Choisir le bon prêt hypothécaire

À moins que vous soyez un riche héritier, vous aurez besoin d’un emprunt hypothécaire pour acheter une maison. Les institutions financières offrent tellement d’options aux emprunteurs qu’il est difficile de s’y retrouver. Voici quelques règles de base à retenir lorsque vous magasinez un prêt hypothécaire.

Immobilier : comment choisir le bon prêt hypothécaire ?
Photo : iStock

La mise de fonds : Lors de l’achat, vous devez payer comptant au moins 5 % du prix de la propriété. Si votre mise de fonds est de moins de 20 %, vous devez souscrire une assurance hypothécaire (le plus souvent par l’entremise de la Société canadienne d’hypothèques et de logement [SCHL]), dont le coût varie entre 0,5 % et 3 % du montant emprunté.

La période d’amortissement : C’est le temps requis pour rembourser entièrement le prêt hypothécaire. Depuis l’entrée en vigueur de nouvelles mesures annoncées par le ministre des Finances, la période d’amortissement est limitée à 30 ans, sans quoi le prêt ne peut être assuré par la SCHL. Si vous choisissez d’amortir votre prêt sur plus de 25 ans, vous devrez payer une surprime de 0,2 %. Plus votre période d’amortissement est longue, plus le montant payé en intérêts à votre banque est élevé.

Le terme : Il s’agit de la durée du contrat hypothécaire que vous signez avec votre prêteur – généralement entre 6 mois et 10 ans. Les conditions de l’entente s’appliquent pendant toute cette période. Plus celle-ci est courte, plus le taux d’intérêt est bas. Si vous croyez que les taux d’intérêt risquent de baisser prochainement, un prêt à court terme peut être une bonne chose ; vous pourrez le renouveler à un meilleur taux. Mais en ce moment, ils sont si faibles qu’une baisse est peu probable.

Le type de prêt hypothécaire : Il peut être « ouvert » ou « fermé ». La plupart sont « fermés », c’est-à-dire que le terme est fixe et que les conditions du contrat s’appliquent pendant toute la durée de celui-ci. Donc, si vous voulez vendre votre maison avant la fin du terme (en raison d’un déménagement ou d’une séparation, par exemple), rembourser votre prêt au complet ou encore obtenir un meilleur taux d’intérêt, vous devrez payer une pénalité pour la résiliation de votre contrat hypothécaire.

Un prêt hypothécaire « ouvert » a une durée indéterminée et peut donc être remboursé n’importe quand ; son taux d’intérêt varie selon celui du marché. Si vous pensez vendre votre maison sous peu, vous pouvez opter pour cette possibilité, qui vous évitera de payer une pénalité. Par contre, les taux d’intérêt des prêts ouverts sont plus élevés. Il s’agit donc d’évaluer laquelle des deux options pourrait être la plus avantageuse pour vous si vous prévoyez résilier votre contrat hypothécaire.

Le taux d’intérêt : Taux fixe ou variable ? Le premier est plus élevé, mais il restera le même pendant tout le terme de votre prêt. Le taux variable – son nom l’indique – suit les fluctuations du marché. Des études indiquent que, à long terme, il constitue un meilleur choix. Toutefois, « ce qui détermine si un prêt hypothécaire à taux variable est plus avantageux pour vous est l’évolution à la hausse ou à la baisse des taux d’intérêt du marché durant le terme du prêt hypothécaire », explique l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC). Actuellement, on ne s’attend pas à une baisse ; on peut donc conclure que le taux fixe serait plus intéressant. « Si une jeune famille qui achète une première maison n’a pas beaucoup de marge de manœuvre budgétaire, je lui suggère un taux fixe, car elle aurait de la difficulté à faire face à des paiements hypothécaires plus élevés en cas de hausse des taux », indique Denis Doucet, directeur régional, sud de Montréal, du courtier hypothécaire Multi-Prêts.

La fréquence des paiements : Vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire tous les mois, aux deux semaines ou à la semaine. Les options de paiement accéléré (aux deux semaines ou à la semaine) vous permettent de liquider votre emprunt plus vite et d’épargner en frais d’intérêts. « L’option de remboursement aux deux semaines accéléré, c’est l’équivalent de verser un 13e mois par année, souligne Denis Doucet. Sur 25 ans, c’est comme si vous épargniez quatre ans de paiements. »

D’autres points à prendre en considération : Avez-vous bien déterminé votre capacité à payer ? Vous devez tenir compte, au moment de l’achat, de différents frais : notaire, déménagement, nouveaux meubles, décoration, outils et équipement pour entretenir la propriété, etc. Le coût de l’impôt foncier et du chauffage doivent aussi être calculés. De plus, si on planifie d’avoir des enfants, il faut prévoir des frais supplémentaires et une possible baisse de revenus. Posez-vous la question : si nécessaire, êtes-vous prêt à réduire vos autres dépenses pour faire face à vos nouvelles obligations ?

Les prêts hypothécaires qui vous seront offerts comportent une foule d’options. Selon Denis Doucet, il est important de vérifier, entre autres :

 – La flexibilité. Le prêt peut-il être transféré advenant l’achat d’une nouvelle maison ?

 – La façon de déterminer la pénalité en cas de résiliation du contrat hypothécaire. En général, le prêteur choisit l’option la plus intéressante pour lui : un montant équivalent à trois mois d’intérêts ou un différentiel de taux – il compare votre taux d’intérêt avec celui en vigueur aujourd’hui et calcule la perte pour l’institution.

 – La possibilité de faire des remboursements anticipés sans pénalité.

N’hésitez pas à négocier le taux que l’on vous propose en faisant jouer la concurrence entre les institutions financières. Parfois, votre banque acceptera de vous en offrir un meilleur si vous dites que vous vous préparez à choisir l’offre d’un concurrent.

Enfin, assurez-vous de ne pas emprunter à la limite de votre capacité budgétaire. Un imprévu est si vite arrivé ! Le truc de Denis Doucet : lorsque vous déterminez la somme mensuelle que vous êtes prêt à consacrer au remboursement de votre prêt hypothécaire, réduisez-la de 100 $. « Si vous pouvez mettre 1 000 $ par mois, choisissez un prêt dont le paiement mensuel sera de 900 $. Mais gardez tout de même de côté la différence, qui sera utilisée pour rembourser le capital plus vite et pourra servir de coussin en cas d’imprévu. »

 

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