L’hypothèque : fixe ou variable ?

Historiquement, le taux variable s’est avéré plus rentable — et de beaucoup ! — que le taux fixe 90 % du temps. Mais est-ce le bon choix pour vous maintenant que les taux hypothécaires remontent ?

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Oh oh ! Après plus d’une décennie à un niveau plancher, les taux hypothécaires remontent. De quoi raviver l’éternelle question : vaut-il mieux choisir un taux fixe ou un taux variable ? 

Afin de déterminer quel type de taux est le plus avantageux — et probablement pour savoir lequel choisir pour sa propre hypothèque —, le professeur de finance Moshe Milevsky, de l’Université York, à Toronto, a analysé plus de 50 années de taux hypothécaires au Canada. Au cours de cette période le meilleur choix s’est avéré le taux variable 90% du temps. Et pas qu’un peu ! L’économie moyenne, dans le cas d’une hypothèque de 100 000 dollars amortie sur une période de 15 ans, est de 22 000 dollars !

Si vous avez une hypothèque à taux fixe — c’est mon cas — et que la lecture de ces lignes vous décourage, rassurez-vous. Il y a plusieurs nuances à ajouter. À commencer par le fait que l’étude de Moshe Milevsky a été publiée en 2001.

Dire que le monde a changé depuis est un euphémisme. Les conclusions du professeur tiennent-elles encore la route, plus de 20 ans plus tard ? Contacté par courriel, il persiste et signe : « Je suis convaincu que si une étude pareille était effectuée aujourd’hui, les statistiques seraient semblables. » Voilà qui a le mérite d’être clair.

Mais la suite de sa réponse va probablement vous surprendre : « Cela dit, comme je le répète depuis 20 ans, je crois vraiment que le choix d’une hypothèque ne devrait PAS être basé sur le rapport de 90 % contre 10 %. »  Voilà qui a le mérite… de nécessiter des explications.

Avez-vous du gras ?

Comme c’est souvent le cas lorsqu’on parle de finances personnelles, la bonne décision dépend de votre situation, justement, personnelle. Moshe Milevsky établit quatre questions essentielles à considérer quand vient le temps de choisir l’hypothèque qui vous convient :

  • Avez-vous un emploi stable ?
  • La valeur sur le marché du travail de votre expérience et de vos compétences va-t-elle croître avec le temps ?
  • Avez-vous du gras dans votre budget mensuel ?
  • Une partie importante de votre maison a-t-elle déjà été remboursée ?

Prenons l’exemple d’une programmeuse de la fonction publique qui épargne sans effort et qui a payé plus de 20 % de la valeur de sa maison. Elle répond oui à toutes les questions, et serait donc une bonne candidate pour le taux variable, selon le professeur.

Avec une hypothèque de 250 000 dollars, si les taux passaient de 2,25 % à 3,25 % au cours de l’année, la hausse des intérêts serait de 126 dollars par mois. Rien de difficile à absorber pour cette professionnelle. 

À l’inverse, un acteur en début de carrière qui boucle ses fins de mois en livrant des repas pour Uber Eats et qui a économisé de peine et de misère la mise de fonds minimale de 5 % pour sa première maison ferait mieux d’opter pour le taux fixe. Il devra acheter une demeure moins chère que s’il avait opté pour le taux variable, mais des paiements stables seront plus faciles à budgéter pour lui. 

Évidemment, les situations personnelles changent au fil de la vie. Si l’acteur décroche le premier rôle d’une quotidienne à la télé, il pourra opter pour un taux variable au moment de renouveler son hypothèque.

Convertir son taux variable en taux fixe

Vous remarquerez qu’il y a un élément qui ne figure pas dans les facteurs à considérer de Moshe Milevsky, et c’est la direction dans laquelle s’en va l’économie. 

Le taux directeur de la Banque du Canada — qui a une incidence directe sur les taux hypothécaires offerts par les institutions financières — est passé de 0,25 % à 1 % depuis le début de 2022, et les marchés financiers s’attendent à ce que la hausse se poursuive au cours des prochains mois.

Devant cette information, le réflexe de notre cerveau de primate est d’opter pour une hypothèque à taux fixe ou, pour ceux et celles qui possèdent déjà un taux variable, de le convertir en une hypothèque à taux fixe. Or, il est impossible de prédire avec certitude à quel moment les taux cesseront de monter — ou de baisser. Quiconque prétend le contraire est un charlatan avec une boule de cristal.

Mieux vaut donc « s’abstenir de spéculer sur la direction future des taux, et se concentrer sur la capacité de son budget à absorber des paiements hypothécaires qui fluctuent », écrivait Moshe Milevsky en 2001. Des mots qui sont encore tout à fait valables deux décennies plus tard.

Un déménagement en vue ? Songez au taux variable

Si votre situation personnelle vous permet d’opter pour un taux variable, mais que vous hésitez malgré tout, sachez que ce produit offre un autre avantage important : la flexibilité.

John Fucale, vice-président aux relations courtiers à Multi-Prêts Hypothèques, donne l’exemple d’une famille qui doit déménager dans une plus grande maison afin d’accueillir un nouvel enfant. Il faudra vendre la maison actuelle, et donc résilier l’hypothèque, ce qui implique des frais.

S’il s’agit d’une hypothèque à taux variable, la pénalité à payer sera habituellement l’équivalent de trois mois d’intérêts. Mais dans le cas d’une hypothèque à taux fixe, le calcul est un peu plus complexe… et le résultat est généralement beaucoup plus élevé. « On parle d’une différence de plusieurs milliers de dollars facilement », dit John Fucale.

Le taux variable a aussi la particularité de pouvoir être converti en taux fixe en tout temps, normalement sans pénalité — alors que le chemin inverse n’est pas possible, à moins de résilier son hypothèque et de payer des frais. 

Ainsi, si vous optez pour un taux variable et que vous ne parvenez pas à dormir la nuit à l’idée que les taux montent, fixez-le. Certes, vous paierez peut-être plus d’intérêts, mais économiser ne devrait jamais se faire au détriment de votre santé mentale.

Un autre aspect méconnu du taux variable est que, malgré son nom, les paiements ne sont pas nécessairement variables, souligne John Fucale. Et ce, même quand les taux changent !

Certains produits hypothécaires à taux variable vont ainsi avoir la même mensualité mois après mois. Si les taux montent, une plus grande portion de votre paiement sera allouée aux intérêts, et une plus petite ira au remboursement du capital. Cela aura toutefois pour effet de prolonger la durée de votre prêt.

L’inverse est aussi vrai : si les taux baissent, vous paierez moins d’intérêts et rembourserez davantage de capital, malgré une mensualité identique. Et la durée de votre prêt diminuera.

Ce type de produit existe depuis longtemps, mais n’est pas offert par tous les prêteurs. S’il vous intéresse, informez-vous auprès d’un courtier hypothécaire. Sachez qu’il n’a pas été considéré dans l’analyse de Moshe Milevsky. Le ratio 90/10 ne s’applique donc pas ici. Pour connaître les probabilités, il faudra attendre qu’un autre professeur de finance se demande quel est le meilleur choix pour son hypothèque. 

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Les commentaires sont fermés.

Dans les années j’avais privilégié le taux fixe fermé sur un an ou deux ans d’autant plus que ça me permettait de faire un remboursement de capital à chaque échéance. L’étude citée ne mentionne pas cette variable surtout que maintenant on peut diminuer le capital en tout temps. Il fait aussi ajouter que les taux variaient de 9 à 14% selon les années. La panique pour une hausse de .5% vient d’un endettement trop élevé pour des maisons hors prix et parfois trop grandes pour les besoins réels.