Bulle immobilière ou pas, c’est cher !

Le marché immobilier du Québec est-il en train d’entrer dans une bulle ? La réponse des économistes : presque.

Illustration : Alexis Quesnel

En soi, une explosion des prix seule n’est pas synonyme de bulle immobilière, dit-on en économie. D’accord, mais à voir les propriétés se vendre au plus offrant depuis le début de la pandémie, parfois sans inspection ni garantie légale, c’est à se demander si le Québec n’est pas en train de s’en cultiver une.  

Le marché n’en est pas là, selon Charles Brant, directeur du service de l’analyse du marché à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), qui regroupe les 13 000 courtiers et agences de la province.

« Mais la bulle n’est pas loin ! »

Une bulle immobilière survient lorsque la valeur marchande des propriétés monte de façon disproportionnée par rapport aux fluctuations de fondamentaux économiques — l’emploi et les revenus en croissance, la démographie aussi, les taux hypothécaires bas et l’offre restreinte. « On assiste alors à des comportements irrationnels », explique l’économiste. C’est-à-dire des surenchères, des acheteurs qui renoncent à faire inspecter la demeure par un professionnel pour rendre leur offre plus alléchante, qui laissent même tomber les clauses de garantie les protégeant contre les vices cachés. « C’est à partir de ce moment-là qu’on parle de bulle », dit Charles Brant. 

À la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), on ne parle pas de bulle non plus. « Ce n’est pas totalement le cas au Québec », affirme Patrick Perrier, économiste en chef, considérant qu’à part l’offre, les autres « fondamentaux économiques » justifient la hausse des prix observée depuis un an. 

Pas encore de bulle « officielle », donc. 

Côté prix, la flambée est historique : au premier trimestre de 2021, le prix médian d’une maison individuelle au Québec était 24 % supérieur à ce qu’il était à la même période en 2020 — un record. Pour les condos, c’était 22 %. Les prix moyens, eux, ont grimpé de 26 % pour les maisons individuelles et de 14 % pour les condos.

Selon Robert Kavcic, de BMO Marchés des capitaux, le Québec, et en particulier Montréal, serait en train d’opérer un rattrapage en matière de prix. « Entre 2010 et 2016, le marché était stagnant, il n’a repris de la vigueur qu’à partir de 2017, et ça se poursuit. » 

L’Association canadienne de l’immeuble (ACI), qui a établi un modèle de demeure « typique » dans chaque marché pour définir le prix moyen dans chacune des provinces, estime cette valeur à 435 516 dollars au Québec, alors que la moyenne nationale est de 716 828 dollars — après une hausse de 31,6 % au pays de mars 2020 à mars 2021, aussi un record. Toujours d’après l’ACI, une maison au Québec coûte deux fois moins cher qu’en Ontario et deux fois et demie moins qu’en Colombie-Britannique. Or, l’écart entre le salaire moyen des travailleurs québécois et celui des travailleurs de ces deux provinces n’a rien de proportionnel : respectivement 46 000 dollars contre 50 000 dollars en 2019, selon Statistique Canada.

S’ils ne parlent pas encore de « bulle », les économistes consultés conviennent qu’il n’en faudrait pas beaucoup pour changer de discours, tant le déséquilibre entre l’offre et la demande pousse sur les prix. Et ils sont d’avis que les décideurs politiques doivent intervenir pour calmer la spéculation. 

Le gouvernement fédéral a annoncé dans son budget d’avril une taxe de 1 % sur la valeur des biens immobiliers résidentiels vacants appartenant à des étrangers. Une mesure qui aura une incidence élevée dans l’ensemble du marché, selon Robert Kavcic, qui avait recommandé ce type de taxe dans son rapport Flambée des prix sur le marché canadien de l’habitation : une intervention est nécessaire, en mars dernier. Pour sa part, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), qui veille à la solidité du système financier, a proposé en avril de rehausser le taux d’admissibilité aux prêts hypothécaires, établi par des simulations qui permettent de montrer si un acheteur peut soutenir des remboursements advenant une forte hausse des taux d’intérêt. Ce taux sera désormais de 5,25 % plutôt que de 4,79 %, comme c’était le cas jusqu’en mai dernier. Le ministre des Finances du Québec, Eric Girard, a par ailleurs annoncé son intention de rendre obligatoire l’inspection de la propriété par l’acheteur avant la conclusion de la vente et d’exiger que les fameuses « offres d’achat multiples » soient publiques. 

C’est qu’une surchauffe du marché a le potentiel d’aggraver une récession. Cela s’est produit à la fin des années 1980 en Ontario, lorsque la dernière vraie bulle immobilière au Canada a éclaté, en plein ralentissement économique. Le prix moyen des maisons dans la région de Toronto avait plus que doublé en trois ans. Après 1989, les prix ont chuté pendant sept années consécutives. « Il a fallu environ 10 ans pour que les prix remontent, dit Robert Kavcic. Un Ontarien qui avait acheté une propriété au plus fort de la hausse, en 1989, est resté assis sur une valeur négative pendant 10 ans. Si bien que la récession a été plus grave et plus longue qu’elle n’aurait dû. » 

Les experts consultés ne s’aventurent pas à prédire ce qu’il adviendra de l’économie, compte tenu des effets encore inconnus de la pandémie. Le marché va toutefois s’apaiser, croient-ils. « Les taux d’intérêt devraient rester très bas au premier semestre, mais vont probablement monter légèrement vers la fin de l’année, prévoit Joanie Fontaine, économiste à l’agence JLR. Ça va calmer le jeu. »

Cet article a été publié dans le numéro de juilletaoût 2021 de L’actualité, sous le titre « Bulle ou pas, c’est cher ! ».

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