Mon chalet, mes revenus

Une résidence secondaire, un rêve impossible ? Pas si on la loue pour arrondir ses fins de mois. Mais attention, il faut le faire en toute légalité !

Louer sa résidence secondaire en toute légalité pour arrondir ses fins de mois
Photo : iStockphoto

Chaque année, au Québec, environ 200 propriétaires de chalet reçoivent une lettre du ministère du Tourisme les avisant qu’ils sont hors la loi. Leur crime ? Avoir loué leur chalet sans en avoir informé le Ministère. Ce faisant, ils s’exposent à une amende pouvant atteindre 2 250 dollars par infraction ! « Une fois qu’ils ont compris ça, ils collaborent bien », dit Raymond Lesage, sous-ministre adjoint à l’accueil et à l’hébergement au ministère du Tourisme du Québec.

Ce que les propriétaires frauduleux ne savent pas – ou préfèrent ne pas savoir -, c’est qu’avant de mettre leur chalet en location ils doivent s’inscrire à la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ). Car louer son chalet pour arrondir ses fins de mois, c’est bien beau, mais attention… cela vient avec de nombreuses responsabilités ! Il y a, bien sûr, le confort de ses locataires auquel il faut veiller, mais aussi l’appétit de l’État qu’il faut satisfaire : impôts sur les revenus de location et perception des taxes.

L’État est aux aguets. Évidemment, on est loin de l’escouade tactique qui traque les fraudeurs de chalet en chalet. « La plupart des cas de location illégale nous sont signalés par des délateurs », précise Raymond Lesage.

Sur les 162 000 Québécois qui possèdent un chalet, 2 040 en font « officiellement » la location, selon les données de 2008 du ministère du Tourisme. C’est 81 de plus qu’en 2007. Mais personne n’est dupe. Qui ne connaît pas un propriétaire qui « prête » son chalet à des « amis », moyennant quelques centaines de dollars glissés sous la table ?

Il est vrai que la chose est tentante : légale ou au noir, la location est une façon simple de financer en partie la construction, l’achat ou l’entretien d’un chalet.

C’est la solution qu’a adoptée – en toute légalité – Michel Salmon lorsqu’il a construit le chalet de ses rêves sur les rives du lac Simoneau, dans les Cantons-de-l’Est, il y a une dizaine d’années. Depuis, des Québécois, des Américains, des Européens et même des Antillais ont séjourné dans sa propriété de quatre chambres à coucher et deux salles de bains, qui tient davantage de la résidence secondaire que du camp de pêche…

Prix de la location hebdomadaire : de 1 495 à 2 750 dollars, selon la période de l’année. « Je vise une clientèle aisée qui cherche le luxe et la tranquillité au bord d’un lac, et qui ne s’arrête pas au prix. »

Pour l’attirer, ce Montréalais de 43 ans, père de deux enfants, n’a rien négligé. Il four­nit téléviseur, lecteur DVD, chaîne sté­réo, table de billard, canot, kayak et pédalo, barbecue au gaz, bois pour le foyer, accès Internet et, bien entendu, une vue imprena­ble sur le lac et les montagnes. Résultat : son chalet est loué pendant la majeure partie de l’année. « Je le garde pour moi au moins deux semaines l’été. Le reste du temps, j’y vais lorsqu’il est libre, dit-il. Mais la priorité va toujours à la location. »

Dix ans plus tard, la situation financière de ce cadre supérieur s’est amé­liorée. Il pourrait aujourd’hui rembourser l’emprunt hypothécaire pour son chalet, évalué à plus de 300 000 dollars par la municipalité d’Orford, sans l’offrir en location. Il continue toutefois de le louer, car ce revenu d’appoint lui offre une certaine souplesse dans ses dépenses. « Ça me permet, par exemple, de voyager en famille », dit-il. Précisons qu’il a une petite mine d’or entre les mains. Aujour­d’hui, les beaux terrains riverains dans ce coin du Québec valent parfois plus d’un demi-million de dollars.

Lorsqu’il s’est inscrit à la CITQ, Michel Salmon a reçu la visite d’un inspecteur qui a évalué sa propriété avant de lui décerner quatre étoiles, soit le maximum à l’époque. Cette information figure d’ailleurs bien en évidence sur la page d’accueil de son site (lumas.ca/chalet). Depuis janvier 2009, une cinquième étoile s’est ajoutée à la classification de la CITQ. Michel Salmon a donc demandé la réévaluation de son chalet pour obtenir cette étoile supplémentaire. Il attend actuellement la réponse de la CITQ.

La CITQ, organisme sans but lucratif, est mandatée par le ministère du Tourisme pour classifier les lieux d’hébergement touristique de la province. « Le nombre d’étoiles obtenues est un bon outil promotionnel pour les propriétaires, dit Michel Rheault, directeur général de l’organisme. Et tous les chalets classifiés sont inscrits dans le site bonjourquebec.com. »

Bernard, ingénieur dans la quarantaine qui souhaite rester anonyme, préfère s’en passer. Car ces avantages s’accompagnent d’une paperasse administrative – facturation, taxes, etc. – qui le rebute. « Je ne loue pas mon chalet assez souvent pour que je m’enregistre à la CITQ », dit-il, bien conscient que la chose est obligatoire.

