Spécial immobilier : ville ou banlieue ?

Les aubaines ne se trouvent pas toujours où l’on pense. La ville offre parfois de petits coins de verdure abordables et la banlieue ne cesse de se réinventer. Suivez le guide !

Spécial immobilier : ville ou banlieue ?
Photo : iStock

Sa petite fille de huit mois dans les bras, Yannick Nantel écume régulièrement le Web, à l’affût de maisons nouvellement mises en vente. Depuis l’arrivée de son deuxième enfant, la famille se trouve un peu à l’étroit dans sa copropriété du Plateau-Mont-Royal, à Montréal.

Les recherches sont toujours infruc­tueuses après un an et demi. Trop cher, trop petit, trop loin, déjà vendu… Pas facile de trouver le nid idéal dans un marché où les acheteurs sont légion et où les pro­priétés s’envolent parfois en quelques heures.

SOMMAIRE

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Page 4 – Le transport compte pour beaucoup >>
Page 5 – Géographie des aubaines >>
Page 6 – Montréal : un cœur réservé aux riches ? >>
Page 7 – Québec : ces chères banlieues >>
Photoreportage – Maison : pour 225 000 $, j’obtiens quoi ? >>
Supplément – Le prix moyen des propriétés, région par région >>
Dollars et cents – Éviter que la maison ne s’envole >>

Malgré les déceptions, Yannick Nantel et sa conjointe, Mélanie Gagnon, refusent de se tourner vers la banlieue, où les options seraient sans doute plus nombreuses et plus abordables. « Ce qu’on économiserait en paiements hypothé­caires et ce qu’on gagnerait en espace, on le perdrait en temps et en qualité de vie », dit cet employé d’une université mont­réalaise, qui se rend au travail en vélo ou en transport en commun, tandis que sa conjointe marche jusqu’à son bureau de psychologue.

Odile Rampy et son mari, eux, ont fait le choix de migrer vers la périphérie il y a trois ans pour élever leurs deux enfants. Mais ces militants écologistes doivent accepter la présence de deux voitures dans l’entrée de leur bungalow, à Pincourt, en banlieue ouest de Mont­réal. « On n’a pas d’autre choix que d’avoir deux véhicules, explique Odile Rampy. Si mon mari est parti travailler avec la voiture, je ne peux pas aller à l’épicerie. »

Les apparences peuvent en effet être trompeuses : la ville n’est pas nécessairement beaucoup plus chère que la banlieue quand on tient compte des coûts de transport. Même qu’à Québec les maisons sont maintenant plus chères dans certaines banlieues que dans le centre !

Odile Rampy constate que les coûts de la deuxième auto grugent le budget familial et compromettent les visites annuelles à la famille de son conjoint, en Italie. Mais le couple ne s’attarde pas trop aux questions budgétaires : il aime son milieu de vie, la grande cour où les enfants s’amusent, le quartier tranquille, l’école et le train de banlieue, qui permet à Odile de lire pendant les 50 minutes de trajet entre la maison et le travail.

Le prix est le critère le plus important lors de l’achat d’une maison, mais d’autres considérations pèsent lourd dans la balance, confirme un sondage de la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) mené l’automne dernier : la sécurité du voisinage, la beauté du quartier, l’accès à des parcs et espaces verts, la proximité des services et du lieu de travail ainsi que l’accessibilité des transports en commun.

« L’endroit où on décide d’habiter, ce n’est pas rationnel », observe Éric Brassard, planificateur financier et auteur de guides sur l’achat de propriétés et de véhicules. « Chacun a sa propre définition de la qualité de vie. Moi, je ne quitterais pas mon quartier [Montcalm, près du centre-ville de Québec], parce que je veux aller travailler à pied, faire du ski de fond sur les plaines d’Abraham, fréquenter les restos du coin. Si je ne regardais que l’aspect financier, je n’habiterais sans doute pas ici. » D’autres tiennent à avoir un garage, une piscine, du gazon à tondre, et sont prêts à s’éloigner pour trouver leur petit paradis.

