Comment profiter du marché immobilier

Des spécialistes craignent la « bulle immobilière », d’autres assurent que c’est le moment d’investir. Une chose est sûre : le marché est en ébullition ! Comment en profiter ?

Comment profiter du marché immobilier

Photo : Sylvain Majeau

Martin Fournel, de Rouyn-Noranda, a le don de flairer les bonnes affaires. Ou peut-être est-il très chanceux ? Il y a trois ans, même s’il ne connaissait rien à l’immobilier, ce commerçant de 38 ans a investi ses économies dans l’achat de deux immeubles locatifs à Rouyn-Noranda. L’immeuble de six logements qu’il a payé 200 000 dollars et le triplex qu’il a acquis pour 98 000 dollars valent aujourd’hui 200 000 dollars de plus.

« Je voulais investir en Bourse, mais quand l’agent immobilier – une bonne connaissance – m’a dit que le prix des immeubles allait augmenter, j’ai changé d’idée », raconte ce père de trois enfants, déjà propriétaire d’une maison à l’époque.

Martin Fournel n’est pas devenu un pro de l’immo­bilier du jour au lendemain. Mais il comprend assez bien le marché pour savoir qu’il a probablement acheté juste à temps. Déjà, en 2008, puis encore l’an dernier, il a payé plus cher deux immeubles comparables. La reprise dans le secteur minier, en Abitibi-Témiscamingue, galvanise en effet l’économie de toute la région, poussant le prix des maisons à la hausse. Martin Fournel a donc décidé de s’accorder une pause. Pas question pour le moment de faire d’autres acquisitions. « Ce n’est plus rentable, dit-il. C’est trop cher. »

Trop cher, vraiment ? Bien des gens se posent cette question, tellement le prix de l’immobilier a monté en flèche en quelques années. Au Québec, il a plus que doublé en 10 ans, si bien que le prix de vente moyen d’une propriété atteignait 235 000 dollars en décembre 2009, selon l’Association canadienne de l’immeuble. Et celle-ci prévoit une hausse de 6,7 % en 2010 !

LE MARCHÉ QUÉBÉCOIS, UNE ÉNIGME >>

Des prix qui montent et montent…

Depuis 2000, les prix des maisons ont plus que doublé au Québec.



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Dans ce contexte, beaucoup de Québécois se deman­dent s’il n’est pas trop tard pour réaliser leur rêve de devenir propriétaires. D’autres, qui songeaient à investir dans l’immobilier pour assurer leurs vieux jours, remettent leur projet en question. Leurs craintes sont-elles justifiées ?

Même les experts sont divisés. Fin janvier, des éco­nomistes de la Banque Scotia ont sonné l’alarme, qualifiant le marché actuel de « bulle immobilière » : ils estiment que les prix sont nettement surévalués et risquent de chuter. Récemment, Stephen Jarislowsky faisait aussi part de ses inquiétudes. Le finan­cier montréalais soutient qu’il faut vendre au plus vite, car les prix, au Québec, pourraient baisser de 20 %.

Deux semaines plus tôt, la Banque du Canada s’était au contraire faite rassurante, affirmant qu’il était prématuré de parler de « bulle ». Selon la banque centrale, la hausse des prix serait plutôt la conséquence d’une forte activité, résultat normal dans un marché en effervescence régi par la loi de l’offre et de la de­man­de.

Difficile, pourtant, de donner tort aux plus pessimistes. Car après 12 ans de croissance quasi ininterrompue, le marché québécois de l’immobilier devrait être à bout de souffle. En Asie, en Europe, le prix des maisons a baissé. Aux États-Unis, ce fut une dégringolade dont on ne mesure pas encore toute l’ampleur. Mais pas au Canada. Et encore moins au Québec, où, mis à part une légère pause à la fin de 2008, les prix ont continué de grimper.

« Le marché québécois est une énigme », dit Jacques Lépine, 61 ans, président du Club d’investisseurs immobiliers du Québec. Cet investisseur aguerri explique que l’immobilier, comme le reste de l’économie, fonctionne par cycles, avec des hauts et des bas. Les recherches de Jacques Lépine et de son équipe montrent qu’au cours des 200 dernières années, au Québec, il s’est écoulé 18 ans en moyenne entre le moment où les prix de l’immobilier commençaient à monter, parvenaient à un sommet, puis chutaient jusqu’à atteindre un plancher. La dernière chute de prix importante étant survenue en 1991, la suivante aurait dû se produire en 2009. Or, les prix ont au contraire poursuivi leur folle ascension.

Cette « anomalie » s’explique par une combinaison de facteurs. D’abord, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas, ce qui stimule la demande – certains diront artificiellement -, laquelle pousse les prix à la hausse. Les conditions d’accès à la propriété ont également encouragé les ventes. Au Canada, il est possible, grâce à une assurance prêt de la Société canadienne d’hypo­thèques et de logement, d’obtenir un prêt hypothécaire avec une mise de fonds correspondant à 5 % du prix d’achat. Et on peut amortir l’emprunt hypothécaire sur 35 ans.

De plus, au Québec, on a construit moins qu’ailleurs au Canada, ce qui a entraîné une pénurie de logements. Et qui dit rareté dit hausse des prix. Cependant, malgré cette hausse, une propriété à Montréal coûte encore beaucoup moins cher qu’à Vancouver (225 000 dollars en moyenne, comparativement à 525 000 dollars).