Il tire des revenus annuels d’environ 6 000 dollars de la location de ce chalet rustique, acquis il y a quelques années dans la région des Laurentides. Cette somme couvre à peu près la moitié de ses versements hypothécaires. Bernard n’est pas aussi enthousiaste que Michel Salmon quant aux joies de la location. « C’est une grande source de stress pour moi, dit-il. Si un problème survient, les locataires s’attendent à ce que je vienne tout de suite à leur rescousse. Mais le chalet est à une heure de Montréal ! » L’an dernier, lorsqu’il était en voyage en Europe, le téléphone a sonné à 3 h du matin. Ses locataires l’appelaient. Il n’a pas répondu. En écoutant le message le lendemain matin, il a appris qu’un tuyau avait fendu et que le sous-sol du chalet était inondé. Les locataires avaient fini par appeler le 9-1-1.

Dès qu’il a acheté ce chalet, les pro­blèmes se sont mis à s’accumuler. Pis encore : la plupart sont survenus pendant que des locataires l’occupaient. En plus du sous-sol inondé, il y a le spa et la pompe du puits artésien qui sont tombés en panne, et l’électricité qui a fait défaut. Bref, ce chalet, « tout de même très charmant », lui a causé de multiples maux de tête. Et l’a délesté de 25 000 dollars en rénovations, somme qui est venue s’ajouter aux 260 000 dollars consacrés à l’achat. « Pas question que je me tape en plus la paperasse de la location officielle et que je me mette à payer des taxes », tranche-t-il.

La taxe sur l’hébergement a pourtant du bon, estime Louis Rome, directeur général d’ATR associées du Québec, organisme qui chapeaute 21 des 22 associations touristiques régionales (ATR) du Québec. Cette taxe – qui s’élève à deux dollars par nuitée ou à 3 % du prix total de la location, selon les ATR – sert essentiellement à la promotion touristique des différentes régions du Québec. L’an dernier, elle a rapporté 42,3 millions de dollars. C’est grâce à cette taxe que les ATR peuvent, entre autres, produire des publicités télévisées vantant les mérites de leur région respective. « Si une région reçoit plus de touristes, dit Louis Rome, les gens qui ont des chalets à louer en profitent… »

Le Bureau d’assurance du Canada (BAC) donne lui aussi une mise en garde aux propriétaires récalcitrants. « Si un sinistre survient et qu’on démontre que la propriété était louée sans que la compagnie qui assure le chalet en ait d’abord été informée, il peut y avoir annulation immédiate du contrat d’assurance, sans paiement d’indemnité », dit Alexandre Royer, conseil­ler en affaires publiques du BAC.

Michel Salmon, lui, fait tout dans les règles de l’art. Et n’a jamais regretté sa décision de louer son chalet. « C’est beaucoup de travail. Il faut trouver une personne fiable pour faire le ménage et il faut se taper l’entretien du chalet et du terrain, dit-il. Mes dimanches y passent souvent au complet. Mais le jour où tout cela deviendra un fardeau, je vendrai… »

10 TRUCS POUR NE PAS LOUER IDIOT

Voici 10 conseils pratiques pour que la location de votre chalet ne tourne pas au cauchemar, selon Martin Rouleau, cofondateur du site chaletsauquebec.com, et Marie Ferguson, auteure de Breaking All the Rules : How to Rent Your Vacation Home (BookSurge, 2007).

1. Exigez un dépôt de garantie assez substantiel (jusqu’à 500 dollars), remboursable après la location. Il servira, au besoin, à réparer les dommages causés à votre propriété par les locataires. Eh oui, ça arrive !

2. Ayez une assurance habitation particulière pour la location du chalet.

3. Faites signer à vos locataires un contrat clair et précis. Et exigez la moitié du paiement à la signature.

4. Si vous annoncez votre chalet dans Internet, répondez sans tarder aux demandes d’information. Sinon, ces futurs clients iront voir ailleurs.

5. Sur le Web, décrivez votre propriété avec force détails. Mettez beaucoup de photos.

6. Fournissez la lingerie de maison. La dernière chose que les locataires veulent apporter dans leurs valises, ce sont des draps et des serviettes. Surtout s’ils ont des enfants.

7. En basse saison, offrez une nuitée supplémentaire gratuite pour attirer les locataires potentiels.

8. Ne soyez pas radins. Le papier hygiénique, les mouchoirs, les sacs-poubelles et le liquide vaisselle devraient toujours être compris dans la location.

9. Offrez à vos locataires un chalet propre et en ordre. Ils auront tendance à vous le rendre dans le même état.

10. Placez vos effets personnels dans un placard fermé à clef.

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