La banlieue en ville est le rêve de bien des gens. C’est en tout cas l’argument de vente de l’agent immobilier Stéphane Forest pour le secteur du parc Angus, dans Rosemont, au centre de Montréal. « Les gens trouvent ici des rues tran­quilles, des propriétés avec des terrains, des garages et du stationnement, dit-il. Mais nous sommes à quatre minutes en voiture de la vie urbaine du Plateau-Mont-Royal. » La banlieue en ville a cependant un prix : les maisons se vendent aujourd’hui 367 500 dollars (prix médian) dans le quartier Rosemont¬La Petite-Patrie, une hausse de 21 % en un an.

La ville aura beau vouloir se prendre pour la banlieue, elle n’y réussira jamais tout à fait, a constaté Lynn-Louise Beauchamp : après trois ans à Montréal, elle et son conjoint viennent de mettre leur copropriété en vente pour retourner en banlieue. « Je n’aime pas la poussière et le bruit, explique cette retraitée de 53 ans. Et je m’ennuie d’avoir un terrain, un jardin et un spa. »

Lynn-Louise Beauchamp a passé les 50 premières années de sa vie à Châteauguay : elle y est née, y a grandi et y a élevé ses deux enfants. Puis, plutôt que de payer un appartement à sa fille au moment où celle-ci commençait à étudier à Montréal, toute la famille est allée vivre dans l’île. L’aventure n’a pas été désagréable : le couple a bien profité de la vie culturelle, des restos et des nombreuses activités. Mais l’appel de la banlieue se fait insistant pour les parents. Les enfants, eux, ont choisi de rester en ville.

« Les gens tendent à retourner dans le milieu où ils ont grandi », note Andrée Fortin, professeure au Département de sociologie de l’Université Laval et codirectrice du Groupe de recherche sur les banlieues. Et les deux dernières générations ont grandi majoritairement en banlieue, dans des bungalows individuels, dit-elle pour expliquer la popularité persistante des régions périphériques, malgré les problèmes de congestion routière qui s’aggravent d’une année à l’autre.

Ceux qui sont originaires de la campagne ont aussi tendance à opter pour une résidence en banlieue plutôt que dans un centre urbain, ajoute Andrée Fortin. « Pour les jeunes familles, ce n’est pas facile de trouver, à prix abordable, de grands appartements ou des maisons en ville avec une cour. »

En 2009-2010, Montréal a ainsi perdu 23 600 résidants au profit des banlieues. La vaste majorité étaient âgés de 0 à 14 ans et de 25 à 44 ans. Même chose à Québec, avec moins d’ampleur : 299 personnes ont quitté la ville centre pour la périphérie l’année dernière.

Les jeunes de 15 à 24 ans font le chemin inverse, pour étudier ou pour travailler. Et lorsqu’ils décident de devenir propriétaires, ils jettent leur dévolu sur des appartements en copropriété dans les secteurs animés.

C’est dans l’arrondissement de Ville-Marie, à Montréal, que l’on observe le plus grand nombre de condos vendus, pour un prix médian de 305 000 dollars (hausse de 15 % en un an). La demande est telle que la société Prével, qui construit des immeubles en copropriété au centre-ville de Montréal, a dû faire appel à la police l’été dernier pour surveiller les acheteurs potentiels qui faisaient la file devant son bureau plus de 24 heures avant la mise en vente des appartements de son immeuble Le Séville, rue Sainte-Catherine Ouest. « On est des constructeurs, on n’a pas d’expertise en maîtrise des foules », dit le coprésident de Prével, Jacques Vincent.

Pour la deuxième phase du complexe résidentiel, Prével a attribué par Internet des numéros aux acheteurs inté­ressés et a ensuite procédé à un tirage au sort, sous la vérification d’une société comptable.

Quelques représentants de la génération du baby-boom dont les enfants ont maintenant quitté la maison s’installent aussi dans un condo en ville. Mais on n’observe pas de vague. « Les baby-boomers vont plutôt vieillir dans les banlieues où ils vivent », dit Raphaël Fischler, directeur de l’École d’urbanisme de l’Université McGill. « D’autres vont s’installer dans de petites villes, en périphérie des grands centres ou à la campagne. »

La popularité des coins de campagne près de la ville explique la flambée des prix dans des régions comme les Laurentides (canton de Gore, Saint-Donat), Lanaudière (Saint-Jean-de-Matha, Saint-Damien, Rawdon) et la Montérégie (Dunham, Shefford).

