Dites adieu aux hypothèques sur 30 ans

Ottawa tente de tempérer la surchauffe du marché immobilier en éliminant les prêts hypothécaires sur 30 ans et en resserrant les règles d’emprunt.

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Si vous êtes jeune, n’avez pas de mise de fonds et songiez à acheter votre première propriété, vous pourriez bien avoir manqué votre chance de percer le marché immobilier. Ottawa ferme la porte à la période d’amortissement maximale de 30 ans et limite la somme d’argent qu’il est maintenant possible d’emprunter.

La durée maximale d’un prêt hypothécaire assuré par le gouvernement sera désormais de 25 ans. Ottawa fait également passer la limite de refinancement hypothécaire de 85 % à 80 % et oblige les Canadiens à verser 20 % de mise de fonds sur les propriétés d’une valeur de 1 million de dollars ou plus. Même si ces derniers changements sont loin d’être dramatiques, ils contribueront à restreindre le seuil d’endettement des Canadiens.

Il s’agit en fait de la troisième tentative déployée par le gouvernement fédéral pour réfréner l’élan du marché immobilier en quatre ans. En 2008, Ottawa avait fait passer la période d’amortissement maximale de 40 à 35 ans ; puis, en mars 2011, cette période avait encore diminué à 30 ans.

Si vous êtes l’un de ces futurs propriétaires durement touchés, je compatis avec vous. En 2007, j’ai souscrit mon premier emprunt hypothécaire et l’ai étalé sur 35 ans. Jamais je n’aurais pu faire mon entrée sur le marché si les règles avaient été plus strictes. Mais avec la flambée des prix de l’immobilier, ce n’était qu’une question de temps avant que le gouvernement ne s’en mêle.

Il suffit de regarder les chiffres : pour chaque dollar gagné, nous avons accumulé 1,50 $ de dettes. Le prix des habitations a doublé depuis les 10 dernières années. La dernière fois que le ministre des Finances Jim Flaherty a écourté la période d’amortissement maximale, c’était parce que les gens « empruntaient au maximum de leur capacité, et ce, à des taux d’intérêt extrêmement bas. » Mais lors d’une conférence de presse accordée jeudi matin, le ministre Flaherty a indiqué que les Canadiens n’avaient toujours pas compris le message.

« Notre gouvernement a adopté une série de mesures modérées pour protéger la stabilité à long terme du marché immobilier et hypothécaire, et pour empêcher les ménages canadiens de s’endetter au-delà de leur capacité de paiement, a-t-il déclaré. [Ces mesures] contribueront à réduire les paiements d’intérêts et à faire de l’immobilier un instrument d’épargne, tout en [aidant les gens] à rembourser leur prêt hypothécaire plus rapidement. »

Pour ceux et celles qui s’inquiètent à propos du fort endettement et de la situation financière des ménages canadiens, ce changement représente une bonne nouvelle. Cela signifie que quiconque veut contracter un emprunt hypothécaire devra s’endetter moins et payer des mensualités plus élevées.

Mais cette nouvelle est moins réjouissante pour les gens qui rêvent vraiment de posséder leur propre maison. « Les nouvelles mesures feront mal au Canadien moyen », affirme Mark Fidgett, un courtier hypothécaire de Vancouver. « Il était déjà difficile d’acheter, et voilà que ça l’est devenu encore plus. » Il est clair qu’aux yeux d’Ottawa, la propriété immobilière est devenue un jeu dangereux alors que le financement est plus accessible que jamais et que les acheteurs se montrent prêts à tout pour acheter une maison.

Si les faibles taux d’intérêt ont permis à davantage de gens de devenir propriétaires, on redoute ce qui se passera quand ils remonteront. Imaginez le scénario suivant. Disons que vous avez contracté un prêt hypothécaire de 500 000 $. Si le taux d’intérêt est de 3 % et que la période d’amortissement est de 30 ans, vous devez verser des mensualités hypothécaires d’environ 2 100 $ pour rembourser ce prêt. Si la période d’amortissement est écourtée à 25 ans, le même prêt vous en coûtera 250 $ de plus. Et si le taux d’intérêt bondit soudainement à 5 % – un taux somme toute modeste comparativement aux niveaux historiques -, vos versements mensuels grimperont à 2 900 $. Certains Canadiens auront encore les moyens d’éponger cette hausse, mais ne pourront probablement s’offrir rien d’autre.

Même si les nouvelles règles ne toucheront pas les propriétaires actuels, elles pourraient avoir des répercussions sur les vendeurs. Elles ne provoqueront sans doute pas l’effondrement du marché immobilier, mais elles pèseront sur le prix des habitations. « J’avais déjà remarqué un certain ralentissement, indique Mark Fidgett. La décélération sera seulement plus prononcée. »

Pendant le mois qui a suivi la décision d’Ottawa de faire passer la période d’amortissement à 30 ans en 2011, l’activité immobilière a fléchi de 4,4 %, mais cette baisse a été de courte durée. Une période de 30 ans apparaissait encore longue, et rien n’indiquait que les taux d’intérêt allaient remonter dans l’immédiat. Bien qu’on ignore toujours le moment où les taux grimperont, le gouverneur de la Banque du Canada Mark Carney nous prévient sans cesse qu’il pourrait les hausser n’importe quand. Jumelée aux nouvelles règles d’emprunt, cette perspective pourrait bien pousser d’éventuels acheteurs à marquer une pause jusqu’à la prochaine correction du marché.

En définitive, le gouvernement n’avait pas le choix d’agir. (Quant à savoir si Jim Flaherty a eu raison d’augmenter la période d’amortissement maximale à 40 ans en 2006 est une autre question qu’évidemment, il n’a pas abordée lors de sa conférence de presse.) Même si vous pouvez encore vous surendetter avec un prêt hypothécaire de 25 ans, vous risquez moins d’avoir des difficultés, puisque vous devrez maintenant être en meilleure position financière pour acheter une maison.

Mais il y a une lueur d’espoir pour ceux et celles qui ont mis leur projet en veilleuse. Si les prix chutent comme beaucoup le prédisent, vous n’aurez plus besoin d’autant d’argent pour acheter votre nouveau logis. À condition de vous armer de patience, il y a de bonnes chances après tout que vous possédiez un jour la maison de vos rêves.