Beau temps pour acheter!

Les pancartes «À vendre» s’accumulent dans les régions du Québec. Mais pour combien de temps encore? 

Photo: Nicolas Gagnon
Photo: Nicolas Gagnon

La beauté des vagues, Joanne Gagné, courtière immobilière installée à Matane, ne se lasse pas d’en vanter les charmes. C’est cependant une vague d’un autre genre qui retient son attention depuis plus de 15 ans. Celle des baby-boomers dans la cinquantaine qui, de la fin des années 1990 jusqu’au milieu des années 2000, ont afflué sur le littoral, attirés par l’air marin et des résidences à prix abordables. «Ils étaient tellement nombreux qu’on n’avait pas de quoi les satisfaire», raconte la courtière de Via Capitale. Ses clients achetaient une belle maison pour 50 000 dollars et y investissaient le double ou le triple en rénovations. «Les gens du coin les ont regardés mettre d’immenses fenêtres côté mer en riant, se disant qu’ils allaient geler l’hiver!»

Ces mêmes baby-boomers, aujourd’hui sexagénaires ou septuagénaires, contactent maintenant Joanne Gagné pour mettre leur maison en vente — et pas parce qu’ils ont froid. «Ils trouvent que leurs petits-enfants sont trop loin, ou ils ont des problèmes de santé. Après l’achat massif, c’est la vente massive.»

Les premiers baby-boomers soufflent cette année leurs 70 bougies, un âge où les habitudes de vie et la santé commencent dans bien des cas à changer. Vu leur nombre, ce qu’ils feront de leurs maisons aura des répercussions importantes sur le marché immobilier au cours des prochaines années. Si ce qui se produit dans le Bas-Saint-Laurent se répète à l’échelle du Québec, y aura-t-il quelqu’un pour acheter des résidences loin des grands centres?

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      Le marché immobilier québécois connaît déjà un ralentissement ou, comme le disent les experts, un «atterrissage en douceur». Les ventes de maisons individuelles ont diminué pour une troisième année consécutive en 2015, en baisse de 2%, selon la société d’analyse immobilière JLR Solutions financières. Le recul aurait été bien plus grand n’eût été la hausse de 3% enregistrée dans la région métropolitaine de Montréal.

      La situation est encore moins rose pour la copropriété. Dans l’ensemble du Québec, le recul des ventes atteint 9%. Les régions métropolitaines de Saguenay et de Trois-Rivières ont toute­fois nagé à contre-courant, avec des hausses respectives de 5% et 6%.

      Par ailleurs, le délai entre l’installation de la pancarte «À vendre» et l’acceptation d’une offre d’achat s’étire: en moyenne, les maisons individuelles trou­vent preneur en 120 jours, loin des 88 observés en 2010 par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). Tous les marchés enregistrent un surplus — formant ce qu’on appelle un marché d’acheteurs —, à l’excep­tion de Trois-Rivières et, une fois de plus, Montréal, toujours selon la FCIQ.

      Pour le moment, la patience des propriétaires est davantage mise à l’épreuve que leur portefeuille. Le prix médian d’une résidence individuelle au Québec est en hausse de 2% par rapport à 2014, pour atteindre 230 000 dollars, selon JLR. N’empêche, 41 MRC et territoires sur les 97 qu’elle a étudiés ont enregistré une baisse du prix médian en 2015. Ceux qui se situent dans les régions de Chaudière-Appalaches, du Saguenay–Lac-Saint-Jean et de la Capitale-Nationale sont particulièrement touchés, avec parfois des reculs de plus de 5%.

      À certains endroits, le prix médian des individuelles est plus bas qu’en 2012, selon la Fédération des chambres immobilières. S’il n’a pas bougé dans le Bas-Saint-Laurent (à 138 000 dollars), il a chuté dans le Nord-du-Québec (–17 000 dollars), sur la Côte-Nord (–5 000 dollars), en Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine (–2 500 dollars) et en Mauricie (–2 000 dollars).

      Les quatre régions où le prix médian des individuelles a crû le plus depuis 2012: Montréal (+20 000 dollars), Montérégie (+12 500 dollars), Laval (+12 000 dollars), Laurentides (+8 000 dollars) et Capitale-Nationale (+7 000 dollars).

      Quant au prix médian des condos, il a chuté par rapport à 2012 au Saguenay–Lac-Saint-Jean (–7 800 dollars), dans le Bas-Saint-Laurent (–1 450 dollars), en Outaouais (–1 100 dollars) et en Mauricie (–550 dollars). Les principales hausses ont été observées à Laval (+9 825 dollars) et à Montréal (+9 581 dollars).

