Acheter une propriété aux États-Unis

Les Canadiens trouvent encore des propriétés à prix d’aubaine aux États-Unis. Mais il y a deux ou trois choses à savoir avant de présenter une offre.

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Lorsque le marché immobilier américain s’est effondré en 2008, Andrew Vitch a enfin pu réaliser un vieux rêve : s’acheter une maison en Floride. Lui qui avait toujours voulu posséder un havre hivernal, il a vu la chance lui sourire quand le prix des habitations a commencé à péricliter. « Avec le gâchis des prêts hypothécaires à risque, les prix se sont mis à dégringoler, explique-t-il. Nous en avons donc profité pour acheter une villa. » Quatre ans après l’éclosion de la crise immobilière, les Canadiens continuent de rafler les propriétés à vendre aux États-Unis. D’après un récent sondage réalisé par la Banque de Montréal, 23 % des acheteurs étrangers sur le marché américain sont d’origine canadienne – un pourcentage supérieur à celui des acheteurs de toute autre nationalité. Si vous êtes en quête d’aubaines, vous pourriez vouloir commencer par la Floride et l’Arizona. L’indice des prix de l’habitation calculé par la U.S. Federal Housing Finance Agency, qui mesure la variation du prix moyen par État à partir des ventes récurrentes et des refinancements hypothécaires, montre que le prix des habitations en Floride a chuté d’environ 40 % par rapport au prix enregistré au premier trimestre de 2007. Il s’agit d’un recul considérable, étant donné que le prix des habitations dans l’ensemble des États-Unis a fléchi d’environ 15 % par rapport aux niveaux d’avant la récession. Bien qu’il y ait de bonnes affaires à flairer chez nos voisins du Sud, les Canadiens devraient s’armer de prudence. Comme le remarque M. Vitch, qui possède le complexe Sunny Point Resort à Muskoka, en Ontario, acquérir une propriété aux États-Unis n’est pas comme acheter au Canada. Le processus de clôture, l’appareil fiscal et le consentement des prêts hypothécaires sont bien différents d’ici, souligne-t-il. Et pour compliquer les choses, chaque État – et bien souvent chaque comté – est régi par des règles différentes. Pépins hypothécaires En apparence, le processus d’achat est partout le même. Vous trouvez un courtier, fréquentez les visites libres, déposez une offre et, avec un peu de chance, finissez par acquérir une propriété. L’ennui, c’est qu’il se pourrait qu’aucune institution bancaire américaine n’accepte de vous prêter l’argent nécessaire pour financer votre achat. C’est pourquoi beaucoup de gens ont recours à leur marge de crédit canadienne pour payer leur nouveau toit, soutient Cleo Hamel, analyste fiscale principale pour H&R Block. « C’est une solution sensée, puisque la plupart des gens possèdent déjà une marge de crédit facile d’accès », observe-t-elle. Au dire de Cameron Roach, auteur du livre Buy Florida : A Guide for Canadians établi à Rosseau, en Ontario, les Canadiens peuvent désormais obtenir un prêt hypothécaire plus facilement que lorsque la crise financière a frappé. Mais vous devrez probablement assumer un taux d’intérêt un peu plus élevé qu’ici et verser une mise de fonds plus importante. La meilleure solution reste encore de payer votre achat en liquidités. Par ailleurs, la durée des prêts hypothécaires n’est pas la même aux États-Unis qu’au Canada, nous explique Cameron Roach. Au Canada, les propriétaires immobiliers souscrivent généralement à un terme de cinq ans. Aux États-Unis, vous pourriez contracter un prêt assorti d’un terme de 30 ans à un taux d’intérêt d’environ 4,5 %. C’est un excellent taux, ajoute Cameron Roach, mais les Canadiens devront probablement débourser un peu plus, puisque les acheteurs étrangers représentent un risque accru pour les institutions bancaires. Comme ils ne peuvent obtenir de prêt hypothécaire auprès d’une banque canadienne pour se procurer une propriété