Le rap du proprio

Depuis 17 ans, la popularité du Régime d’accession à la propriété n’a jamais fléchi. Et pour cause : il a permis à 623 000 Québécois d’acheter une maison.

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Sans le Régime d’accession à la propriété (RAP), Carol Bouchard, travailleur social des Laurentides, aurait vu la construction de sa maison retardée de plusieurs années. Il fait partie des 2,2 millions de Canadiens – et des 623 000 Québécois – qui, depuis l’entrée en vigueur de ce pro­gramme, il y a 17 ans, ont conféré au RAP une popularité qui ne se dément pas.

Depuis 1992, le total des retraits effectués en vertu de ce régime s’élève à 23,4 milliards de dollars au Canada, dont 7,3 milliards au Québec. Et rien n’indique que le RAP ait tendance à s’essouffler. Selon l’Agence du revenu du Canada (ARC), les Canadiens retirent chaque année un peu plus d’un milliard de dollars de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour investir dans l’achat d’une propriété.

Lorsqu’il a commencé à cotiser au REER, Carol Bouchard poursuivait un seul objectif : profiter du Régime d’accession à la propriété. « Le RAP a été pour moi un moyen très rapide de réaliser un rêve, dit-il. Le REER est une forme d’économie plutôt abstraite, et le RAP est une façon de rendre concrets ses efforts d’épargne. »

À sa création, en 1992, le RAP permettait de retirer de son REER – en franchise d’impôt – jusqu’à 20 000 dollars, destinés à l’achat ou à la construction d’une première résidence au Canada. En janvier, la somme maximale a été portée à 25 000 dollars. La somme « empruntée » doit être remise en 15 ans. Au moins le quinzième du total doit donc être reversé dans le REER chaque année, à défaut de quoi la portion non remboursée s’ajoute aux revenus imposables. L’ARC estime que 80 % des « emprunts » sont remboursés sans retard. On saura en 2010 si la crise économique a eu un effet sur le remboursement du RAP cette année.

En 1999, Carol Bouchard a retiré 20 000 dollars. Il doit ainsi rembourser au moins 1 333 dollars par an. « Une somme tout à fait raisonnable, dit-il, étant donné que c’est de l’argent que je me dois et sur lequel je ne paie aucun intérêt. »

Mais pendant ce temps, voilà 20 000 dollars qui ne fructifient pas dans son REER. « La construction d’une maison est aussi une forme d’investissement, réplique-t-il. Et il faut dire que ceux qui ont placé leur argent à la Bourse n’ont pas fait des affaires d’or ces derniers temps… »

Si le RAP suscite un engouement auprès des acheteurs de maisons, il est aussi apprécié de ceux qui en vendent. « De 1990 à 1997, le marché immobilier a été morose. Le Régime d’accession à la propriété a contribué à maintenir une certaine quantité de ventes de propriétés au cours de cette période », dit Robert Nadeau, PDG de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ).

Depuis la création du RAP, le tiers des retraits ont été effectués par des Québécois, qui ont retiré en moyenne 11 793 dollars de leur REER. La moyenne canadienne des retraits s’élève à 10 644 dollars.

Jusqu’en 2001, les Québécois étaient les plus nombreux à profiter du RAP. Les Ontariens leur ont ravi ce titre depuis. Ils sont 881 000 à avoir participé au programme, contre 623 000 Québécois.

Le Régime d’accession à la propriété ne devait être en vigueur que pendant 12 mois. Mais il est devenu permanent deux ans après sa création, et depuis 1999, on peut y avoir recours une deuxième fois, pour l’achat d’une autre maison – à condition qu’il s’agisse d’une résidence principale. Il faut aussi avoir complètement remboursé la somme retirée de son REER la première fois et ne pas avoir été propriétaire occupant pendant au moins cinq ans.

Robert Nadeau s’explique mal ces condi­tions : « Si la somme retirée la première fois a été remboursée, pourquoi une période de cinq ans avant d’avoir droit de nouveau à ce programme ? »

« Le RAP a été conçu pour les acheteurs d’une première résidence, explique Jack Aubry, porte-parole du ministère des Finances. Cinq ans, c’est la période que nous avons établie comme suffisante pour qu’aux yeux du Ministère quelqu’un puisse de nouveau être considéré comme acheteur d’une première résidence. »

Peut-on se prévaloir du RAP une deuxième fois pour acheter un chalet, par exemple ? « Oui, répond-on au ministère des Finances, à condition bien sûr de ne pas avoir été propriétaire occupant pendant cinq ans et de faire de ce chalet sa résidence principale. »

Robert Nadeau estime que le retrait maximal devrait être établi selon un pourcentage de la valeur du REER, plutôt que fixé à 25 000 dollars. « À sa création, le RAP pouvait représenter le cinquième du prix moyen d’une résidence. Le prix des maisons a plus que doublé depuis. »

S’il avait pu emprunter davantage pour construire sa maison, Carol Bouchard l’aurait-il fait ? « Sans hésitation. »

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