      «Le marché est inondé de maisons et les délais de vente sont plus longs, mais les gens sont patients pour avoir leur prix», constate Johanne Simard, de l’agence Les Immeubles Charlevoix, à Baie-Saint-Paul.

      De la patience, il en a fallu à Jean-Marie Debays pendant les 18 mois qu’il a mis pour vendre sa maison de Trois-Rivières.

      LAT04_IMMO_encadre1Avec ses lunettes rondes et le stylo glissé dans la poche de sa chemise, ce jeune septuagénaire de Trois-Rivières ressemble encore au prof de philosophie qu’il a été. Il adorait sa «maison pour jeunes», dans laquelle il a passé l’essentiel de sa vie. Mais la vue de son voisin de 85 ans en perte d’autonomie lui a rappelé qu’une résidence à demi-niveaux avec cinq escaliers n’était pas le meilleur endroit où vieillir. De plus, il avait un projet avec sa nouvelle épouse, Louise: chercher un nid où pendre la crémaillère ensemble.

      L’endroit n’a pas été difficile à trouver: un condo neuf au cinquième et dernier étage d’un immeuble, à la jonction de la rivière Saint-Maurice et du fleuve Saint-Laurent. Le couple y a emménagé en juillet 2014, au moment même où Jean-Marie Debays affichait sa résidence sur le site de petites annonces Kijiji et embauchait un agent. La page Web a reçu plus de 4 000 visites, et sa maison, moins de 10.

      Si les vendeurs comme Jean-Marie Debays ont eu de la difficulté à trouver un acheteur en 2015, qu’en sera-t-il pour ceux qui mettront leur résidence sur le marché au cours des prochaines années, lorsque le vieillissement de la population se fera ressentir plus que jamais? Les experts sont partagés.

      Pour 2016, la Fédération des chambres immobilières et la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoient une légère hausse des ventes et des prix. Cette analyse à court terme est notamment fondée sur l’état de l’économie et de l’emploi, explique Kevin Hughes, économiste principal pour le Québec à la SCHL. Au-delà de deux ans, ces éléments deviennent toutefois trop incertains pour constituer les principaux facteurs d’étude. «Nous ne parlons plus alors de “prévisions”, mais de “projections”, note l’expert. Celles-ci sont basées sur des tendances de fond, dont l’un des piliers est la démographie, plus particulièrement la création de ménages.»

      Un jeune qui quitte le foyer familial pour son premier appartement crée un ménage. Un divorce soustrait un ménage, mais en ajoute deux. Une famille syrienne qui s’installe au Québec, plus un. Un célibataire endurci qui décède, moins un. Lorsqu’il y a création de ménages, les résidences à vendre s’envolent plus rapidement, et davantage de maisons, appartements et condos doivent être construits.

      La bonne nouvelle: l’Institut de la statistique du Québec prévoit que le Québec comptera d’ici 2021 près de 164 000 ménages de plus qu’aujourd’hui. La mauvaise: c’est 20% de moins que lors de la période 2006-2011. Pire, la croissance diminuera constamment jusqu’au milieu du siècle, minée par la disparition des baby-boomers.

      Malgré tout, une étude de la SCHL estime qu’en 2030 il y aura 21 000 acheteurs de plus que de vendeurs — l’écart était de 32 500 en 2012. Ce surplus d’acheteurs suffira pour maintenir le marché en santé… théoriquement.

      «Il faudra que l’offre réponde à la demande», explique Kevin Hughes. Y réponde sur le plan du type de résidence, mais aussi de l’emplacement géographique. Un jeune couple qui souhaite faire son nid à Québec n’aura pas d’intérêt pour un bungalow dans la MRC de Bellechasse. Or, en 2030, les acheteurs seront encore plus concentrés dans les grands centres qu’aujourd’hui. L’écart immobilier qui s’observe déjà entre Montréal et le reste du Québec s’accentuera et les vendeurs en région risquent d’en payer le prix — littéralement.

      À plus court terme, une autre incertitude concerne les baby-boomers: vont-ils répéter les mêmes habitudes immobilières que leurs parents?

      LAT04_IMMO_encadre2Traditionnellement, les retraités québécois demeurent là où ils ont toujours vécu aussi longtemps que leur santé le leur permet, puis quittent leur résidence pour un logement adapté à leurs besoins. Mais les baby-boomers pourraient ajouter une étape supplémentaire à ce cycle, en vendant leur maison devenue trop grande ou trop lourde à entretenir pour s’installer dans une demeure plus petite et plus près des services. En d’autres termes, dans un condo.

