Magasiner son emprunt

Une petite réduction du taux hypothécaire peut entraîner d’importantes économies. Voici ce que les courtiers peuvent faire pour vous.

Dollars et cents : magasiner son emprunt
Ill. : B. Tardif

Lorsqu’ils ont entrepris des démarches pour acheter une maison, en mars dernier, Simon-Pierre Aubin et Millie Thivierge, un couple de Mont­réal, se sont adressés à un courtier hypothécaire pour connaître le meilleur taux d’intérêt qu’ils pourraient obtenir. « Il nous avait trouvé un taux de 3,49 % pour un prêt hypothécaire d’un terme de cinq ans à taux fixe, explique Simon-Pierre, un employé municipal. Le taux que nous avait proposé notre caisse populaire Desjardins était presque de 1 % plus élevé. » Le couple a donc fait jouer la concurrence. « Après l’intervention de la directrice de notre caisse, nous avons pu obtenir le même taux, en plus d’une somme de 500 dollars pour le paiement des frais de notaire. Comme nous sommes clients à cet endroit depuis plusieurs années, nous préférions rester avec eux. »

Au Québec, en 2010, 39 % des acheteurs de maisons ont confié le magasinage de leur prêt hypo­thécaire à un courtier. Une proportion qui augmente d’année en année : elle était de 27 % en 2006, selon une enquête annuelle de la Société canadienne d’hypo­thèques et de logement (SCHL).

Simon-Pierre Aubin et Millie Thivierge ont eu raison de ne pas s’en remettre exclusivement au courtier, selon Jean-François Vinet, d’Option consommateurs. « L’avantage des courtiers hypothécaires, c’est qu’ils magasinent pour vous et sont en mesure d’obtenir de bons taux. Mais rien ne vous empêche de faire affaire avec plus d’un courtier et de magasiner aussi par vous-même », explique l’analyste en services financiers.

Le rôle des courtiers est de trouver le prêt hypothécaire offrant le meilleur taux d’intérêt. Ils traitent avec plusieurs institutions financières, notamment des banques bien connues, mais aussi des banques virtuelles, des sociétés d’assurances et des prêteurs spécialisés (comme Hypothèques FirstLine), qui acceptent des clients dont le dossier de crédit est entaché et à qui les banques refusent parfois des prêts. Les services offerts par les courtiers sont gratuits pour les consommateurs, puisque ceux-ci sont rétribués par les institutions à qui ils amènent des clients. Ainsi, les courtiers n’apprécient pas les consommateurs qui, comme Simon-Pierre et Millie, se servent des taux obtenus auprès d’eux pour retourner négocier avec leur institution financière.

Le courtier détermine aussi avec le client les modalités de l’emprunt à contracter selon sa situation (période d’amortissement, terme, taux fixe ou variable, etc.), puis le dirige vers le prêteur qui peut lui offrir le meilleur taux.

C’est surtout au moment de l’achat d’une maison que les courtiers sont populaires. Lors du renouvellement de leur prêt hypothécaire, seulement 15 % des propriétaires font appel à leurs services, la majo­rité demeurant fidèles à leur prêteur.

Les courtiers disent obtenir des taux plus bas en raison du volume d’affaires qu’ils traitent avec les institutions finan­cières. « L’avantage, c’est qu’on a accès à l’ensemble des pro­duits hypothécaires offerts sur le marché, fait valoir Denis Doucet, directeur régional pour le sud de Montréal à Multi-Prêts. Alors que les conseillers des banques, eux, ont leurs propres prêts hypothécaires à promouvoir et vont aussi tenter de vendre d’autres produits connexes, comme des assu­rances et des marges de crédit. » « De nombreux consommateurs qui n’aiment pas négocier sont très heureux de remettre cette tâche entre les mains de quelqu’un d’autre », ajoute Hugo Leroux, président de l’agence Hypotheca.

Quelques grandes institutions financières ne font pas affaire avec les courtiers hypothécaires ; c’est le cas de la Banque Royale, dont les produits n’ont jamais été offerts par ces intermédiaires, ou de BMO, qui a cessé de collaborer avec eux en 2007. « Ils nous apportaient un certain nombre de dossiers, mais nous n’avions pas la possibilité d’établir une relation avec le client, de voir l’ensemble de sa situation financière », explique Ronald Monet, responsable des communications pour BMO. Chez Desjardins, c’est plus compliqué : la Fédération des caisses Desjardins du Québec, qui chapeaute ces établissements, a cessé de traiter avec les courtiers en 2008, mais chaque caisse, individuellement, a le droit d’accepter des clients venant d’eux.

Donc, même s’ils retiennent les services d’un courtier, les consommateurs ont intérêt à faire des recherches supplémentaires par eux-mêmes. « C’est dommage que les gens passent plus de temps à magasiner un téléviseur qu’un prêt hypothécaire ou un investissement, alors que les économies qu’ils peu­vent réaliser sont souvent bien plus importantes », note Ronald Monet.

Chaque petite réduction du taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire fait une énorme différence au bout de quelques années. Par exemple, pour un emprunt de 200 000 dollars amorti sur 25 ans, un taux de 4 % permettra d’économiser 16 800 dollars en frais d’intérêts comparativement à un taux de 4,5 %.