Le chalet en héritage : pas toujours reposant

Léguer sa maison secondaire à ses enfants n’est pas toujours un cadeau. Mieux vaut planifier le legs de son vivant pour éviter que la bisbille n’éclate à la campagne…

chalet
Photo : Design Pics / Alamy

Alexandre n’a pas eu le temps de se préparer à la mort de son père. Un cancer foudroyant a emporté l’homme d’affaires alors qu’il commençait à rêver de fins de semaine à la campagne entouré de ses petits-enfants. Mince baume sur la souffrance d’Alexandre, il a hérité, avec ses sœurs, du chalet familial, situé à Saint-Gabriel-de-Brandon. Mais il a aussi hérité d’un paquet de soucis.

D’abord, il a dû acquitter les impôts. Ensuite, il s’est buté aux tensions familiales. Car ses deux sœurs ne partageaient pas ses projets. « L’une est artiste et n’avait ni l’envie d’investir dans les rénovations, qui étaient à mon avis nécessaires, ni l’argent pour le faire », raconte l’homme de 35 ans, qui préfère taire son nom de famille. « Mon autre sœur a le sens des affaires, mais elle était trop émotive à l’égard de la mort de notre père pour changer quoi que ce soit à la maison. » De leur petit bout d’éden est née une pomme de discorde.

Ce genre de querelle, qui éclate au pire moment, quand les blessures du deuil sont encore vives, Josée Maure en voit régulièrement dans le cadre de son travail. « Les maisons de campagne léguées par testament réservent souvent de mauvaises surprises aux héritiers », constate cette avocate, directrice générale de la Planification fiscale et successorale au Groupe Investors. « Souvent, les testateurs n’ont pas pris la peine de consulter leurs enfants sur leurs désirs ni de les informer sur ce qui les attend. »

Le premier choc, c’est la gourmandise du fisc. Car les maisons secondaires, lorsqu’elles sont léguées à quelqu’un d’autre qu’un conjoint, sont assujetties à l’impôt sur le gain en capital. Pour un chalet payé 100 000 dollars qui en vaut 300 000 au moment du décès, le gain en capital correspond à 200 000 dollars. Il faudra payer l’impôt sur 50 % de ce gain, soit sur 100 000 dollars. La somme à payer sera déterminée en fonction du taux d’imposition du défunt.

« Au cours des 30 dernières années, de nombreux petits chalets installés au bord d’un plan d’eau ont été rénovés et améliorés par les propriétaires, constate Me Maure. Ils ont pris beaucoup de valeur et les héritiers tombent souvent des nues. » Elle conseille parfois aux testateurs en bonne santé qui prévoient léguer une maison de campagne de prendre une assurance vie. La somme perçue au décès pourra servir à éponger une partie de l’impôt sur le gain en capital, pour épargner les héritiers. Céder sa propriété à bon prix à ses enfants pendant qu’on est encore vivant n’arrange pas les choses. « Lorsqu’on vend sa maison à une personne liée, comme à un fils, le fisc présume que la vente s’est conclue à la juste valeur marchande, même si ce n’est pas le cas », résume Josée Maure.

L’avocate recommande aussi aux propriétaires de maisons secondaires de conserver tous les reçus prouvant qu’ils ont apporté des améliorations à leur chalet au fil des années. Le coût des travaux de rénovations majeures pourra être déduit du gain en capital. Dans l’exemple précédent, où un chalet payé 100 000 dollars en vaut 300 000 au moment du décès, le gain en capital ne sera que de 190 000 dollars si on peut prouver qu’un foyer a été ajouté, pour un coût de 10 000 dollars. Il faudra payer l’impôt sur 95 000 dollars. « Les travaux d’entretien régulier, comme la peinture, ne sont cependant pas admissibles », précise Me Maure.

Aux héritiers elle suggère surtout de consulter un bon comptable ou un fiscaliste. Dans certains cas, fait-elle valoir, le chalet pourrait être entièrement épargné par le fisc. « La résidence principale a droit à une exonération d’impôt, rappelle-t-elle. Or, si un testateur avait deux maisons, un condo en ville et un chalet à la campagne, on peut très bien choisir de désigner le chalet comme résidence principale. Il suffit que le testateur l’ait habité, ne serait-ce que quelques semaines par année. »

Un comptable ou un fiscaliste pourra déterminer laquelle des deux habitations devrait être choisie comme résidence principale, selon ce qui est le plus avantageux sur le plan fiscal. Il pourra même choisir de désigner le chalet comme résidence principale pour certaines années depuis l’achat, et comme résidence secondaire pour d’autres. Tout dépendra de la façon dont la valeur des résidences a progressé dans le temps. « Il faut faire des calculs selon une formule », explique Me Maure.

Selon sa collègue Marie-Claude Riendeau, notaire et vice-présidente adjointe de la Planification fiscale et successorale au Groupe Investors, ces soucis fiscaux demeurent toutefois mineurs lorsqu’on les compare aux disputes qui peuvent éclater autour d’un testament. « Une fois les impôts payés, c’est réglé pour toujours, alors qu’une chicane de famille, ça peut durer des années », dit-elle. Elle voit souvent des cas où l’un des héritiers est intéressé par le chalet et le fréquente toutes les fins de semaine, alors qu’un autre habite loin et en profite moins. « Nécessairement, ça crée des frictions », constate-t-elle.

Marie-Claude Riendeau déplore que les parents évitent de discuter ouvertement de leur testament avec leurs enfants de leur vivant. « Il faut avoir une discussion franche avec ses héritiers et s’informer afin de savoir qui est intéressé par quoi. Ensuite, il faut s’assurer d’équilibrer les lots dont chacun héritera, en tentant d’estimer l’impôt à payer, pour que personne ne soit lésé. »

Alexandre, lui, a fini par racheter la part de ses sœurs et partage maintenant la propriété du chalet familial avec un cousin. « Mes sœurs viennent à l’occasion et donnent un coup de main pour le jardin, raconte-t-il. Elles sont heureuses de garder un lien avec la maison, sans écoper du poids des responsabilités. Ça va beaucoup mieux depuis. »

Les plus populaires