Marie-Paule Villeneuve, elle, a trouvé sa campagne à Mansonville, en Estrie. Journaliste et auteure, elle compte prendre une retraite consacrée à l’écriture dans une ancienne église protestante qu’elle a achetée l’été dernier pour une bouchée de pain (115 000 dollars) et où elle a aménagé un logement. Elle a gardé un pied-à-terre à Longueuil. « C’est pas mal plus intéressant, et moins cher, que si je m’étais acheté un condo au bord de la route 132, face au fleuve », dit-elle.

Pour sa part, François Leduc a vendu sa maison du quartier Notre-Dame-de-Grâce, à Montréal, pour déménager au bord du fleuve, à Beauharnois, ville de son épouse et de ses ancêtres à lui – son grand-père en a même déjà été maire ! Ce psychologue industriel s’offre la liberté de travailler à temps partiel comme prélude à la retraite et planifie ses déplacements en ville en dehors des heures de pointe. « Et certains matins, je suis heureux de prendre mon kayak plutôt que ma voiture », dit-il.

AVEZ-VOUS LES MOYENS…

… de vivre en banlieue ?

Avez-vous remarqué que plus on s’éloigne du centre d’une grande ville, plus les voitures se multiplient dans les entrées ?

Le transport, voilà qui réduit les économies réalisées à l’achat d’une propriété hors de la ville. Prenons un ménage qui achète une maison individuelle dans le quartier Rosemont-La Petite-Patrie, à Montréal : il paiera 2 412 dollars par mois pour son emprunt hypothécaire, ses impôts fonciers et ses déplacements en transport en commun. Celui qui s’installe à Brossard, dans la couronne sud, paiera 2 491 dollars, compte tenu du fait qu’il a une voiture de plus à payer.

Selon CAA-Québec, l’utilisation d’une voiture compacte entraîne en effet des frais de 9 500 dollars par année. Une telle somme permettrait le remboursement d’un emprunt hypothécaire de 136 175 dollars (amorti sur 25 ans). Bien sûr, de nombreux banlieusards n’ont pas besoin de deux voitures. Pour tenir compte de cette situation, il suffit de remplacer le coût du second véhicule par le prix d’un titre de transport mensuel (entre 78 et 225 dollars, selon le secteur et le type de transport).

D’après une enquête réalisée en 2003 par l’Agence métropolitaine de transport (AMT), le nombre de véhicules par ménage était de 0,8 au centre de l’île de Montréal, 1,45 à Laval, 1,63 dans la couronne nord et 1,64 dans la couronne sud. Et évidemment, plus on s’éloigne du centre, plus on passe de temps sur les routes.

Toutefois, de plus en plus de banlieusards travaillent ou étudient dans leur région. À l’heure de pointe du matin, alors que plus de deux millions de personnes circulent dans la région métropolitaine, les résidants de l’extérieur de l’île qui se dirigent vers Montréal représentent 16 % des déplacements, alors que ceux qui ne quittent pas leur banlieue en représentent 39 %.

… de vivre en ville ?

À première vue, les chiffres impressionnent : dans l’île de Montréal, une maison individuelle se vend 335 000 dollars (prix médian), comparativement à 259 000 dollars à Laval, 246 000 dollars sur la Rive-Sud et 218 000 dollars sur la Rive-Nord.

Les 10 villes les plus chères au Québec sont toutes des municipalités cossues du centre de l’île de Montréal – Westmount en tête, avec 1,065 million de dollars pour une maison individuelle. Et les prix continuent leur ascension, moins vertigineuse que lors des années précédentes, toutefois (hausse de 8 % pour Montréal en 2010).

Dans la région de Québec – cham­pionne provinciale des hausses de prix (13 % en 2010) -, six secteurs de la périphérie se retrouvent au palmarès des augmentations les plus fortes. La palme va à Saint-Apollinaire, en banlieue sud, où les prix ont bondi de 57 % en un an (156 000 dollars pour une maison individuelle). La même frénésie s’observe dans les secteurs de Boischatel (267 500 dollars), Stoneham (238 000), Lac-Beauport (329 250), Beauport (165 000 pour une copropriété) et Donnacona (170 000).

En raison de ces envolées, les maisons sont maintenant plus chères dans certaines banlieues que dans le centre (227 500 dollars dans La Cité-Limoilou et 285 000 dollars dans Sainte-Foy-Sillery-Cap-Rouge).

