Achat d’un chalet : ne vous faites pas avoir !

L’attrait d’un chalet a fortement augmenté durant la pandémie, ce qui a fait exploser les prix comme jamais. Avant de passer chez le notaire, voici les pièges à éviter afin de ne pas regretter votre achat loin de la ville.

Jorg Greuel / Getty Images / Montage L’actualité

À la recherche d’un chalet au bord de l’eau à Saint-Donat en pleine pandémie, Vincent Turcotte-Morin, un comptable agréé de 32 ans, a eu l’impression d’être conscrit dans une guerre. « C’était la folie. Dès qu’une propriété apparaissait sur le marché, des dizaines et des dizaines d’acheteurs cognaient à la porte pour la visiter. Dans le temps de le dire, le vendeur était bombardé d’offres d’achat », raconte ce résidant de Pointe-aux-Trembles, à Montréal, encore sous le choc de ce magasinage digne des soldes de l’Après-Noël.Advertisement

Éric Léger, agent immobilier dans les Laurentides depuis 37 ans, était aux premières loges de cet engouement monstre. « Je n’avais jamais vu un débarquement aussi intense de citadins en quête d’un coin de paradis à la campagne. Après le premier confinement au printemps, le marché, qui tournait au ralenti depuis des années, est parti comme une fusée. Même les propriétés qui ne trouvaient pas preneur depuis des mois, voire des années, s’envolaient comme des petits pains. Les acheteurs surenchérissaient. Les prix ont explosé », explique ce courtier affilié à Royal LePage.

Pendant cette frénésie, une nouvelle manière de faire est devenue presque coutumière, confirment les acheteurs, les vendeurs et les professionnels de l’immobilier : les offres d’achat sans inspection, dans le but d’arranger au maximum les vendeurs. « Les gens étaient tellement dans l’urgence de trouver une solution vacances pour la famille, de fuir le confinement ou de dénicher un cadre de télétravail plus bucolique qu’ils étaient prêts à tout pour parvenir à leurs fins », raconte France Chandonnet, agente immobilière à Saint-Donat. Les courtiers ont également vu des acheteurs pressés, souvent des gens plus âgés, qui craignaient comme la peste de contracter la COVID-19 en ville. La campagne est ainsi devenue le refuge par excellence en temps de crise. Le paradis où les malheurs du monde s’évanouissaient dans la nature.

Le chalet est aussi synonyme depuis toujours de bonheur tranquille pour bien des Québécois. Vincent Turcotte-Morin, qui a finalement réussi à mettre la main sur une résidence riveraine, veut reproduire les merveilleuses fins de semaine de son enfance au chalet de ses grands-parents. Eveline Keable, une mère de famille qui a acquis l’automne dernier une propriété près du mont Sainte-Anne, à environ 45 minutes de Québec, souhaitait avoir un accès express aux pistes de ski et de vélo de montagne, tout en profitant à mi-temps, lorsque ses enfants sont chez leur père, d’un cadre de vie plus champêtre pour travailler.

Acheter une résidence secondaire sans inspection préachat, c’est un pari risqué en ville, mais ce l’est doublement à la campagne. « Les citadins n’ont pas toujours les connaissances nécessaires pour faire face à la réalité hors des grands centres. Ils savent peu de choses à propos des fosses septiques, des puits artésiens, et ils ne prennent pas en considération la qualité de l’eau des lacs. Ce sont pourtant des facteurs qui ont une incidence sur la valeur d’une propriété », note le courtier Éric Léger. Un lac infesté par le myriophylle à épi, une plante exotique envahissante qui forme d’épais tapis peu invitants pour la baignade et la navigation de plaisance, nuit fortement à la valeur des résidences riveraines. L’urbain connaît-il le myriophylle à épi ? Poser la question, c’est y répondre.

Julie Cousineau, dans la quarantaine, a justement esquivé l’inspection, dans le but de maximiser ses chances de mettre le grappin sur un chalet en bois rond à Saint-Alexis-des-Monts. Stratégie qui a fonctionné. Par contre, elle en a payé le prix par la suite. « La banque a refusé de nous financer pendant des semaines, car la propriété n’avait pas un système conforme d’approvisionnement en eau potable. Nous avons dû faire des travaux et des tests en urgence, ce qui a généré beaucoup de stress », dit cette Montréalaise qui cherche à fuir le bruit de la ville. Mais elle n’est peut-être pas au bout de ses peines : son chalet n’est accessible que par un pont privé, et cette infrastructure n’a pas été inspectée. On ne lui souhaite pas un pont Champlain…

Martin Monette, inspecteur en bâtiment notamment dans les Laurentides, met en garde les acheteurs pressés. « Sans un examen attentif de la propriété, qui constatera une infiltration d’eau dans le toit, une infestation de rongeurs, des champignons dans la fondation ou encore des problèmes d’électricité, très fréquents dans les chalets qui ont subi des agrandissements au fil du temps ? » demande-t-il. Les histoires d’horreur ne sont pas rares, bien au contraire. « J’ai vu des gens qui ont récemment acquis des résidences dont les vices majeurs avaient été soigneusement camouflés, comme la présence d’humidité excessive. Impossible ensuite de les revendre sans une grande perte de valeur », dit le propriétaire de Groupe Immospection.

Attention, ce n’est pas parce qu’on paie le gros prix que la qualité de construction est au rendez-vous. « J’ai vu des résidences secondaires de 3 millions de dollars qui étaient extrêmement mal construites et des chalets de 100 000 dollars qui étaient impeccables », souligne l’inspecteur en bâtiment.

