Immobilier : louer ou acheter ?

Pour les locataires, le moment semble idéal pour acheter une maison. Mais l’est-il vraiment ? Ça dépend, répond une conseillère budgétaire.

Photo : Graham Hughes/La Presse Canadienne
Photo : Graham Hughes/La Presse Canadienne

Il y a rarement eu autant de logements à louer dans les grandes villes du Québec : l’an dernier, le taux d’inoccupation a atteint 3,7 %, du jamais-vu en 15 ans. C’est en partie, selon la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, en raison de l’arrivée d’un grand nombre de condos neufs sur le marché locatif. Mais malgré l’abondance, les loyers sont à la hausse. Le prix moyen d’un quatre-pièces à Montréal est de 740 dollars, et de 775 dollars à Québec, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Dans les quartiers centraux, c’est encore plus cher. « Et rien n’indique que ça va baisser », dit Martine Marleau, conseillère budgétaire à l’ACEF de l’Est de Montréal.

Des loyers de plus en plus élevés, des taux hypothécaires au plancher… Le contexte semble idéal pour passer de locataire à propriétaire. Du moins en apparence. « Il y a beaucoup de variables, le calcul n’est pas si simple que ça », précise Martine Marleau.

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Dans son bureau, la conseillère budgétaire reçoit régulièrement des jeunes — et des moins jeunes — convaincus d’être prêts à faire le saut. Quand ils repartent, bon nombre d’entre eux changent d’idée…

Car l’achat d’une maison ne se résume pas à un versement hypothécaire. Pour une maison de 265 000 dollars, il faut compter une mise de fonds d’au moins 13 250 dollars (5 % du prix d’achat). Dans un tel cas, il faut ajouter l’assurance prêt, qui équivaut dans notre exemple à 3,15 % de l’emprunt. Il y a aussi les assurances vie et invalidité (facultatives). Et les frais dits accessoires, dont l’inspection du bâtiment, le notaire, la taxe de vente de 15 % dans le cas d’une maison neuve, les droits de mutation, qui sont de 2 475 dollars. « Certains ont les moyens de débourser ça, mais ensuite, seront-ils capables de payer les impôts fonciers et les taxes scolaires, l’entretien ou les charges de copropriété ? » Sans parler des imprévus, des réparations par exemple…

La concurrence que se livrent les institutions financières fait que les acheteurs peuvent désormais négocier un taux de cinq ans fermé à seulement 2,79 %. Ainsi, la maison de 265 000 dollars, avec mise de fonds minimale, sur une période d’amortissement de 25 ans, commande des remboursements mensuels de 1 070 dollars. Si les taux sont de 4 % dans cinq ans, les versements bondiront, pour atteindre environ 1 300 dollars.

Martine Marleau recommande souvent à ses clients de se servir d’une calculette mise en ligne par l’Autorité des marchés financiers pour les aider à comparer à long terme les coûts de la location et de l’achat d’une propriété.

Mais au final, dit-elle, « ça reste un choix de style de vie ».