 

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Notes sur les tableaux de ce dossier :

  • Données fournies par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).
  • Le prix de vente indiqué est le prix médian, c’est-à-dire au centre de l’échelle des prix de vente.
  • Sauf avis contraire, le prix indiqué concerne la vente d’une maison.
  • Maison : comprend les bungalows, maisons à étage et maisons mobiles, entre autres. Ces maisons peuvent être isolées, jumelées ou en rangée.
  • Plex : immeubles de deux à cinq logements.
  • Condo : appartements, lofts et studios, entre autres.
  • Les secteurs où il y a eu moins de 30 transactions immobilières durant l’année ne figurent pas dans les tableaux. Les calculs statistiques ne sont pas significatifs en dessous de ce nombre.

 

GÉOGRAPHIE DES AUBAINES

Il existe encore des endroits au Québec où on peut devenir proprio sans y laisser sa chemise.

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Notes sur les tableaux de ce dossier :

  • Données fournies par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).
  • Le prix de vente indiqué est le prix médian, c’est-à-dire au centre de l’échelle des prix de vente.
  • Sauf avis contraire, le prix indiqué concerne la vente d’une maison.
  • Maison : comprend les bungalows, maisons à étage et maisons mobiles, entre autres. Ces maisons peuvent être isolées, jumelées ou en rangée.
  • Plex : immeubles de deux à cinq logements.
  • Condo : appartements, lofts et studios, entre autres.
  • Les secteurs où il y a eu moins de 30 transactions immobilières durant l’année ne figurent pas dans les tableaux. Les calculs statistiques ne sont pas significatifs en dessous de ce nombre.

 

 

MONTRÉAL : UN COEUR RÉSERVÉ AUX RICHES ?


DANS L’ÎLE | Sortez vos millions !

1. Westmount
Maisons les plus chères au Québec
1,063 millions de dollars ↑ 4 %

2. Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles
Copropriétés les moins chères à Montréal
160 650 dollars ↑ 4 %

3. Montréal-Nord
Maisons individuelles les moins chères à Montréal
245 000 dollars ↑ 7 %

4. Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce
Hausse la plus importante à Montréal, toutes catégories
↑ 21 % pour une maison individuelle (532 000 dollars)

5. Ville-Marie
Baisse la plus importante à Montréal, toutes catégories
↓ 18 % pour les maisons individuelles (550 000 dollars)

Hausse la plus importante des 10 dernières années au Québec, toutes catégories
↑ 243 % pour les plex (377 000 dollars)

6. Sud-Ouest
Hausse la plus importante des 10 dernières années pour les maisons individuelles à Montréal
↑ 214 % (301 000 dollars)

Plex les moins chers à Montréal
320 000 dollars ↑ 14 %

7. Plateau-Mont-Royal
Plex les plus chers au Québec
539 000 dollars ↑ 7 % en un an,
↑ 208 % en 10 ans

 

RIVE-NORD | Le bonheur accessible à Repentigny

8. Rosemère
Ville la plus chère de la Rive-Nord
323 000 dollars pour une maison individuelle
↓ 1 %

9. Repentigny
Copropriétés les moins chères de la Rive-Nord
152 500 dollars ↑ 7 %

10. Pointe-Calumet
Maisons individuelles les moins chères de la Rive-Nord
163 000 dollars (prix inchangé en 2010)

11. Bois-des-Filion
Hausse la plus importante du prix des maisons individuelles sur la Rive-Nord
↑ 14 % (210 000 dollars)

12. Boisbriand
Baisse la plus importante de la Rive-Nord, toutes catégories
↓ 5 % pour les copropriétés (193 500 dollars)

13. Sainte-Marthe-sur-le-Lac
Hausse la plus importante des 10 dernières années, toutes catégories, sur la Rive-Nord
↑ 185 % pour une maison individuelle (208 000 dollars)

 

RIVE-SUD | La banlieue des extrêmes

14. Saint-Lambert
Ville la plus chère de la Rive-Sud
430 000 dollars pour une maison individuelle ↑ 13 %

15. La Prairie
Copropriétés les moins chères de la Rive-Sud
155 000 dollars ↓ 1 %

16. Beauharnois
Maisons individuelles les moins chères de la Rive-Sud
170 000 dollars ↑ 10 %

17. Candiac
Hausse la plus importante de la Rive-Sud (ex æquo) pour les maisons individuelles
↑ 16 % (379 500 dollars)
Hausse la plus importante des 10 dernières années au Québec pour les maisons individuelles
↑ 222 %

