Le grand incendie qui a donné naissance à l’assurance habitation

L’assurance de dommages pour les particuliers et les brigades de pompiers sont venues au monde en même temps lorsque l’idée de protéger ses avoirs a germé dans la tête d’un investisseur immobilier.

Freepix / montage : L’actualité

Le haut fonctionnaire anglais Samuel Pepys dort à poings fermés dans sa résidence londonienne lorsque sa domestique le réveille vers trois heures du matin, le 2 septembre 1666. Un important incendie fait rage dans la capitale britannique, l’avise-t-elle. Pepys regarde par la fenêtre, aperçoit les flammes au loin, mais retourne au lit en pensant qu’aucun danger ne le guette pour l’instant. À son réveil, il apprend que 300 résidences ont déjà brûlé et que le feu gagne du terrain. C’est le début de ce qu’on appelle aujourd’hui le grand incendie de Londres.

Le lendemain, la panique commence à s’installer. Samuel Pepys rassemble son argent et ses avoirs les plus précieux et décide de se sauver du brasier qui prend de l’ampleur. « En transportant mon chariot dans la nuit, j’ai constaté à quel point les rues étaient remplies de personnes qui fuyaient à pied ou à cheval, et qui tentaient de mettre la main sur des chariots à n’importe quel prix pour aller chercher leurs biens », relate-t-il dans son journal, l’un des rares écrits de l’époque qui nous permettent de comprendre le déroulement de cette tragédie.

En 1666, les pompiers n’existent pas. Ce sont des citoyens et des soldats qui essaient de combattre le feu avec de simples seaux d’eau, mais aussi en démolissant des immeubles encore intacts afin d’arrêter la progression des flammes. Après un peu moins de cinq jours, l’incendie est éteint, mais les pertes sont énormes : une dizaine de morts selon le bilan officiel — bien que ce chiffre soit de nos jours mis en doute —, près de 13 200 maisons détruites et des dommages estimés à 10 millions de livres sterling, soit quelque 2,4 milliards de dollars canadiens en argent d’aujourd’hui. Près de 100 000 Londoniens ayant presque tout perdu se retrouvent sans abri du jour au lendemain.

Protéger son investissement

L’heure est à la reconstruction et rares sont ceux qui y participeront autant que Nicholas Barbon, un médecin et économiste anglais qui devient en peu de temps l’un des plus influents investisseurs immobiliers de Londres. Et puisqu’il veut protéger ses bâtiments — et son investissement — d’un futur incendie, il lui vient l’idée d’élargir le concept d’assurance, qui s’applique déjà aux cargaisons du commerce maritime, pour couvrir les dommages causés aux habitations par le feu. En 1680, il fonde le Fire Office, la première compagnie d’assurances moderne.

Les premiers contrats d’assurance rédigés par Barbon couvrent précisément les maisons « brulées, démolies ou damnées » par le feu. Les résidences « démolies » sont celles qu’on détruit volontairement pour empêcher la propagation des flammes dans un quartier, alors que celles qui sont « damnées » n’ont subi que des dommages partiels.

Et à la différence des contrats d’assurance d’aujourd’hui, ceux de l’époque sont particulièrement simples. Il n’existe que deux tarifs : 2,5 % de la valeur des loyers pour les maisons en brique et 5 % pour les maisons en bois, qui brûlent plus facilement, pour une couverture correspondant généralement à 10 fois la valeur locative. Le tout payable annuellement ou en un seul versement pour la durée du terme, ce dernier pouvant varier de 7 à 31 ans.

Ces assurances gagnent en popularité au fil du temps, mais elles ne sont pas à la portée de toutes les bourses. En 1690, on estime qu’une maison londonienne sur 10 est assurée, selon le Musée de Londres.

À chaque assureur sa brigade

Dans les années suivant la création du Fire Office, la concurrence émerge. La Friendly Society voit le jour en 1683, puis le Hand in Hand Fire Office en 1696 et le Sun Insurance Office en 1710. Lorsqu’un feu se déclare, chaque compagnie d’assurances déploie sa propre brigade pour l’éteindre et parvient à identifier les maisons assurées grâce à des enseignes métalliques installées en façade, comme celle-ci du Hand in Hand Fire Office. Si une équipe éteint l’incendie qui consume une maison assurée par une autre compagnie, celle-ci rembourse généralement sa concurrente. En principe, pas d’assurance, pas d’arrosage.

Les dommages causés par le feu demeureront le principal risque couvert par les assurances pendant des décennies, en Europe comme ailleurs. Il faudra attendre jusqu’en 1804 pour voir une compagnie d’assurances ouvrir ses portes au Canada — la Phoenix Insurance Company, à Montréal — et jusqu’en 1950 pour que l’assurance habitation moderne permettant de couvrir plusieurs risques (incendie, inondation, foudre, etc.) dans une même police se démocratise.

De nos jours, inutile d’installer des plaques métalliques pour savoir quelles maisons sont assurées. Elles le sont presque toutes, l’assurance habitation n’étant pas obligatoire au Québec, mais souvent exigée par les prêteurs hypothécaires. Et heureusement pour les propriétaires non assurés, les pompiers arrosent n’importe quel feu, sans distinction.

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