3 palmarès pour comprendre la folie immobilière

Dans quelles villes les prix des maisons ont-ils le plus augmenté ? Où se cachent les aubaines ? 

ConstantineJohny / Getty Images / Montage L'actualité

Les tableaux ci-joints illustrent clairement certains faits à l’origine de l’actuelle exubérance immobilière au Québec.

D’abord, quel que soit le marché, l’activité atteint des niveaux records. Pour la période du 1er septembre 2020 au 30 avril 2021, comparée à la même période de l’année précédente, on note partout une très forte hausse du nombre de transactions. La moyenne est de 40 %, mais on voit même des 121 % à Sainte-Agathe-des-Monts, dans les Laurentides, ou 69 % à Lévis. 

La banlieue en feu

Les villes et municipalités de banlieue dont les prix de vente se sont le plus envolés
VilleNombre de transactionsPrix médian (en $)Hausse du nombre de transactionsHausse des prix
Hudson113559 00069 %34 %
L’Assomption273337 50049 %32 %
Blainville580540 00050 %31 %
Pincourt123420 00028 %30 %
Sainte-Thérèse125391 00012 %28 %
Propriétés unifamiliales ou chalets vendus entre septembre 2020 et avril 2021, comparativement à ceux vendus entre septembre 2019 et avril 2020. (Source : JLR Solutions foncières.)

Parmi les 10 premières villes au classement pour la hausse des prix de vente en un an, au moins la moitié sont des villes de villégiature situées entre 60 et 100 km du centre-ville de Montréal. Cela s’explique par la confusion dans les données qui mêlent les résidences primaires et secondaires, alors que ces deux marchés sont radicalement différents. C’est ce que les analystes appellent un « effet de composition ». Le contraire est également possible, comme on peut le voir dans les cas de Saint-Donat, qui fait partie du marché immobilier des Laurentides, ou de La Pêche, en bordure du parc de la Gatineau : la faible augmentation des prix serait due à un surcroît de ventes de chalets « trois saisons », de valeur moindre. Il est aussi difficile de déterminer à ce stade-ci si bon nombre de transactions concernant des résidences secondaires sont le fait de citadins en télétravail ayant fait le pari « pandémique » d’une résidence permanente au bord de l’eau ou des pistes de ski. 

La chasse au chalet

Les 5 communautés de villégiature où les prix des maisons ont connu la plus forte croissance
MunicipalitéPrix médian (en $)Hausse du nombre de transactionsHausse des prix
Morin-Heights (Laurentides)412 500120 %50 %
Sainte-Marguerite-
du-Lac-Masson (Laurentides)
254 950103 %43 %
Orford
(Estrie)
435 00082 %41 %
Lac-Brome
(Montérégie)
503 800104 %39 %
Saint-Adolphe-d’Howard
(Laurentides)
247 50070 %34 %
Propriétés unifamiliales ou chalets vendus entre septembre 2020 et avril 2021, comparativement à ceux vendus entre septembre 2019 et avril 2020. (Source : JLR Solutions foncières.)

Dans certains coins du Québec, et pas les plus excentrés, la vigueur des transactions ne se reflète pas dans les prix. Dans les marchés où les prix ont peu augmenté ou ont diminué, la chose la plus frappante est que le nombre de transactions est globalement le même que dans le tableau des marchés en forte progression. Lévis, avec une croissance des prix de seulement 4 %, compte 1 054 transactions, soit beaucoup plus que Blainville, Terrebonne ou Repentigny, qui ont connu des hausses de prix fulgurantes. Ce tableau révèle également que dans des marchés très actifs, il y a peu de surenchère quand l’inventaire de maisons en vente est suffisant. C’est dire, inversement, que les effets de surenchère sont d’abord liés à l’insuffisance de l’offre. 

Là où la raison a encore cours

6 marchés où l’offre est telle que les aubaines sont encore possibles
VilleNombre de transactionsPrix médian (en $)Variation des prixHausse du nombre de transactions
Lévis1 054265 0004 %69 %
Thetford Mines227121 0002 %46 %
La Pêche149259 9002 %32 %
Sept-Îles165200 0000 %38 %
La Tuque130115 000-1 %48 %
Saint-Donat180296 500-2 %48 %
Propriétés unifamiliales ou chalets vendus entre septembre 2020 et avril 2021, comparativement à ceux vendus entre septembre 2019 et avril 2020.  (Source : JLR Solutions foncières.)
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