L’auteur est professeur au Département des sciences économiques de l’Université du Québec à Montréal.
La Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) a adopté, le 24 novembre 2022, sa première politique d’habitation. Celle-ci arrive dans un contexte de dégradation importante de l’abordabilité du logement dans de nombreuses villes canadiennes. En effet, les coûts supportés par les ménages pour se loger dans les grandes villes canadiennes, dont Montréal, augmentent bien plus vite que leurs revenus.
Face à cet enjeu, la CMM propose plusieurs mesures visant à accroître l’offre de logements aux ménages montréalais, offre dont l’insuffisance est de plus en plus souvent signalée comme une des causes de l’envolée des prix. Cette politique est donc bienvenue. Elle repose toutefois essentiellement sur la construction de nouveaux logements sociaux et privés, et sur la rénovation des logements plus anciens.
Professeur d’économie à l’ESG UQAM et spécialiste des questions d’économie urbaine, je pense qu’une dimension importante est ignorée dans cette première politique métropolitaine d’habitation : l’utilisation de la fiscalité afin de s’assurer que tous les logements déjà existants sont effectivement mis à la disposition des Montréalais.
Construire et rénover des logements : pas si simple aujourd’hui
Accroître le stock de logements de qualité en rénovant les anciens et en en construisant de nouveaux est sans aucun doute nécessaire. Mais dans le contexte actuel, il s’agit d’une voie difficile et incertaine.
En effet, les pénuries de main-d’œuvre n’épargnent pas le secteur de la construction. De plus, l’inflation et les perturbations dans les chaînes d’approvisionnement durant la pandémie ont engendré une augmentation importante des coûts de construction. Enfin, la hausse récente des taux d’intérêt risque de conduire les promoteurs à mettre certains projets en veilleuse.
Compte tenu des difficultés de recrutement dans le secteur de la construction, les estimations sont peu optimistes : il sera impossible pour la Colombie-Britannique, l’Ontario et le Québec de rétablir l’abordabilité d’ici 2030. De plus, des lenteurs dans les processus administratifs de délivrance des permis de construction et des freins mis par les municipalités à certains projets immobiliers sont parfois regrettables. D’autres leviers doivent donc être mobilisés parallèlement à la construction de nouveaux logements.
Des logements existants indisponibles pour les résidants
Le recensement de la population permet de déterminer le nombre de logements qui ne sont pas occupés par des « résidants habituels » : cela inclut les logements inoccupés, ceux détenus par des personnes dont la résidence principale se situe ailleurs au Canada ou à l’étranger, ou encore ceux offerts sur les plateformes de location à court terme, comme Airbnb. À Montréal, 7,1 % des logements étaient dans cette situation en 2021, selon les données dont nous disposons.
Des débats entourent la part de ces logements qui pourraient être réellement rendus disponibles pour les résidants. On sait que certains propriétaires préfèrent ne pas mettre les logements qu’ils détiennent sur le marché locatif à long terme. Cela pour plusieurs raisons : ils occupent temporairement ces logements à titre de résidences secondaires, ils trouvent plus rentable de les louer pour de courtes périodes, ou ils ne souhaitent pas avoir à gérer les parfois difficiles relations propriétaire-locataire. Dans tous les cas, le retrait de ces logements de l’offre immobilière peut conduire à aggraver les problèmes d’abordabilité.
De nombreuses études montrent qu’à Barcelone, Berlin, Los Angeles et dans l’ensemble des villes américaines, l’arrivée d’Airbnb a contribué à l’augmentation des loyers et du prix de vente des logements.
La taxation des logements vacants, un outil qui a fait ses preuves
Afin d’inciter les propriétaires à mettre leurs logements vacants en vente ou en location à long terme, plusieurs villes ou pays ont eu recours à la fiscalité.
Au Canada, Ottawa vient de mettre en place une taxe sur les logements vacants dont les recettes serviront à financer la construction de logements abordables. Toronto, où le nombre de logements vacants tend à augmenter, aura également une taxe de ce type en 2023. L’évaluation d’une taxe sur les logements vacants mise en œuvre en France à la fin des années 1990 montre qu’elle a permis de faire beaucoup baisser le taux de vacance.
