfaits du service ou du prix, ils changent de résidence. Même à 82 ans!» dit Luc Maurice.