Comment profiter du marché immobilier

Patrice Groleau, cofon­dateur de l’agence McGill immobilier, se souvient de l’épo­que où, pour vendre des condos sur plan, il suffisait d’installer une roulotte sur le chantier du futur immeuble et d’y poser une pancarte indiquant « Bureau des ventes ».

« Ceux qui, en plus, apposaient des autocollants promotionnels sur la roulotte étaient des précurseurs ! » dit le volubile agent immobilier de 37 ans, dont la spécialité est la vente de condominiums neufs pour le compte de promoteurs de la région de Montréal.

C’était il y a 10 ans. Aujour­d’hui, un promoteur qui n’aurait pas une maquette 3D dans son bureau des ventes et quelques viennoiseries à offrir aux potentiels acheteurs ne serait pas dans la course. Beaucoup ont des condos modèles à faire visiter ou des logiciels permettant de faire des visites virtuelles. Dans le haut de gamme, les clients sont parfois accueillis avec sushis et champagne !

Et depuis peu, un nouveau phénomène est apparu. Les promoteurs font des cadeaux aux acheteurs : stationnement intérieur, électroménagers, machine à espresso dernier cri, remises en argent… En février, YUL, un promoteur de condos de luxe du centre-ville de Montréal, offrait à ceux qui achetaient un appartement comprenant au moins une chambre fermée un voyage pour deux de sept jours dans une grande ville d’Europe, toutes dépenses payées !

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À Saint-Lambert, sur la Rive-Sud, Les Habitations Harmonie donnent une Vespa en cadeau et paient les intérêts sur l’emprunt hypothécaire pendant les six premiers mois. « C’est une façon de se démarquer », dit Ginette Paquette, présidente de l’entreprise, qui construit des condos depuis 1995. « On ne vend pas que des appartements, on vend aussi un style de vie », explique-t-elle.

Les marchés les plus hot !

Désespérés, les promoteurs ? « Le marché est devenu extrêmement concurrentiel, et l’acheteur en profite », confirme Patrice Groleau.

Le nombre de nouveaux immeubles de condos a explosé au Québec dans les dernières années et les acheteurs ont plus que jamais l’embarras du choix. À Montréal seulement, il s’est construit 12 681 condos depuis 2011. Mais en 2014, on comptait 2 640 invendus dans la région métropolitaine, un bond de 40 % par rapport à 2013 — du jamais-vu depuis 2006, où les invendus avaient atteint un sommet de 3 400 condos.

Au centre-ville, il y a actuellement 20 vendeurs pour un acheteur ! « C’est nettement supérieur au point d’équilibre, qui se trouve normalement à 8 ou 10 vendeurs pour un acheteur », précise Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins, qui juge la situation « inquiétante ».

Selon la Fédération des cham­bres immobilières du Québec (FCIQ), le prix de 39 % des condos vendus en 2014 a été revu à la baisse dans la région de Mont­réal. « Il faut avoir les reins solides, ou un bon coussin », dit Esther Leblanc, courtière indépendante. Elle constate que les délais de vente des condos s’allon­gent, tant sur le marché du neuf que sur celui de la revente. Certains de ses clients « cherchent à acheter une maison pour loger la famille, qui grossit, mais ils ont du mal à vendre leur condo ».

Les maisons les plus chères

Les maisons les moins chères

C’est le cas de Marie-Hélène Binet, nouvellement maman, qui a acheté une maison individuelle avec son conjoint sans avoir réussi à se départir de son condo, à Saint-Henri. Elle a utilisé de l’argent reçu en héritage pour la mise de fonds, mais elle se retrouve aujourd’hui avec deux emprunts hypothécaires sur les bras. « Si nous ne réussissons pas à le vendre, nous allons le louer, même à perte, le temps que le marché reprenne », dit-elle.

De manière générale, le prix moyen des propriétés, toutes catégories confondues, n’a augmenté que de 1,3 % au Québec de 2013 à 2014 ; c’est la plus faible croissance observée en… 19 ans ! Les ventes ont diminué de 1 % et les délais ont continué de s’allonger.

Il fallait près de quatre mois en moyenne pour vendre sa maison en 2014, soit 10 jours de plus qu’en 2013. « Ça fait quelques années que le nombre de transactions est moins élevé, constate Hélène Bégin. Cela a eu pour effet de calmer la progression des prix, ce qui est rassurant. »

Les acheteurs profitent en outre de la faiblesse des taux d’intérêt. Quant aux vendeurs… « Ils doivent être plus flexibles et moins gourmands qu’ils ne l’ont été il y a trois ou quatre ans », dit Paul Cardinal, directeur du service d’analyse de marché de la FCIQ. « Si vous pensez vendre aujourd’hui, n’espérez pas vendre automatiquement plus cher que votre voisin l’a fait il y a deux ans. »

Ce conseil vaut aussi pour ceux qui possèdent un plex. Ce type de résidence subit une concurrence accrue de la part des propriétaires de condo, qui décident de plus en plus de louer au lieu de vendre. Les propriétaires de plex ont ainsi plus de mal à louer leurs logements ou à revendre leur immeuble si les appartements sont inoccupés, explique Jacques Lépine, président du Club d’investisseurs immobiliers du Québec.

Les condos les plus chers

Les condos les moins chers

« Ceux qui ont rénové leurs logements au fil du temps pourront bien s’en tirer lorsqu’ils voudront louer ou vendre, mais ceux qui n’ont pas entretenu leur immeuble, comptant uniquement sur le boum du marché et les besoins en logements, auront plus de difficulté à faire des gains appréciables », dit-il.