18. Mont-Saint-Hilaire
Hausse la plus importante de la Rive-Sud (ex æquo) pour les maisons individuelles
↑ 16 % (307 000 dollars)

19. Léry
Baisse la plus importante de la Rive-Sud
↓ 23 % pour les maisons individuelles (210 000 dollars)

 

 

Notes sur les tableaux de ce dossier :

  • Données fournies par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).
  • Le prix de vente indiqué est le prix médian, c’est-à-dire au centre de l’échelle des prix de vente.
  • Sauf avis contraire, le prix indiqué concerne la vente d’une maison.
  • Maison : comprend les bungalows, maisons à étage et maisons mobiles, entre autres. Ces maisons peuvent être isolées, jumelées ou en rangée.
  • Plex : immeubles de deux à cinq logements.
  • Condo : appartements, lofts et studios, entre autres.
  • Les secteurs où il y a eu moins de 30 transactions immobilières durant l’année ne figurent pas dans les tableaux. Les calculs statistiques ne sont pas significatifs en dessous de ce nombre.

 

 

QUÉBEC : CES CHÈRES BANLIEUES

RIVE-NORD | L’exception Saint-Ferréol

1. Lac-Beauport
Ville la plus chère de la banlieue nord
329 250 dollars pour une maison individuelle ↑ 22 %

2. Donnacona
Banlieue la moins chère
170 000 dollars pour une maison individuelle ↑ 19 %

3. Boischatel
Hausse la plus importante de la banlieue nord
↑ 42 % (267 500 dollars pour une maison individuelle)

4. Saint-Ferréol-les-Neiges
Seul endroit où les prix ont diminué dans la région de Québec
↓ 5 % pour les maisons individuelles (153 000 dollars)

5. Château-Richer
Hausse la plus importante des banlieues de Québec (ex æquo) en 10 ans
↑ 213 % pour les maisons individuelles (156 500 dollars)

6. Stoneham-et-Tewkesbury
Hausse la plus importante des banlieues de Québec (ex æquo) en 10 ans
↑ 213 % pour les maisons individuelles (238 000 dollars)

 

CENTRE | Place aux condos !

7. Sainte-Foy-Sillery-Cap-Rouge
Maisons individuelles les plus chères du secteur centre de Québec
285 000 dollars ↑ 12 %

8. La Haute-Saint-Charles
Quartier le moins cher du secteur centre de Québec
205 000 dollars pour une maison individuelle ↑ 14 %
154 000 dollars pour une copropriété ↑ 8 %

9. La Cité-Limoilou
Hausse la plus importante, toutes catégories, dans le secteur centre de Québec
↑ 17 % pour une maison individuelle (227 500 dollars)

Plus forte hausse, toutes catégories, dans la grande région de Québec en 10 ans
↑ 240 % pour les plex (265 000 dollars)

 

RIVE-SUD | Tout est en hausse !

10. Lévis, secteur des Chutes-de-la-Chaudière-Ouest
Maisons les plus chères de la Rive-Sud
229 000 dollars ↑ 16 %

11. Saint-Agapit
Maisons individuelles les moins chères de la région de Québec
122 750 dollars ↑ 7 %

12. Saint-Apollinaire
Hausse la plus forte de la région de Québec
↑ 57 % (156 000 dollars pour une maison individuelle)

 

 

Notes sur les tableaux de ce dossier :

  • Données fournies par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).
  • Le prix de vente indiqué est le prix médian, c’est-à-dire au centre de l’échelle des prix de vente.
  • Sauf avis contraire, le prix indiqué concerne la vente d’une maison.
  • Maison : comprend les bungalows, maisons à étage et maisons mobiles, entre autres. Ces maisons peuvent être isolées, jumelées ou en rangée.
  • Plex : immeubles de deux à cinq logements.
  • Condo : appartements, lofts et studios, entre autres.
  • Les secteurs où il y a eu moins de 30 transactions immobilières durant l’année ne figurent pas dans les tableaux. Les calculs statistiques ne sont pas significatifs en dessous de ce nombre.

 

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