Éviter que la maison ne s’envole

Pas de dégringolade en vue pour le marché immobilier au Canada. Mais ceux qui veulent devenir propriétaires doivent tout de même manœuvrer prudemment.

Dollars et cents : Éviter que la maison ne s’envole
Ill. : Pishier

Tant que les prix de l’immo­bilier continueront de grimper au pays, la question continuera de se poser : les Canadiens sont-ils en présence d’une bulle, comme celle qui a éclaté aux États-Unis en 2007, provoquant une débandade dont les effets se font encore sentir chez nos voisins du Sud ? Les nouveaux acheteurs habiteront-ils, dans quelques années, une maison valant moins que le solde de leur emprunt hypothécaire ?

Le spectre de la bulle revient régulièrement dans l’actualité, puisqu’il en coûte toujours plus cher de mettre un toit au-dessus de sa tête (hausse des prix de 7 % au Québec en 2010). L’automne dernier, le magazine britannique The Economist y allait de prévisions alarmantes, affirmant qu’au Canada les maisons coûtent 24 % plus cher que leur valeur réelle.

Les oiseaux de malheur sont cependant de moins en moins bruyants. Après avoir vu le marché s’adapter doucement au cours des derniers mois, la majorité des observateurs s’entendent pour dire que le Canada ne vivra pas la même débâcle immobilière que les États-Unis. Les colossales augmentations de prix des dernières années sont ter­minées, mais il ne devrait pas y avoir de krach. Tout juste une stagnation des prix en 2011-2012. La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) prévoit une hausse de 3 % au Québec, l’Association canadienne de l’immeuble entrevoit une baisse de 1,3 % pour l’ensemble du pays, les plus pessimistes parlent d’une chute de 10 %.

Il n’y a pas de risque de bulle, parce que les propriétés sont plus abordables aujour­d’hui qu’elles ne l’étaient en 1989, dit Paul Cardinal, analyste de marché à la FCIQ. Une maison moyenne qui se vendait 100 000 dollars en 1989 valait 240 000 dollars en 2009. Or, en raison de la baisse considérable des taux d’intérêt hypothécaires (12,1 % en 1989, contre 5,6 % en 2009, pour un terme de cinq ans), le paiement des mensualités accapare une part moins importante du revenu du ménage moyen qu’en 1989. « La hausse des prix est impressionnante aux yeux du consommateur, mais ce sont les taux qui ont le plus d’influence sur les mensualités, explique Paul Cardinal. Il y a quelques années, une règle disait d’acheter une maison dont la valeur équivalait à deux fois son revenu annuel. Maintenant, on paie quatre fois son revenu à Montréal, mais en raison des faibles taux d’intérêt, les mensualités restent les mêmes. Les ménages ont gagné du pouvoir d’achat. »

Il n’y a pas lieu de craindre une bulle, disent les experts, lorsque la hausse du prix des maisons s’explique par l’augmentation des revenus, la faiblesse des taux hypothécaires et la croissance démographique. C’est le cas actuellement. « Aux États-Unis, les hausses de prix soudaines étaient plutôt liées à la spéculation. Les gens achetaient juste parce qu’ils s’attendaient à ce que les prix montent », explique Kevin Hugues, économiste principal pour le Québec à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

D’ailleurs, la proportion de prêts hypothécaires en souffrance est restée assez faible (0,43 %) malgré la récession que le Canada a traversée, signe que les prix sont en phase avec la capacité de payer des propriétaires. Une hausse des taux hypothécaires donnerait sans doute des maux de tête à ceux qui ont emprunté à la limite de leur capacité financière. Mais comme la majorité des prêts accordés sont à taux fixe, l’effet ne se ferait pas sentir immédiatement.

Pour apaiser ceux qui craignent une surchauffe, le ministre des Finances du Canada, Jim Flaherty, a resserré l’accès au crédit hypothécaire en janvier – la deuxième fois en moins d’un an. Fini les périodes d’amortissement de 35 ans : elles sont maintenant limitées à 30 ans pour que le prêt soit assuré par la SCHL (dans les cas où la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat). Les marges de crédit hypothécaires – dont beaucoup se servent pour payer des dépenses qui n’ont rien à voir avec leur propriété – ne seront plus assurées par la SCHL. Enfin, au moment du refinancement de son prêt hypothécaire, un proprio ne pourra emprunter une somme dépassant 85 % de la valeur de sa propriété. Déjà au printemps 2010, le gouvernement avait ramené ce plafond de 95 % à 90 %. Au même moment, il avait demandé aux prêteurs hypothécaires d’évaluer de façon un peu plus sévère la capacité de payer des emprunteurs et avait augmenté de 15 % à 20 % la mise de fonds minimale pour l’achat d’un immeuble qui n’est pas la résidence principale de l’acheteur.

Ces mesures touchent une minorité de gens, surtout au Québec, où les amortissements sur plus de 30 ans sont rares – seulement 5,4 % des prêts chez Desjardins, comparativement à 30 % des nouveaux prêts pour l’ensemble du Canada.

Selon Option consommateurs, le gouvernement devrait se pencher sur les ratios qu’utilisent les prêteurs pour déterminer la somme qu’ils peuvent accorder à un acheteur. Ces ratios tiennent compte des revenus, des dettes, des impôts fonciers, des frais de chauffage, mais pas des autres dépenses, comme la garderie, une pension alimentaire, l’arri­vée d’un enfant ou la nécessité d’acheter une seconde voiture. « Beaucoup de gens font con­fiance aux représentants des institutions financières. Ils se disent que ceux-ci sont compétents et que s’ils acceptent de leur prêter 300 000 dollars, c’est parce que c’est correct », dit Caroline Arel, avocate et responsable du Service budgétaire de l’organisme mont­réalais.

De nombreux proprios qui ont mal évalué leur situation financière contactent Option consommateurs pour obtenir de l’aide lorsqu’ils n’arrivent plus à rembourser leur emprunt hypothécaire. Pour leur éviter les mauvaises surprises, l’organisme suggère aux futurs acheteurs de « s’entraî­ner » à épargner et de vivre en dessous de leurs moyens pendant qu’ils sont locataires, afin de tester leur capacité de faire face aux dépenses liées à la propriété. « Attendre un an ou deux peut avoir une énorme incidence », dit Caroline Arel. Surtout que bien des gens ont déjà des dettes et auraient intérêt à les réduire avant d’acheter une maison.

« Le problème, c’est que les jeunes veulent tout avoir, trop vite et trop gros, observe le planificateur financier Éric Brassard. Ils se créent beaucoup de besoins, mais ils ne pensent pas aux risques d’une séparation, d’une période de chômage ou d’invalidité. » Dans un tel cas, l’État ne peut rien pour eux.

 

 

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