À Montréal, où l’on observe la plus forte concentration de plex de deux à cinq logements, le ralentissement est marqué : les ventes ont diminué de 1 % en 2014, par rapport à 2013, et le prix médian (460 000 dollars) a grimpé de 2,2 %. Une hausse bien faible, si l’on considère qu’à Mont­réal, Gatineau et Québec, le prix médian des plex a augmenté respectivement de 99 %, 98 % et 154 % de 2003 à 2013 !

Les plex, plus rares que les condos, restent cependant recherchés. Il s’en est peu construit dans les dernières années, et beaucoup ont été convertis en copropriétés divises. Pour le propriétaire d’un plex qui occupe lui-même un des logements, le fait de louer les autres lui permet d’alléger son fardeau hypothécaire.

La maison individuelle, dont la demande est restée stable en 2014 et dont le prix médian (227 000 dollars) a peu augmenté (1 %), reste aussi demandée. « Dans les gammes inférieures de prix, les vendeurs ont encore un avantage », explique la courtière Hélène Bégin.

Une ombre plane toutefois sur le marché de revente de ces maisons en raison du vieillissement de la population et du départ à la retraite des baby-boomers, qui souhaiteront peut-être se défaire de leur bungalow ou de leur cottage, devenu trop grand.

Paul Cardinal, de la FCIQ, ne craint toutefois pas une dégringolade des prix. « L’immigration devrait permettre que cette transition se fasse en douceur. De plus en plus de baby-boomers décident aussi de garder leur maison et de faire appel à de l’aide à domicile plutôt que d’aller vivre en condo avec services ou en maison de retraite. »

Les plex les plus chers

Les plex les moins chers

La FCIQ prévoit qu’après deux années de baisse d’activité sur le marché le nombre de nouvelles maisons à vendre augmentera de 2 % en 2015. L’offre augmente-t-elle trop vite par rapport au nombre d’acheteurs potentiels ? Paul Cardinal croit que non. Selon lui, le marché se rééquilibre après des années de folles hausses à l’avantage des vendeurs. « Les vendeurs avaient le gros bout du bâton depuis 10 ans ; les acheteurs ont maintenant plus de choix et plus de temps pour magasiner », dit-il.

Ceux qui achètent pour investir doivent toutefois être patients. À moins de tomber sur une aubaine incroyable, acheter pour revendre à court terme en empochant de généreux profits est chose du passé. « Investir demande du temps, et c’est plus vrai que jamais », constate Jac­ques Lépine, du Club d’investisseurs immobiliers du Québec.

S’il avait à parier sur un type de propriété, il miserait sur… le condo ! Mais pas n’importe lequel : le microappartement, ne faisant pas plus de 400 pi². Le phénomène s’observe déjà dans plusieurs grandes villes du monde. À Toronto, par exemple, il y en a 3 000 en construction.

« On croyait que ça n’arriverait pas à Montréal, mais les maisons sont tellement chères que pour rester près des services, les gens sont prêts à sacrifier un peu d’espace », dit Paul Cardinal. Les microcondos sont populaires auprès des investisseurs, des jeunes, des premiers acheteurs et de ceux qui veulent un pied-à-terre en ville.

Il est donc encore possible de se procurer une copropriété pour moins de 200 000 dollars à Mont­réal, à la condition d’accepter de dormir… le nez dans la cuisine !

La grande influence des taux

Une maison vendue 300 302 dollars en 2010 coûtait, en dollars constants, 50 140 dollars en 1980… Quelle aubaine ! Le bon vieux temps, pourrait-on croire. Mais c’est sans compter les taux d’intérêt. À l’époque, le taux fixe pour cinq ans était de 14,5 % ! En 2015, il est descendu aussi bas que 2,65 %, un record de tous les temps au Canada.

Voilà qui explique en partie la forte hausse du prix des maisons depuis quelques années. Les faibles taux ont attiré les acheteurs et ont poussé les prix à la hausse. Le récent recul des taux risque à son tour de relancer le marché.

Ruée vers les régions ressources

Pendant que le marché immobilier ralentit dans l’ensemble du Québec, il explose à Val-d’Or (+ 42 %), à Rouyn-Noranda (+ 21 %), à Thetford Mines (+ 21 %) et à Trois-Rivières (+ 21 %).

Que se passe-t-il dans les régions ressources ? Dans le Nord, le boum s’explique par la construction de condos et de résidences pour personnes âgées autonomes, selon Gilles Langlais, directeur général de la Chambre immobilière de l’Abitibi-Témiscamingue. Plus de 300 nouveaux logements ont été construits à Val-d’Or et à Rouyn-Noranda au cours des dernières années.

« Les personnes âgées ont commencé à vendre leur maison pour aller habiter dans des complexes qui offrent tous les services. Il n’y avait pas de place où aller avant, le taux de vacance des logements à Val-d’Or était de 0,05 %. »

Et cette nouvelle offre de maisons individuelles fait le bonheur des jeunes familles qui souhaitent acheter. En Abitibi, l’emploi est bon et les salaires sont à l’avenant. Des investissements importants ont été annoncés en début d’année, dont un de 42 millions de dollars à l’usine d’Uniboard, à Val-d’Or. À Trois-Rivières, le boum s’explique par les 3 000 nouveaux emplois créés par les PME en 2014. Et alors que le sec­teur manufacturier est en déclin partout en Amérique du Nord, il fleu­rit à Thetford Mines et dans toute la région de Chaudière-Appalaches, où le taux de chômage (5,4 %) est le plus bas du Québec.

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