La guerre des chalets

Tout le monde veut un chalet : pour l’acheter, pour le louer, pour l’acheter pour le louer. Cette razzia en campagne provoque des grincements de dents chez les habitants des lieux de villégiature les plus prisés.

Saint-Adolphe-d’Howard, dans les Laurentides. Photo : Onfokus / Getty Images

Chaque automne depuis 2018, c’est la même rengaine : Myriam Savard, une mère de famille de 40 ans de L’Anse-Saint-Jean, au Saguenay, trouve une maison à louer, mais chaque fois, elle doit la libérer avant la prochaine saison touristique. Car son logis temporaire sert alors à la location à court terme, communément appelée « l’Airbnb », du nom de la populaire plateforme. Elle a également de la difficulté à dénicher un toit pour quelques mois aux guides qu’embauche son entreprise, Fjord en kayak, qui propose des excursions sur le fjord du Saguenay : non seulement les logements sont rares, mais ils sont chers.

Des habitations à prix abordable, il n’en existe presque plus à L’Anse-Saint-Jean, confirme le maire Richard Perron. Le problème était présent pendant la campagne du conseiller municipal sortant, l’automne dernier. Il considère que l’« effet Airbnb » nuit au développement économique de sa localité. « Les gens qui veulent s’établir chez nous de façon permanente ne trouvent pas de maison. Ils pourraient occuper des emplois et contribuer au dynamisme de la municipalité 12 mois par année, pas seulement pendant les 3 mois de l’été, comme les touristes », se désole ce retraité de Rio Tinto Alcan.

L’Anse-Saint-Jean n’est pas une exception. Une « tempête parfaite » frappe actuellement toutes les zones de villégiature au Québec, de Percé à Mont-Tremblant en passant par Petit-Saguenay. 

La pandémie a créé un exode vers les grands espaces, constatent les maires interviewés pour ce reportage. Selon JLR Solutions foncières, une société montréalaise spécialisée dans la compilation de données immobilières, 63 % des acquéreurs d’une propriété dans les Laurentides entre août 2020 et avril 2021 ont inscrit une adresse de résidence dans la région métropolitaine de Montréal, contre 54 % à la même période l’année précédente. JLR a constaté une tendance semblable dans les Cantons-de-l’Est. En même temps, les restrictions concernant les voyages ont propulsé comme jamais la demande pour la location de chalets. 

Attirés par cette conjoncture exceptionnelle, des investisseurs achètent des maisons en zone de villégiature en vue de les louer au prix fort sur des plateformes comme Airbnb, Vrbo et WeChalet. Et cet engouement pousse à la hausse les prix des propriétés à la campagne, conclut l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), qui s’appuie sur la base de données de ses membres et sur des analyses d’économistes spécialisés en immobilier. À Mont-Tremblant, à moins de deux heures de route de Montréal, les prix des maisons individuelles ont explosé de 41 % de 2019 à 2021 (en date d’octobre). Ils ont également grimpé de 22 % dans la MRC du Fjord-du-Saguenay (où se trouve L’Anse-Saint-Jean) et de 24 % dans la MRC du Rocher-Percé. 

Même son de cloche à JLR Solutions foncières, qui rapporte que dans plusieurs localités de villégiature, les prix des maisons individuelles et des chalets sont en forte croissance : 50 % à Morin-Heights de septembre 2020 à avril 2021 comparativement à la même période l’année précédente, 41 % à Orford, 39 % à Lac-Brome…

Titulaire de la Chaire de recherche du Canada en gouvernance urbaine de l’Université McGill, David Wachsmuth est un expert du phénomène des locations à court terme renommé mondialement. « Si l’impact des Airbnb s’est d’abord fait ressentir dans les centres urbains, réduisant la taille du parc locatif traditionnel, il a pris une ampleur considérable à la campagne à la faveur de la pandémie, entraînant des effets encore plus pervers qu’en ville », explique ce chercheur, qui étudie actuellement le marché ontarien.

Le phénomène est planétaire, note David Wachsmuth : « Les locateurs sont de plus en plus des investisseurs professionnels urbains. Ceux-ci tirent profit de l’attrait de la région, mais leurs revenus retournent en ville. La majorité des transactions en zone rurale ne sont donc plus locales. »

Le Québec ne fait pas exception, l’engouement pour les résidences de tourisme bouscule l’équilibre des activités immobilières en région. Les clients sont des urbains, ils ont une plus grande capacité de payer que les gens du coin, qui sont nombreux à travailler dans l’industrie des services, comme le tourisme. « Les propriétaires ont tout intérêt à faire de la location à court terme, beaucoup plus lucrative que le marché locatif traditionnel », dit David Wachsmuth.

Catherine Lazure, une étudiante, l’a constaté quand elle était à la recherche d’un logement à Mont-Tremblant en 2020. Elle faisait alors ses études à distance et voulait s’installer à proximité de ses parents. « Des locateurs me proposaient un logement à long terme, mais au prix qu’ils demandaient sur Airbnb, soit 4 000 dollars par mois », raconte cette diplômée en relations internationales, aujourd’hui à Montréal.

Des municipalités ont choisi d’encadrer la location à court terme. Au printemps 2021, la Ville de Percé a décrété un moratoire sur l’ensemble de son territoire. « Depuis des mois, sitôt qu’une maison était mise en vente, elle était acquise pour y faire de la location à court terme. Ça n’avait plus de bon sens », lance la mairesse Cathy Poirier, réélue en novembre dernier. La transformation d’une résidence située près de l’école a fait déborder le vase. « Cette maison aurait dû servir aux familles locales, victimes de la pénurie de logements, plutôt qu’aux touristes. Bien que nous assumions notre caractère touristique, nous ne voulons pas vider notre ville de nos citoyens. Nous souhaitons des maisons habitées à l’année », dit la mairesse.

