Ci-contre : Nicole Dargis, François Brais, Daniel Melançon, France Godard et Robert Dargis se sont associés pour acquérir un immeuble de 69 logements.
VOIR GRAND, EN GROUPE
Pas besoin d’être un as de la construction pour être propriétaire d’immeubles locatifs. Prenez François Brais, de Laval. « Je suis fort en chiffres, mais nul dans le travail manuel », dit cet ancien informaticien de 43 ans, qui se consacre à temps plein à l’immobilier depuis deux ans. C’est pour cela, dit-il, qu’il achète des immeubles avec des parents ou des amis. Lui s’occupe de la gestion, eux se chargent de l’entretien.
François Brais s’est bâti en quelques années un joli portefeuille immobilier. En 2001, il a acheté un premier triplex dans la région de Montréal avec un ami, habile en construction. Chacun a investi au départ 15 000 dollars. Ils ont ensuite récidivé avec un quadruplex, plus cher. « Acheter en groupe permet d’acquérir de plus gros immeubles », dit-il. En neuf ans, il a ainsi effectué huit transactions, toujours de plus en plus importantes.
L’an dernier, lui et sa conjointe se sont associés avec deux amis et la sœur de l’un d’eux pour l’achat d’un immeuble de 69 logements, au prix de 3,4 millions de dollars. La mise de fonds de chacun : 125 000 dollars. Un s’occupe des réparations majeures, un autre perçoit les loyers et se charge des dépôts, un autre encore tient la comptabilité. François Brais, lui, supervise le tout. La formule est payante, dit-il : leur immeuble est aujourd’hui évalué à plus de 4 millions de dollars sur le marché.
ACHETER POUR TRANSFORMER
Après avoir vendu son entreprise, Guy Martel, 58 ans, de Boucherville, a opté pour l’immobilier comme seconde carrière il y a 10 ans. Il n’est pas devenu agent immobilier. Il s’est plutôt concentré dans un créneau bien particulier : la conversion en condos.
Ce type d’activité immobilière consiste à acheter des immeubles locatifs, à convertir les logements en condos, puis à revendre chacun d’eux à des investisseurs. Depuis 2000, Guy Martel a converti puis vendu plus de 400 condos !
Deux conditions sont requises pour convertir un immeuble locatif en condos. Il faut que le règlement de zonage le permette – à Montréal, par exemple, un moratoire empêche de telles opérations. Et il faut l’accord de la Régie du logement.
Parfois, ce sont les locataires qui achètent leur appartement. Mais le plus souvent, ce sont des investisseurs, locaux ou étrangers, qui touchent ensuite des revenus de location.
Cette formule est une belle option pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier, mais qui n’ont pas l’envie ni le temps de s’occuper des locataires et de l’entretien. « C’est ce que j’appelle de l’immobilier sans tracas », dit Guy Martel. La formule est aussi rentable : entre l’achat de l’immeuble et la revente des condos, Guy Martel assure doubler sa mise.
SANS AGENT, SVP
Toutes les fins de semaine, André Lesage se balade en voiture dans les rues de Trois-Rivières. Sauf pendant l’hiver, qu’il passe en Floride avec son épouse. Son quasi-rituel, commencé il y a des années, a un but précis. « Je cherche des deals ! » dit le volubile homme d’affaires de 54 ans.
Ces bonnes affaires, ce sont des immeubles qu’il achète à bas prix de propriétaires qui en ont ras le bol – s’occuper d’immeubles locatifs peut être très prenant – ou qui sont pressés de s’en débarrasser. Pour les dénicher, il scrute les affiches indiquant « À vendre par le propriétaire ». « C’est en négociant directement avec eux qu’on fait les meilleures affaires », dit André Lesage.
Cette stratégie l’a bien servi, lui qui a acheté son premier immeuble locatif à l’âge de 18 ans. Il y a quelques années, toujours en se promenant en auto, il a repéré un homme âgé qui installait une pancarte annonçant « À vendre » sur le terrain d’un immeuble. Il en avait assez et voulait la paix. Le lendemain, André Lesage achetait le bâtiment 240 000 dollars. Il est aujourd’hui évalué à près de 800 000 dollars. « C’est mon meilleur coup ! » dit-il.
Parfois, il n’est même pas nécessaire de se déplacer pour faire de bonnes affaires. Il suffit d’être à l’écoute. L’an dernier, André Lesage a acquis de son voisin un immeuble de 15 logements pour la somme de 370 000 dollars, et a ensuite consacré 90 000 dollars à la rénovation du bâtiment. Aujourd’hui, dit-il, il le vendrait pas moins de 800 000 dollars !
LA FORMULE CLUB
Depuis ses débuts comme investisseur immobilier, en 1983, Jacques Lépine, de Longueuil, a touché à presque tout. Il a acquis des maisons, des centres commerciaux, des triplex, des immeubles de bureaux, des condos… Au total, dit l’homme de 61 ans, il a dû acheter et vendre plus de 1 200 logements !
Ce dont il est le plus fier, cependant, c’est la création, en 2001, du Club d’investisseurs immobiliers du Québec. Cet organisme sans but lucratif vient en aide aux investisseurs immobiliers en herbe ou aguerris, en leur donnant accès à toutes sortes de ressources. « L’idée était de créer un réseau de passionnés d’immobilier », dit Jacques Lépine. Le club compte aujourd’hui plus de 10 000 membres, venant de partout au Québec.
L’adhésion est gratuite. Seules les activités sont payantes. Et elles sont nombreuses. Tous les mois, par exemple, de septembre à juin, une rencontre (20 dollars) est organisée dans un hôtel de Montréal. Des conférenciers experts dans différents domaines viennent parler de leur savoir-faire. On y traite de financement, de fiscalité, d’évaluation agréée, d’inspection de bâtiments, de stratégies d’achat, etc. Certains investisseurs viennent aussi raconter leurs histoires de succès et faire partager leurs meilleurs trucs. Le club offre également de la formation plus poussée et des séances d’accompagnement privé ou en groupe.
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