Son effet a été particulièrement fort dans les villes où le taux de vacance était élevé et pour les logements qui étaient vacants depuis longtemps. En Colombie-Britannique, une taxe sur la spéculation et les logements vacants a été mise en place en 2018. La Ville de Vancouver a pris au même moment d’autres mesures concernant les logements vacants et les locations à court terme. Une étude montre un ralentissement des hausses de prix dans l’immobilier peu de temps après, surtout à Vancouver, où la situation était particulièrement critique.
Taxer aussi les terrains vacants
Par ailleurs, il arrive que des promoteurs immobiliers achètent des terrains, mais n’y construisent pas d’habitations immédiatement. Ils attendent des conditions de marché plus favorables afin de réaliser des profits plus élevés. C’est ce qu’on appelle le land banking, et cela contribue également à aggraver la pénurie de logements.
Afin de contrer ce phénomène, une taxe exceptionnelle sur les terrains vacants pourrait être utile. De manière générale, une réforme de la fiscalité foncière conduisant à un taux de taxe (beaucoup) plus élevé sur les terrains que sur les bâtiments stimulerait la construction de logements et la densification résidentielle.
En effet, lorsque le taux de taxe sur les terrains est plus élevé, il devient avantageux de construire plus de logements sur chaque parcelle afin de répartir la taxation du terrain entre un plus grand nombre de propriétaires. Cette évolution est préférable à la taxation majorée des immeubles de six étages ou plus que plusieurs municipalités du grand Montréal mettent ou désirent mettre en œuvre. Cette dernière décourage en effet la densification urbaine, qui est pourtant souhaitable pour accroître l’offre de logements tout en respectant le mieux possible les limites environnementales.
Il est certain que de tels changements de la fiscalité foncière ne feraient pas que des heureux. De plus, la fiscalité ne résoudra pas à elle seule la pénurie de logements.
Mais taxer les logements et les terrains vacants est un moyen efficace de s’assurer que le stock de logements et de terrains existants est utilisé au mieux. La fiscalité fait partie des outils à activer pour créer un écosystème du logement qui favorise l’abordabilité. Cela permettrait par ailleurs, le temps que les propriétaires adaptent leur comportement, de dégager des ressources pour le financement de nouveaux logements abordables pour les ménages.
Cet article est republié à partir de La Conversation sous licence Creative Commons. Lire l’article original.
Je trouve que les deux solutions émises ici sont excellentes et devraient être mises en oeuvre rapidement pour soulager la crise du logement. Il faut vraiment que les investisseurs privés soient « aidés » à penser et à agir autrement.
Il y a aussi l’arrivée massive de réfugiés qu’on accueille à bras ouverts par « solidarité », une solidarité dont profite les propriétaires.
Les taxes d’inoccupation c’est une chose, mais on pourrait aussi commencer par gérer l’aménagement du territoire comme il se doit, en désignant et limitant l’étendue des secteurs pour les logements dédiés à la location à court terme.
Aussi, pour créer un obstacle supplémentaire à la spéculation, le palier de gouvernement concerné pourrait obliger l’occupation d’un logement durant une période minimale pour ceux qui achètent celui-ci sur plan: dans les régions de Toronto et Vancouver (et très probablement ailleurs au Canada aussi), plusieurs personnes deviennent « propriétaire » d’un condo avant que l’immeuble ne soit construit (achat sur plan) dans le but de le revendre aussitôt que la construction de l’immeuble est terminée; de ce fait, il en découle un effet de rareté artificielle, ce qui pousse les prix à la hausse. On a déjà des lois pour les « flips », je crois que c’est la prochaine étape.
Excellent article.
Il faudrait taxer le gain en capital sur la vente d’une propriété,au moins à 10% pour augmenter le nombre de logements abordables.
Pourquoi pas une usine publique pour fabriquer des logements abordables,en usine,modulaire.
Pour attirer des étudiants étrangers dans les régions du Québec et les retenir ensuite,il faut des condo sur les campus universitaires.