Allez-y! Pillez votre REER afin d’acheter une maison

Cotiser puis emprunter à votre REER est de loin préférable à puiser dans votre CELI pour vous constituer une mise de fonds en vue de l’achat d’une propriété.

Photo: Jacob Edward/Flickr
Photo: Jacob Edward/Flickr

Saccage. Dilapidation. Pillage… Pour certains, il n’y a pas de terme assez fort pour décourager les jeunes épargnants d’utiliser leur REER comme mise de fonds pour l’achat d’une propriété.

Cette façon de penser a été renforcée récemment par deux événements qui n’ont aucun lien, mais qui sont pourtant complémentaires. Premièrement, la création, en 2009, du compte d’épargne libre d’impôt (CELI) et deuxièmement, la flambée des prix de l’immobilier au Canada. Tant les planificateurs financiers que les épargnants sont nombreux à estimer que le CELI — qui permet d’épargner de l’argent à l’abri du fisc — s’avère un moyen plus efficace que le REER d’économiser en vue de l’achat d’une maison. Je n’en suis pas convaincue. Dans presque tous les cas, piller son REER est la meilleure façon de se constituer une mise de fonds. Voici pourquoi.

Mais tout d’abord, je rappelle que cette réflexion touche avant tout les épargnants en début de carrière, car ce sont eux qui sont les plus sujets à devoir choisir entre CELI et REER. Évidemment, il reste que les arguments en faveur du REER s’appliquent à tous les gens qui épargnent afin d’acheter une demeure.

L’importance d’avoir une vue d’ensemble

Pour pouvoir utiliser votre REER comme mise de fonds, vous devez faire une demande de prêt sans intérêt en vertu du Régime d’accession à la propriété (RAP). Créé en 1992, le RAP permet aux épargnants de retirer jusqu’à 25 000 dollars de leur REER — sans payer d’impôt — pour acheter ou faire construire une première maison.

Les détracteurs du RAP allèguent que ce programme revient essentiellement à vous priver de bons retours sur investissements à long terme pour effectuer aujourd’hui un investissement purement spéculatif. «Tous les choix que vous faites à propos de vos investissements doivent tenir compte de leurs effets sur votre valeur globale actuelle et future», dit Ayana Forward, planificatrice financière chez Ryan Lamontagne inc. En ayant ce conseil en tête, vous constaterez que vider une armoire ne vous prive pas nécessairement de toutes vos ressources. Par exemple, le jumelage de votre fonds de pension et des cotisations versées par votre employeur à un REER collectif peut avoir une grande incidence sur votre santé financière à venir, poursuit Ayana Forward. Le truc, c’est de prendre en considération toutes les sources de revenu dont vous disposerez à la retraite. «Si vous bénéficiez d’un régime de retraite au travail, il est possible qu’à 60 ans, vous n’ayez pas besoin des 25 000 dollars que vous aurez retirés de votre REER», ajoute la conseillère. Mais placez cet argent dans un REER plutôt que dans un CELI et vous obtiendrez un remboursement d’impôt, ce qui est un excellent moyen d’augmenter immédiatement votre mise de fonds.

Privilégiez vos finances actuelles

Les épargnants en début de carrière devraient se fixer des objectifs financiers à court et à moyen termes. «Les choses peuvent changer très rapidement durant cette période de la vie», dit Jason Heath, planificateur financier chez Objective Financial Partners, à Toronto. Il conseille à tous les jeunes dans la vingtaine qui bénéficient de crédits d’impôt (pour les frais de scolarité, par exemple) de commencer à économiser en plaçant leurs remboursements dans un CELI, afin de mettre leurs rendements l’abri du fisc. Toutefois, dès qu’ils sont en mesure de cotiser à leur REER, les jeunes devraient y transférer l’argent de leur CELI pour obtenir un remboursement d’impôt. Un rappel: n’oubliez pas que votre argent doit se trouver dans votre REER pendant au moins 90 jours avant que vous puissiez le retirer dans le cadre du RAP, sinon, le montant retiré sera imposable.

