Devenir propriétaire d’un immeuble locatif

Les rumeurs de bulle immobilière ont beau donner des frissons d’effroi aux spéculateurs, les investisseurs aguerris continuent de s’arracher les propriétés à vendre.

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Aneta Zimnicki n’a pas le profil du magnat de l’immobilier potentiel. Il y a cinq ans, elle travaillait comme ingénieure pour un fabricant de pièces d’auto à Toronto. Aujourd’hui, elle possède huit propriétés en Alberta et s’est mise en quête de nouvelles acquisitions. Ce qui l’a attirée dans ce secteur ? La volatilité du marché et le malaise économique ambiant. Aneta Zimnicki a ressenti de plein fouet les contrecoups de la crise économique, qui ont dévasté l’industrie automobile et menacé son emploi. Après avoir vu les marchés mondiaux s’effondrer, elle a beaucoup hésité à s’aventurer dans les placements boursiers. Dans ce contexte, elle a senti que la meilleure sécurité financière lui proviendrait du marché immobilier canadien. « Ce qu’il y a de formidable avec l’immobilier, c’est que votre argent est investi en lieu sûr dans des biens matériels », explique l’investisseuse de Toronto qui travaille maintenant comme courtière hypothécaire pour Dominion Lending Centres. « Il s’agit d’une excellente protection contre l’inflation, qui offre en outre d’importants avantages fiscaux ». C’est sans compter que l’immobilier a prouvé sa grande résistance au type de volatilité à court terme que nous avons connue au cours des dernières années. Mais cela ne signifie pas pour autant que le marché canadien de l’habitation est imperméable au risque et aux fluctuations de prix. Aneta Zimnicki dit pourtant ne pas s’inquiéter à propos des rumeurs d’éventuelle bulle immobilière au Canada. Bien qu’elle soit consciente du risque, elle affirme qu’elle sera satisfaite de ses investissements tant et aussi longtemps qu’ils lui procureront un revenu mensuel stable d’environ 200 $ par propriété (net de dépenses et d’impôt) et qu’ils financeront ses versements hypothécaires. Car loin d’aspirer à faire fortune, Aneta Zimnicki veut seulement s’assurer une certaine sécurité. Elle compte vendre un jour ses propriétés et utiliser le produit de la transaction pour financer sa retraite. Pour être rentables, ses investissements immobiliers doivent tout simplement suivre la courbe de l’inflation et continuer de lui rapporter un revenu stable jusqu’à la retraite. Si vous comptez parmi les investisseurs assez aventureux pour se lancer dans l’immobilier, ce secteur peut offrir, au dire de Don Campbell, président du Real Estate Investment Network, un rendement égal, voire supérieur à celui de nombreuses actions donnant droit à des dividendes ; et c’est sans compter l’appréciation de la valeur de la propriété. La clé pour réussir sur le marché immobilier, explique Don Campbell, consiste à aborder ce placement comme n’importe quelle action boursière. Autrement dit, vous devez analyser les facteurs économiques fondamentaux, investir dans une perspective à long terme et acquérir des actifs qui vous procureront un revenu convenable sous forme de dividendes. Et c’est là la différence entre les investisseurs et les spéculateurs, souligne Don Campbell. Les investisseurs analysent les marchés, observent les indicateurs économiques et ne se soucient guère de la fluctuation du prix des habitations. En revanche, les spéculateurs achètent des propriétés dans l’espoir de voir leur prix grimper, puis les revendent pour engranger un profit rapide. Comme investisseur, dénicher la bonne propriété exige des efforts. Gardez-vous d’acheter un autre immeuble dans votre rue seulement parce que vous aimez le quartier. Selon Don Campbell, les investisseurs doivent prendre en considération une foule de données économiques, notamment le marché de l’emploi dans la région, la croissance du PIB et la construction de nouvelles infrastructures. De plus, ajoute-t-il, il est important de tenir compte des nouveaux projets d’aménagement qui pourraient rehausser la popularité des environs, un hôpital ou un métro par exemple. L’idée est de trouver un endroit où la demande locative et les loyers augmenteront d’année en année. Ne cherchez pas à acquérir la propriété la moins chère sur le marché, conseille Don Campbell. « Si cette propriété est offerte à petit prix, les loyers risquent d’être terriblement bas eux aussi, parce que la demande est faible. » Après avoir passé en revue les données économiques et restreint vos choix de propriété, vous devriez viser un rendement aussi bon, sinon meilleur que celui du marché boursier. Rien de plus simple que de calculer votre rendement annuel : additionnez tous vos revenus, puis soustrayez l’ensemble de vos dépenses (y compris les coûts d’entretien et d’emprunt) pour obtenir vos avoirs, puis divisez ce montant par votre mise de fonds et multipliez-le par 100 pour exprimer le résultat sous forme de pourcentage. L’achat d’un immeuble locatif n’est pas tellement différent de l’acquisition d’une résidence principale, à un détail près : votre prêteur exigera beaucoup plus de renseignements de votre part. Outre les documents habituels – votre formulaire T4, votre déclaration T1 générale et votre attestation d’emploi –, vous devrez démontrer au prêteur que cet immeuble représente un bon investissement. De son côté, Don Campbell prépare un classeur réunissant les renseignements qui l’ont conduit à s’intéresser à cette propriété, tels que le PIB de la région et la croissance du marché de l’emploi. Comme il le rappelle, vous obtiendrez habituellement le même taux d’intérêt pour un immeuble locatif que pour une résidence conventionnelle, mais il arrive qu’une prime de 0,25 % ou de 0,5 % s’ajoute à ce taux. Cela dit, avec des taux d’intérêt aussi bas, le moment n’a jamais été mieux choisi pour acheter, tranche-t-il. « En 1985, je payais un taux d’intérêt de 16 %. Si vous prévoyez devenir propriétaire d’un immeuble pendant cinq ans ou plus, le moment est parfait pour faire votre entrée dans le marché. » Aneta Zimnicki, elle, entend poursuivre sur sa lancée, estimant que les immeubles locatifs en Alberta représentent un meilleur achat que ceux de Toronto. La seule chose qui freine son élan est l’argent, mais elle commence à s’allier à des partenaires pour ne pas avoir à assumer seule la totalité du risque. Ultimement, il y n’a aucune limite au nombre de propriétés qui pourraient garnir son portefeuille. « Faites vos calculs et déterminez votre capacité d’achat, conclut-elle. Si vous réalisez un bon rendement, le nombre de propriétés qui s’offrent à vous est infini. »