D’autres municipalités modifient le zonage afin d’y préciser les secteurs où la location à court terme est permise pour les résidences secondaires. Pour les résidences principales, par contre, les villes ont les coudées moins franches depuis l’adoption par Québec, en octobre 2021, de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique. Une municipalité qui désire interdire la location à court terme de résidences principales dans un secteur doit désormais procéder non pas par changement de zonage, mais par projet de règlement, lequel peut être contesté par référendum. La logique du gouvernement Legault : permettre aux propriétaires de gagner un peu d’argent en louant leur maison de temps en temps.


Percé, en Gaspésie, est une localité touristique aux prises avec le problème de la location à court terme. Photo : Wwing / Getty Images

Les villes disposent tout de même de certains moyens pour encadrer la pratique. Depuis le 1er mai 2020, pour offrir en location une propriété, il faut détenir une attestation de classification de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ). En cas de non-respect des règlements municipaux, par exemple ceux liés à la tranquillité publique, la Ville peut ainsi demander la suspension ou le retrait de l’attestation auprès de la CITQ. Mais encore faut-il que le locateur possède cette attestation. Bien des locations continuent de se faire en dépit des règles. Entre le 1er janvier et le 31 octobre 2021, les inspecteurs de Revenu Québec (qui veille au respect de ce critère) ont procédé à 2 327 inspections et donné 1 183 constats d’infraction assortis d’amendes allant de 1 000 à 20 000 dollars.

La cohabitation des locataires de fin de semaine et des propriétaires de chalet n’est pas toujours harmonieuse. Bruit, feux d’artifice, déchets abandonnés à la plage municipale, achalandage constant, stationnement un peu partout : des villageois se plaignent. Mais assurer la sérénité des gens du coin demande des ressources. À Saint-Donat, la Ville va ajouter, au cours de l’année 2022, la location touristique aux activités pour lesquelles un permis sera désormais nécessaire, lequel coûtera 1 000 dollars par année. « L’argent servira à payer notre patrouille de sécurité mise en place en avril 2021 », dit le maire Joé Deslauriers. En prime, des obligations y seront rattachées (notamment le nettoyage annuel de la fosse septique, plutôt que tous les deux ans).

D’autres municipalités, comme Saint-Côme, font affaire avec des services de sécurité privés, qui ont le pouvoir de donner des constats d’infraction accompagnés d’amendes.

L’ajout de patrouilles et le renforcement des règles ne résoudront cependant pas la pénurie de logements et l’explosion des prix de l’immobilier à la campagne. « Nous sommes en quête de solutions », admet le maire Joé Deslauriers, également président du Caucus des municipalités locales de l’UMQ. « Construction de logements sociaux, création de coopératives d’habitation, tout est sur la table. »

Des employeurs se creusent aussi les méninges, puisque le manque de personnel est amplifié par la crise du logement. Par exemple, à l’Association de villégiature Tremblant (AVT), qui regroupe plus de 3 200 membres, dont la station de ski Tremblant, « une ressource humaine est affectée à cet important dossier ». Mais pas encore de solutions en vue pour cette crise somme toute récente. Le problème est complexe et les moyens de le régler ne sont pas évidents, conviennent les personnes contactées pour ce reportage.

Il est trop tôt également pour savoir ce qu’il adviendra lorsque les brouillards de la pandémie se seront dissipés. Ce qui est certain, par contre, c’est que le jeu de l’offre et de la demande va dicter la suite des choses — comme toujours en immobilier. La relance des voyages internationaux, entre autres, pourrait faire baisser la demande, croit David Wachsmuth, ce qui rendrait les locations à court terme moins profitables. « Certaines habitations pourraient revenir sur le marché locatif traditionnel. » 

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La taxe foncière devrait être doublée pour les maisons à louer qui ne sont pas la résidence principale de leur propriétaire ou de leur locataire. Ainsi, un propriétaire pourrait louer sa résidence principale occasionnellement ou offrir des baux annuels sans être pénalisé, mais le patrimoine destiné à un usage de location touristique meublée serait imposé davantage. De cette façon, on rendrait la location à la semaine moins intéressante, ce qui favoriserait le logement à l’année, et donc la fixation des gens localement. En outre, ce système pénaliserait les propriétaires qui sont responsables de la hausse des prix de l’immobilier localement, au détriment de l’accès à la propriété pour les résidants locaux. Cette surimposition foncière pourrait justement aider les jeunes couples à acquérir un logement à leur lieu permanent de résidence.

Que pouvons-nous faire en tant que citoyen , pour que le gouvernement comprenne que les AIRBNB font partie du problème de manque de logements et ce de la ville à la campagne. Nos dirigeants doivent légiférer et ç’est urgent.

Ah oui, les bruits et les feux d’artifice, quelle engeance! Nous vivons dans un endroit de villégiature à longueur d’année et quand les touristes sont ici, c’est souvent le festival des feux d’artifice, ce qui terrorise les animaux domestiques tout autant que les animaux sauvages. C’est toujours du monde de la ville qui viennent faire du bruit en campagne! C’est pas grave on est en campagne!

Quand on en parle à la municipalité, ils disent d’appeler la police… pour faire respecter le règlement sur le bruit. Ben oui, la police arrive toujours après le fait et essayez de trouver qui a fait des feux d’artifice à la noirceur. On pourrait carrément interdire la possession de ces engins sur le territoire de la municipalité, ce serait un pas vers une meilleure application des règlements.