Comment donner sa maison (en partie) à son enfant

C’est possible d’aider sa progéniture à accéder à la propriété, mais pas n’importe comment. Voici comment s’y prendre pour éviter les mauvaises surprises du fisc.

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Bien dépenser
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Nuthawut Somsuk / Getty Images / montage : L’actualité
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Difficile d’accéder à la propriété pour la jeune génération, avec la hausse des prix et des taux d’intérêt. Certains parents veulent donner un coup de pouce à leur enfant en lui offrant un rabais sur… leur maison. Une idée bien généreuse, mais qui peut avoir des conséquences fiscales importantes, autant pour les parents que pour l’enfant. 

Céder une partie de la valeur d’une propriété à sa progéniture, cela s’appelle un « don d’équité ». La différence entre la somme payée par l’enfant et la valeur marchande réelle de la résidence sert alors de mise de fonds à l’enfant au moment d’obtenir son prêt hypothécaire. Les parents empochent le reste pour se reloger dans une résidence plus petite, par exemple. Il faut cependant planifier soigneusement le projet.

Imaginons que vous avez acheté une maison en 1986. Un joli bungalow situé sur la Rive-Sud, dans la région de Montréal, que vous avez payé 100 000 dollars et qui vaut aujourd’hui 500 000 dollars sur le marché immobilier, selon un évaluateur agréé. Vous proposez à votre enfant d’acheter la maison familiale pour 400 000 dollars. La différence de 100 000 dollars constitue alors le don d’équité. Et puisque, dans ce cas-ci, cette mise de fonds représente 20 % de la valeur de la propriété, l’enfant n’aura pas à faire assurer son prêt hypothécaire par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une économie de près de 20 000 dollars pour une hypothèque de 400 000 dollars.

Autre avantage intéressant : lorsque la transaction immobilière se conclut entre membres d’une même famille en « ligne directe », vers le haut ou vers le bas (de parents à enfant, d’enfant à parents, mais pas de frère à sœur, par exemple), les acheteurs n’ont pas à payer les droits de mutation, la fameuse « taxe de Bienvenue ». Là encore, une économie de plusieurs milliers de dollars.  

« Avec les prix de l’immobilier qui sont très élevés, je vois ce genre de transactions de plus en plus souvent, plusieurs fois par année », constate Me Johan-Frédérick Clément, notaire et associé chez DBC notaires.

Penser à long terme… et au fisc

Avant de déposer les clés de leur propriété dans une carte de souhaits, les parents doivent s’assurer qu’un tel don ne les privera pas d’un montant d’argent dont ils pourraient avoir besoin plus tard. Bref, ils ont intérêt à mettre à jour leur projection financière avec leur conseiller. S’ils ont plus d’un enfant et qu’ils souhaitent être équitables, ils doivent également penser à ce qu’ils donneront aux autres. Un ajustement de leur testament pourrait s’avérer nécessaire, afin d’équilibrer l’héritage. 

De son côté, l’enfant doit avoir les reins assez solides pour rembourser le prêt hypothécaire chaque mois, mais également pour payer les dépenses courantes d’une maison dont la valeur dépasse un peu ce qu’il aurait eu les moyens de s’offrir seul (réparations, électricité, impôt foncier, etc.).

Aux yeux des autorités fiscales, toute transaction entre personnes qui ont un lien de dépendance est réputée être faite à la juste valeur marchande du bien. Même si le bungalow de l’exemple précédent a été vendu à l’enfant 400 000 dollars, les parents devront inscrire dans leur déclaration de revenus qu’il a été vendu 500 000 dollars, soit le prix qui aurait été fixé pour un étranger. Si c’était leur résidence principale, pas de problème : le gain en capital ne sera pas imposé. Mais si c’était une résidence secondaire, le gain en capital sera imposé à 50 % (comme pour n’importe quelle résidence secondaire).

Dans cet exemple, si le bungalow était une résidence secondaire, le gain en capital serait de 400 000 dollars, ce qui correspond à la différence entre le prix d’achat par les parents en 1986 (100 000 dollars) et la valeur marchande actuelle (500 000 dollars).

La même logique s’appliquera à l’enfant qui achète la maison familiale lorsqu’il la revendra. S’il s’agit alors de sa résidence principale, pas d’impôts à payer. Mais si, au moment de la vente, le bungalow est devenu une résidence secondaire, l’enfant devra payer de l’impôt sur le gain réalisé. 

Conclure une transaction entre parents et enfant pour une somme dérisoire peut donc être hasardeux sur le plan fiscal, puisque le gain en capital calculé au moment de la vente de la maison par l’enfant sera énorme. « Des ventes à 1 dollar, on ne fait plus ça », dit Me Clément. 

La fiscaliste Sarah Phaneuf, associée au cabinet Raymond Chabot Grant Thornton, fait la même mise en garde : « Il faut faire très attention et se faire conseiller adéquatement pour ne pas que l’enfant ait de mauvaises surprises lorsqu’il revendra le bien. »

Pour s’assurer d’éviter cet écueil, les parents qui ont suffisamment de liquidités seraient mieux avisés de faire un don en argent à leur enfant, pour ensuite lui permettre d’acheter la maison familiale à sa juste valeur marchande plutôt qu’à un prix réduit, soutient Audrey Bellefeuille T., conseillère principale à la Direction planification financière, fiscale et successorale chez Desjardins.

Comment s’y prendre

Si vous souhaitez faire don d’une partie de la valeur de votre maison, vous devrez franchir trois étapes :

  • La promesse d’achat

Les parents et l’enfant signent une promesse d’achat dans laquelle ils inscrivent le prix de vente et la somme à laquelle correspond le don d’équité. Ces informations peuvent être écrites dans la section « autres déclarations et conditions ». Le total de la transaction (prix de vente + don d’équité) doit équivaloir à la juste valeur marchande, déterminée par un évaluateur agréé. « On ne peut pas se fier à l’évaluation municipale », souligne la fiscaliste Sarah Phaneuf. 

  • Le financement

L’enfant fait une demande de prêt hypothécaire qui tient compte du prix payé et du don d’équité. Celui-ci est considéré comme une mise de fonds. L’institution financière mandate généralement un évaluateur agréé pour déterminer si le total de la transaction correspond bel et bien à la valeur marchande. Cette évaluation peut servir en cas de vérification fiscale (tout comme celle qu’on a fait faire, le cas échéant).

  • Le notaire

Le notaire officialise la transaction en rédigeant l’acte de vente. Si l’enfant devient copropriétaire de la résidence avec un conjoint, il est important d’y mentionner le don d’équité, précise le notaire Johan-Frédérick Clément : « On inclut souvent une clause qui prévoit qu’en cas de vente de la propriété ou de séparation des acheteurs, le don d’équité sera versé à l’enfant qui a bénéficié du don, et non divisé entre les deux acheteurs. Ce n’est pas automatique, donc il faut y penser. »

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