La fosse septique n’est pas à prendre à la légère. Son remplacement est parfois exigé en raison du renforcement des normes environnementales, ce qui peut représenter une facture de 7 000 à 25 000 dollars, selon une foule de facteurs, dont le type de sol, l’accessibilité au lieu, la taille de la fosse septique, etc. « L’acheteur doit vérifier si le terrain permet de l’ajout de nouvelles installations septiques tout en respectant les normes en vigueur », dit Gilles Belhumeur, courtier immobilier à Saint-Donat.

Dans un marché qui demeure extrêmement populaire, mais dont l’activité a fortement ralenti l’automne dernier en raison d’une baisse marquée des inscriptions, pas facile pour les acheteurs de garder la tête froide. Peut-être vaut-il mieux renoncer à une occasion plutôt que de se porter acquéreur les yeux fermés ou de dépasser son budget, ce qui transformerait un chalet de rêve en prison. Pour éviter aux acheteurs de perdre le nord, le courtier Gilles Belhumeur leur recommande d’établir à l’avance leur budget ainsi qu’une liste de critères à respecter, afin de ne pas laisser les émotions les guider. « Gardez ces éléments en mémoire lors des visites et soyez prêts à faire des compromis. La propriété parfaite n’existe pas », dit-il.

Il faut se rappeler qu’être propriétaire d’un chalet comporte aussi des inconvénients. Cela implique une deuxième hypothèque, des frais d’entretien et le renoncement à une certaine liberté. Les vacances risquent de se passer souvent au même endroit et d’être entrecoupées de travaux qu’on n’a pas eu le temps de faire au cours de l’année ! Les nomades préféreront la location, qui demeure une option moins chère et plus flexible. Toutefois, contexte de la pandémie oblige, les Québécois qui rêvent de louer un chalet l’été prochain doivent s’y prendre tôt s’ils veulent trouver chaussure à leur pied. Airbnb, la plateforme de location de logements, prévient les vacanciers : la grande tendance de 2021 sera encore les vacances locales ou carrément chez soi.

L’attrait extrême des chalets se fait fortement sentir à la Société des établissements de plein air du Québec (Sépaq), qui loue plus de 700 chalets dans son réseau. En décembre, les réservations pour l’été 2021 étaient très en avance par rapport à pareille date lors des années précédentes. « Au-delà de la situation liée à la pandémie, les séjours en nature gagnent en popularité », dit Simon Boivin, porte-parole de la Sépaq. Les vacanciers qui effectuent leurs réservations à la dernière minute risquent de s’en mordre les doigts.

Une bulle qui va éclater ?

Le confinement et les nouvelles possibilités de télétravail, en plus des taux d’intérêt hypothécaires extrêmement bas, ont propulsé le marché des résidences secondaires situées à la campagne. Un peu partout au Québec, le prix des maisons individuelles dans les lieux de villégiature a connu une hausse de 14,7 % durant les neuf premiers mois de l’année 2020, selon une étude de Royal LePage. Devrait-on maintenant craindre la formation d’une bulle, prête à éclater dès la vaccination généralisée de la population ?

Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins, ne croit pas à cette bulle. « Les prix ne sont pas déconnectés de la réalité. Le marché est supporté par les taux d’intérêt très faibles et une offre réduite. On remarque aussi que les gens qui ont acheté une propriété en zone de villégiature pendant la pandémie avaient pour la plupart déjà le projet de le faire. La COVID leur a servi de prétexte pour devancer leur achat », explique-t-elle.

Charles Brant, directeur de l’analyse du marché à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), arrive au même constat. « L’engouement pour les résidences secondaires va toutefois se calmer avec la normalisation du contexte sanitaire au cours des deux prochaines années. Mais, comme toujours en immobilier, les chalets situés dans des lieux de villégiature recherchés, avec des accès à l’eau et qui auront bénéficié de rénovations les remettant au goût du jour continueront d’être populaires, car l’offre pour ce type de propriétés est restreinte et favorise les vendeurs », souligne-t-il.

La recette pour diminuer la pression sur les prix, c’est d’augmenter le parc immobilier en construisant de nouvelles propriétés. « Cependant, les possibilités de bâtir sont limitées, car les chalets coûtent de plus en plus cher à construire », dit Charles Brant. Il existe aussi une réalité incontournable : les accès au bord de l’eau sont rares. Cette situation va s’accentuer et pousser les prix à la hausse.

Autre facteur qui souffle dans le dos du marché : les taux d’intérêt au plancher. Fin novembre, les consommateurs ayant un bon dossier de crédit pouvaient obtenir un prêt de cinq ans fermé à moins de 2 % d’intérêt. « La pandémie a augmenté le taux d’épargne des Canadiens. Les banques ont donc beaucoup d’argent à prêter à faible coût. Cela devrait maintenir les taux à un niveau plancher pendant des mois », explique Denis Doucet, porte-parole de Multi-Prêts Hypothèques.

Baisse continue du nombre de chalets

En l’espace d’une décennie, le nombre de chalets au Québec a diminué de 10 %, selon les données du ministère des Affaires municipales et de l’Habitation. La définition d’un chalet est un bâtiment où il n’existe qu’un seul logement occupé à des fins récréatives. La conversion progressive des chalets en résidences permanentes est la principale cause de cette baisse. Les chalets ne se perdent pas, ils se transforment, pour paraphraser le célèbre chimiste Antoine Lavoisier. 

2010 : 155 842

2020 : 140 692

Source : données de l’évaluation foncière pour tout le Québec, ministère des Affaires municipales et de l’Habitation.

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