Contester son évaluation foncière

Que faire si la municipalité croit que la valeur de votre propriété est plus élevée que celle que vous estimez ?

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Alors que la plupart d’entre nous prévoyons nous prélasser au chalet cet été, Nelson Karpa s’attend à travailler dur. En juin, les propriétaires de Winnipeg recevront leur évaluation foncière par la poste – la première depuis deux ans –, ce qui signifie que le directeur du Service de l’évaluation et des taxes de la ville de Winnipeg devra répondre aux appels de citoyens en colère qui croient que leur propriété a été surévaluée. Chaque fois qu’une nouvelle évaluation est envoyée, quelques milliers de personnes tentent d’en contester les résultats. Pourquoi ? C’est tout simple : moins la valeur d’une maison est élevée, moins son propriétaire paie de taxes. Il n’y a pas de mécanisme automatique pour contester votre compte de taxes. C’est à vous de prouver que l’évaluation foncière de votre maison est trop élevée. Si le processus est relativement simple, il n’est pas aussi simple d’avoir gain de cause. C’est au contribuable d’établir que sa propriété n’a pas été évaluée correctement, confirme Nelson Karpa. Vous devrez donc présenter des preuves que votre maison se vendrait moins cher que le montant de l’évaluation foncière. « Demandez-vous si vous pourriez vendre votre propriété à ce prix-là, explique Nelson Karpa. C’est le point de départ. » Fixer le montant de l’évaluation foncière n’est pas sorcier : les évaluateurs des municipalités établissent la valeur des propriétés à partir des données sur les ventes du système MLS. Toutefois, ils n’ont pas le temps de s’attarder à chaque résidence. Ils font donc une « évaluation de masse » et donnent une valeur comparable aux maisons similaires d’un même secteur. Bien qu’il s’agisse d’un outil très pratique, l’évaluation de masse n’est pas parfaite. Neil Gold, évaluateur agréé et directeur du Groupe Altus à Montréal, croit que les évaluateurs se sont améliorés avec le temps, mais il n’en reste pas moins que « l’erreur est humaine ». Dès que vous recevez votre évaluation, assurez-vous que la valeur indiquée représente bien le prix de vente des maisons dans votre quartier. Il est également important de vérifier si les renseignements, comme le type d’habitation, sont corrects, ajoute Nelson Karpa. Si le document indique que vous habitez dans une copropriété alors que vous vivez dans une maison unifamiliale, l’évaluation risque d’être erronée. Pour obtenir une diminution de votre évaluation foncière, commencez par jeter un coup d’œil aux maisons comparables à la vôtre qui ont été vendues dans le voisinage. Par exemple, si vous possédez un bungalow des années 1950 avec trois chambres et deux salles de bain, vous devez trouver des propriétés qui ont ces caractéristiques. Tout comme l’évaluateur municipal le fait, consultez le système MLS pour comparer les prix de vente. Vous devez aussi tenir compte des réparations à effectuer sur votre maison. Si elle est en mauvais état, vous pourrez miser sur cette particularité pour soutenir qu’elle vaut moins que d’autres maisons semblables. Neil Gold et Nelson Karpa précisent tous deux que la comparaison doit aussi être faite à la date de référence, c’est-à-dire la date à laquelle la municipalité a évalué les propriétés. À Winnipeg, l’impôt foncier de 2012 est basé sur des évaluations réalisées le 1er avril 2010. À Montréal, où les évaluations sont faites tous les trois ans, la date de référence pour 2012 est le 1er juillet 2009. « Si vous contestez une évaluation, ne vous justifiez pas avec des prix de vente datant de 1962 ou de l’année suivant la date de référence », ajoute Neil Gold. Les procédures pour contester une évaluation foncière varient dans chaque province, mais il faut généralement préparer un dossier pour prouver son point. Il existe aussi une procédure d’appel si vous n’êtes pas satisfait de la décision. Le processus peut durer de quelques mois à une année, et parfois plus longtemps. Il est aussi possible que le juge considère que le montant de l’évaluation n’est pas assez élevé ; vous paierez alors encore plus de taxes. Neil Gold mentionne que ce processus ne devrait être entrepris que si la valeur de votre maison est au moins 5 % sous le montant de l’évaluation. « Si vous pensez que l’évaluation a été surestimée de moins de 1 %, oubliez cela », dit-il, car l’effort n’en vaut pas la chandelle. Les Canadiens ne peuvent pas non plus contester leur évaluation quand bon leur semble. Selon la province, le délai pour déposer une plainte est de 1 à 6 mois après avoir reçu l’avis d’évaluation ou le compte de taxes (tout dépend de la municipalité). Cela signifie que si la valeur de votre propriété diminue avant la prochaine date de référence – comme certains experts s’y attendent –, vous ne pouvez pas exiger qu’on l’évalue de nouveau afin de réduire vos taxes. Vous devrez attendre la prochaine évaluation. Même si tout le monde peut demander une réduction de l’évaluation foncière, bien peu l’obtiendront. Nelson Karpa indique qu’après la dernière évaluation, il y a 2 ans, environ 4000 résidents de Winnipeg s’y sont opposés, mais la valeur du rôle d’évaluation n’a baissé que de 1,2 %. Si vous voulez faire appel, assurez-vous que votre cas est solide. « Ne tentez pas de vous défendre en disant que vous voulez payer moins de taxes ou que l’évaluation de la maison voisine est 50 000 $ moins chère, précise Nelson Karpa. Expliquez plutôt pourquoi l’évaluation est trop élevée. »

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