UNE ÎLE, MILLE PRIX >>

Une île, mille prix

De 2008 à 2009, les prix des condos ont beaucoup varié d’un secteur de l’île de Montréal à l’autre. Les extrêmes : LaSalle (+ 13,3 %) et Mont-Royal (- 8,8 %).



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Par ailleurs, le dynamisme de l’économie québécoise, qui s’est diversifiée au fil des ans, est propice aux investissements immobiliers. En une dizaine d’années, Israéliens, Américains et Allemands y ont investi des dizaines de millions de dollars, particulièrement dans des immeubles de bureaux à Montréal. Aujourd’hui, les Asiatiques sont nombreux à acheter des terrains à la périphérie de la métropole pour y construire condos et maisons de prestige.

Il ne faut pas négliger non plus le fait que, échaudés par la dégringolade des marchés boursiers de 2008, beaucoup d’investisseurs québécois se sont depuis réfugiés dans l’immobilier, plus stable.

« C’est toujours le temps d’investir dans l’immobilier ! » dit Michel Beauséjour, chef de la direction de la Fédération des chambres immobilières du Québec. Il convient qu’il y a, à court terme, un risque de baisse des prix. « Mais à long terme – cinq ans et plus -, l’immobilier est toujours un bon choix. »

Il n’empêche que le risque de surchauffe du marché est bien réel. Certains évoquent une hausse prochaine des taux d’intérêt, probablement cet été. Possible, dit encore Michel Beauséjour, mais il serait étonnant qu’elle soit assez forte pour causer beaucoup de dommages, du moins à court terme : la reprise économique est encore incertaine et la banque centrale ne voudra certainement pas freiner une relance.

S’il advenait une hausse des taux d’un point de pour­centage, comme beaucoup le prévoient, les consé­quences seraient minimes, poursuit Michel Beauséjour. Pour un emprunt hypothécaire de 225 000 dollars amorti sur 25 ans, le versement mensuel supplémentaire serait de 112 dollars. Pas de quoi ébranler le marché.

L’IMMOBILIER COMME L’ÉCONOMIE >>

Le risque d’investir actuellement dans l’immobilier réside plutôt dans le grand enthousiasme des investisseurs, dans « l’exubérance irrationnelle », pour reprendre l’expression utilisée par l’ancien président de la Réserve fédérale américaine Alan Greenspan pour décrire la bulle Internet des années 1990. Il y a des catégories d’immeubles, les plex notamment, qui intéressent tellement de gens que certains perdent toute rationalité économique.

« C’est fou ! s’exclame Jacques Lépine. Les immeubles se vendent si cher qu’il n’y a plus de logique mathématique. » Des triplex qui devraient se vendre autour de 180 000 dollars en fonction de leurs revenus de location, explique-t-il, s’envolent ces temps-ci pour le double. Même pour les « multilogements », à savoir les immeubles de six logements et plus, la demande commence à augmenter.

« Il faut être patient », dit François Brais, 43 ans, de Laval, qui investit dans l’immobilier depuis 2001. Il a commencé par acheter un triplex, puis un quadru­plex. En deux ans, il a réussi à acheter deux multiloge­ments. « Il a fallu que je fasse 400 offres d’achat ! »

Investir dans une maison individuelle n’est évidemment pas la même chose qu’acquérir un chalet ou un centre commercial. Tout comme le marché immobilier n’est pas le même à Montréal qu’à Trois-Rivières ou à Québec. Chaque ville, chaque quartier est un micro-marché en soi. Aux investisseurs immobiliers en herbe ou même aux plus avertis, Michel Beauséjour suggère d’opter pour des endroits où la population et la création d’emplois sont en croissance. Car la courbe immobilière suit celle du reste de l’économie.

Martin Fournel, par exemple, n’aurait pu choisir un meilleur endroit que Rouyn-Noranda pour faire ses premiers pas dans l’immobilier. L’économie de la région se porte si bien que depuis quelque temps il y a une importante pénurie de logements. Pas étonnant que ce soit la ville où le prix des immeubles a le plus augmenté de 2007 à 2009 au Québec : le prix médian des plex y est passé de 105 000 à 155 500 dollars, selon la Fédération des chambres immobilières du Québec. Une hausse de 48 % !

Martin Fournel a-t-il raison de penser que les prix ont atteint un sommet ? Seul l’avenir le dira. Une chose est sûre, il n’a pas l’intention de vendre ses immeubles. « Je les garde, dit-il. C’est mon fonds de retraite. »

MONTRÉAL, QUÉBEC ET LES VILLES LES MOINS CHÈRES >>

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Encore le plateau…

Là où les plex sont les plus chers au Québec.


Les hauts et les bas de Québec

Voici les prix médians des condos à Québec en 2009.


Les 21 villes les moins chères

Acheter une maison pour moins de 100 000 dollars ? C’est encore possible !

NOTES SUR LES TABLEAUX
 – Le prix de vente indiqué est le prix médian, c’est-à-dire le prix qui se trouve exactement au centre de l’échelle des prix de vente.
 – Sauf avis contraire, les prix indiqués concernent les ventes de maisons.
 – Maison : comprend les bungalows, maisons à étages et maisons mobiles, entre autres. Ces maisons peuvent être isolées, jumelées ou en rangée.
 – Plex : immeubles de deux à cinq logements.
 – Condo : appartements, lofts et studios, entre autres.
 – Les secteurs où il y a eu moins de 30 transactions immobilières durant l’année ne figurent pas dans les tableaux. Les calculs statistiques ne sont pas significatifs en dessous de ce nombre.


 

Photos : Wikimedia Commons