«Tous ceux dont les revenus s’élèvent à plus de 44 000 dollars peuvent profiter du levier financier que constituent les remboursements d’impôt offerts par les REER», précise Ayana Forward. Par exemple, si vous avez investi 24 000 dollars dans un REER en 2014, vous obtiendrez près de 7 400 dollars en remboursement d’impôt. Un montant que vous pourrez réinvestir dans votre REER l’année suivante et qui vous donnera un remboursement supplémentaire de 2 300 dollars. Vous aurez alors 27 300 dollars en mise de fonds pour votre maison (25 000 dollars de RAP plus votre remboursement d’impôt de la deuxième année). En prime, il vous restera plus de 6 400 dollars dans votre REER!

Optez pour le gros bon sens, pas l’évitement fiscal

Malgré toutes les bonnes raisons de financer votre mise de fonds à même votre REER, cette façon de faire a encore son lot de détracteurs. Ces derniers croient que la flexibilité du CELI et la possibilité d’en retirer des fonds sans frais en font un meilleur outil. Le problème, c’est que votre argent ne fructifie pas assez rapidement dans un CELI. «Si vous avez besoin de cet argent à court terme, vous devez l’investir dans un placement sûr, dit Ayana Forward. Ce qui est synonyme de faible rendement.» Imaginons que vous placez 25 000 dollars dans un CELI à intérêt élevé. L’année suivante, vous pourrez retirer 26 010 dollars (en supposant un rendement annuel de 2 %) sans avoir à payer d’impôt sur les gains. Non seulement vous obtiendrez une mise de fonds moins importante que si vous aviez investi dans un REER, mais vous n’aurez plus rien dans votre CELI pour votre retraite, alors qu’il y aurait toujours 6 400 dollars dans votre REER.

Dans un monde idéal, vous devriez utiliser tous les outils qui sont à votre disposition — CELI, REER, RAP — afin de maximiser votre mise de fonds. Mais pour la majorité des acheteurs, le REER demeure, et de loin, le meilleur outil.

Romana King est écrivaine, blogueuse et chef de section pour le magazine MoneySense, en plus d’être courtière immobilière à Toronto.

(Une traduction de Bruno Duhamel)

Les commentaires sont fermés.

On ne mentionne nul part dans cet article qu’il faut rembourser l’argent qu’on a retiré d’un REER dans le cadre du RAP (en 15 ans maximum). C’est une dépense supplémentaire considérable qu’il faut prendre en compte, en plus de l’hypothèque. Certains dirons que c’est une « bonne » dette, puisqu’on se rembourse le montant à soi-même plutôt qu’à une banque. Il n’en reste pas moins que pas de dette du tout, c’est mieux qu’une dette. Même à soi-même.

On doit commencer à rembourser le RAP à compter de 2 ans après l’ acquisition de la propriété et à raison de 1/15 ième / an. Donc un couple qui utilise le prêt RAP ( 25000 x 2 ) doit rembourser 3333.33$/ an à deux pendant 15 ans; ce qui fait 1666.66$/an chacun ! S’ il ne rembourse pas une année ce montant s’ ajoute aux revenus et est imposable! Donc c’ est vraiment pas la mer à boire!

Par contre, il ne faut pas oublier que vous venez de créer un actif immobilier qui contrebalance la « dette ». Dans votre bilan l’effet de l’emprunt est neutre et peut meme être positif dans le cas où le marché immobilier s’apprécie

En effet le phénomène de la capitalisation et de la plus-value accumulée devient beaucoup plus rentable qu’ un REER et sert de levier pour acquérir d’ autres actifs!

Faut être très…très prudent avec ce genre de stratégie risquée.

J’en ai vu plusieurs qui ont rendu l’âme au début des années ’80 et ’90 lorsque le marché de l’immobilier s’est effondré. Idem aux USA lors de la dernière crise.