      Au Québec, 23% des personnes qui envisagent d’acheter une copropriété au cours des prochaines années ont plus de 60 ans, révèle l’enquête sur les intentions d’achat et de vente de la Fédération des chambres immobilières du Québec, réalisée en 2015. Dans la région de Mont­réal, c’est 25%. Et les promoteurs comptent bien répondre à leur désir, avec des copropriétés haut de gamme près des services, note Paul Cardinal, directeur du Service d’analyse de la Fédération. «Les retraités ont souvent fini de payer leur propriété et ont les moyens de s’acheter un condo récent.»

      La clientèle des baby-boomers, combinée à celle des premiers acheteurs, plus la baisse de 25% des mises en chantier permettront au secteur de la copropriété de reprendre de la vigueur dès 2017, croit l’analyste.

      Envisager d’acheter un condo n’est toutefois pas la même chose que de passer à l’action, souligne le démographe Guillaume Marois, qui, dans le cadre de son postdoctorat à l’Université de Montréal, s’intéresse à la mobilité des 65 à 74 ans. Selon ses observations préliminaires, la plupart restent au même endroit, et ceux qui déménagent demeu­rent habituellement dans la même région. Ils ne quitteront pas Amos pour une copropriété à Québec, ni même Laval pour Montréal.

      Des résultats qui poussent le démographe à dire que l’influence des baby-boomers sur le marché immobilier est terminée… à court terme. Le prochain effet surviendra plus tard, quand ils seront plus âgés et que leur santé aura fléchi. «Personnellement, je n’investirais pas dans l’immobilier au Québec», dit-il.

      Martin Provencher, lui, fait exactement le contraire. Cet homme d’affaires est tellement convaincu du potentiel qu’il a écrit un livre intitulé L’immobilier en 2025: Investir autrement (éditions La Presse, 2015).

      Les nombreux bandeaux rouges qui indiquent «Vendu» sur les terrains de la Seigneurie du moulin semblent lui donner raison. Plus de la moitié des 130 parcelles de ce lotissement immobilier de Sainte-Béatrix, dans le nord de Lanaudière, ont trouvé preneur depuis 2014, et l’entrepreneur s’attend à écouler le reste d’ici deux ans. Sa clientèle? De jeunes baby-boomers!

      «Ils représentent 80% de mes acheteurs. Ils ont tous le même désir de quitter la ville; c’est juste la date du départ à la retraite qui change», raconte Martin Proven­cher alors que nous visitons le domaine à bord de son luxueux VUS.

      Le parcours, qui traverse deux montagnes et longe une rivière, c’est son pitch de vente. «Je ne fais pas de discours. J’ai juste à montrer l’endroit.» Au décor s’ajoutent des promotions conçues spécialement pour ces futurs retraités: à un moment, l’achat d’une maison donnait accès à un loft au centre-ville à temps plein pendant deux ans. «Ils vont à Montréal pour avoir du fun, puis ils reviennent ici regarder les geais bleus.»

      L’homme d’affaires dans la qua­rantaine, qui a acheté son premier terrain à l’âge de 16 ans, est persuadé que le marché destiné aux baby-boomers n’a pas montré tout son potentiel encore. «Mais il faut absolument être près d’un grand centre. La distance dépend de la population. Autour de Mont­réal, tu peux aller jusqu’à 90 minutes de route. À Québec, 45 minutes. À Trois-Rivières, 15.»

      Heureusement pour Jean-Marie Debays, sa «maison pour jeunes» était en plein cœur de Trois-Rivières. Il lui aura tout de même fallu un an et demi, deux baisses de prix et trois agents immobiliers avant de trouver son acheteur. La transaction s’est conclue en janvier 2016, quelques milliers de dollars sous l’évaluation municipale.

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      1 commentaire
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      On verra d’ici quelques années comment s’en sortiront tous ceux qui ont crû que leur maison équivalait à un fond de pension et qui devant ce prétexte y ont englouti une très grande part de leur revenu, quitte à négliger de bâtir leurs actifs financiers.

      La valeur des maisons devrait suivre la croissance de l’économie et non l’inverse. À mon avis on paiera très cher l’erreur d’avoir cru qu’on pouvait s’enrichir grâce au crédit facile en se vendant entre nous des maisons de plus en plus chères et de plus en plus utilisées comme des guichets automatiques.

      Après au moins 15 ans d’inflation immobilière qui double et même triple la croissance économique, celle des revenus et l’inflation, pratiquement tout le monde croit que l’immobilier c’est toujours stable et que ça ne baisse jamais, que c’est du solide. Un très grosse surprise en attend plusieurs…

      Bref il me semble que c’est un bien meilleurs temps pour vendre que pour acheter.