aux États-Unis – à moins que cette banque y possède des succursales –, beaucoup évitent les tracas liés à l’obtention d’un prêt américain et se contentent de payer leur achat en liquidités. Andrew Vitch est l’un de ceux-là. Il avait d’abord prévu demander un prêt hypothécaire de 300 000 $ à la succursale américaine de sa banque canadienne, mais il ne s’attendait pas à devoir brasser toute cette paperasse supplémentaire. « J’ai téléphoné à ma personne-ressource au Canada pour lui demander ce que j’étais censé faire de tout ça, raconte-t-il. Jamais on ne m’a demandé de remplir un formulaire de 14 pages quand j’ai négocié mon prêt de 1 million de dollars pour l’achat de mon complexe touristique ! » Finalement, il a décidé de s’épargner bien des soucis en utilisant sa marge de crédit. Délai de clôture Andrew Vitch a beau posséder une solide expérience comme acheteur immobilier au Canada (en plus de détenir un complexe touristique, il a déjà été propriétaire de plusieurs unités locatives à St. Catharines, en Ontario), il dit avoir paniqué au moment de conclure la transaction d’achat de sa villa en Floride. Il se rappelle avoir été particulièrement troublé par le fait que ces formalités n’étaient pas réglées devant notaire. Aux États-Unis, la clôture de la transaction est généralement assurée par un tiers convenu entre les parties, qui agit comme lien entre l’acheteur et le vendeur. Cette personne est responsable du transfert des titres de propriété et de la manipulation des chèques. Il appartient au vendeur de s’assurer que les titres de propriété sont libres, précise Andrew Vitch, ce qui au Canada est généralement assuré par le notaire de l’acheteur. Une autre différence de poids est le délai de clôture. Cameron Roach explique qu’il faut compter tout au plus un mois avant de conclure la majorité des transactions immobilières aux États-Unis ; et si l’on achète une propriété saisie par la banque, la transaction peut se boucler en deux semaines seulement. Andrew Vitch, lui, ne disposait que de 30 jours avant la prise de possession ; généralement, le double du temps s’écoule avant la signature de l’acte de vente au Canada. Comme le processus de clôture lui était complètement étranger, Andrew Vitch a fini par consulter un avocat, ce qui était la bonne chose à faire selon Cameron Roach. « Pour les Canadiens, il est sage de faire appel à un avocat, estime-t-il. Le vendeur pourrait vouloir recourir aux services d’un tiers convenu, mais laissez à votre avocat le soin de régler ces détails. » Ponctions fiscales Peu importe le pays où vous achèterez, vous aurez toujours des impôts fonciers à payer. Mais aux États-Unis, cette somme fluctue selon les États et les comtés. La Floride compte à elle seule 640 gouvernements locaux, qui ont tous le pouvoir d’administrer leurs taxes foncières. Dans certaines régions du pays, les non-résidents américains peuvent voir leurs impôts fonciers augmenter de jusqu’à 10 % par an, tandis que les résidents américains n’auront qu’à s’inquiéter d’une hausse de 3 %. Pour sa part, Andrew Vitch n’a jamais eu à éponger une telle majoration fiscale, puisqu’il lui en coûte environ 2 % de la valeur de sa propriété, une somme qui n’a pas changé depuis qu’il en a fait l’achat. Il y a d’autres éléments auxquels songer au moment d’acheter une propriété aux États-Unis : les Canadiens devront verser des impôts à Ottawa sur les gains en capital qu’ils réaliseront au moment de la vente, tandis que l’oncle Sam leur demandera de déclarer leurs revenus locatifs au fisc. Mais ces différences ne devraient pas influer sur votre décision d’achat. En fait, une fois que vous aurez saisi les rouages du marché américain, vous pourriez même vouloir acquérir encore plus de biens immobiliers aux États-Unis. « J’aimerais me procurer de nouveaux immeubles, confie Andrew Vitch, mais mon épouse et moi en discutons toujours. »