Marché immobilier : où et quand la bulle ?

Bulle ou pas bulle ? Marché d’acheteurs ou de vendeurs ? Les questions relatives au marché immobilier suscitent toujours beaucoup d’interrogations… et une certaine angoisse. Avec raison, dit Pierre Duhamel.

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Photo : Getty Images

Bulle ou pas bulle ? Marché d’acheteurs ou de vendeurs ? Les taux hypothécaires vont-ils demeurer aussi bas, et si oui, pour combien de temps ? Acheter une maison est-il toujours un bon placement, ou est-ce devenu une mauvaise affaire ?

Les questions relatives au marché immobilier suscitent toujours beaucoup d’interrogations… et une certaine angoisse.

Blogue EconomieCela se comprend aisément. Pour la grande majorité d’entre nous, il s’agit de la décision financière la plus importante qui soit. Il n’est jamais banal de dépenser des dizaines, le plus souvent des centaines de milliers de dollars pour l’acquisition d’un bien.

Non seulement une bonne partie du patrimoine est investi dans l’immobilier, mais la maison est aussi donnée en garantie de la plupart des dettes personnelles des Canadiens. Au Canada, 70 % de la dette des ménages est attribuable aux prêts hypothécaires.

Une bulle immobilière comme celle survenue aux États-Unis, en 2007, créerait de sérieux remous en sabrant la valeur des maisons et en augmentant du coup un niveau d’endettement qui est déjà à un seuil historique.

L’industrie de la construction s’affaisserait et les dépenses des consommateurs seraient lourdement affectées, ce qui plomberait l’économie canadienne. Les banques deviendraient plus prudentes à cause de nombreux comptes en souffrance, ce qui freinerait davantage l’économie. Les prêts des banques sont en partie garantis par la Société canadienne d’hypothèques et de logement — une société du gouvernement fédéral —, dont l’encours d’assurance s’établissait à 555 milliards de dollars à la fin du premier trimestre 2014.

Vous mesurez tout de suite le joyeux gâchis.

Certains nous prédisent l’éclatement d’une telle bulle depuis plusieurs années. Douglas Porter, l’économiste en chef de la Banque de Montréal, les a presque pris en pitié dans une récente communication.

Porter croit que les taux d’intérêt très bas et l’afflux sur le marché de nouveaux acheteurs âgés dans la vingtaine et la trentaine, de même que la présence de nombreux acheteurs étrangers, ont permis au marché de poursuivre sa lancée. Il se montre quand même un peu plus prudent que la normale en se demandant publiquement ce qui pourrait bien arriver quand ces conditions n’existeront plus.

Pour le moment, le marché immobilier canadien est toujours en pleine effervescence, alors que les prix des habitations et le nombre de ventes continuent de monter. Mais pas au Québec, où on a enregistré ce printemps le plus faible taux de transactions immobilières en dix ans avec une troisième baisse trimestrielle consécutive et la septième au cours des huit derniers trimestres.

Il y a de plus en plus de maisons à vendre au Québec, et cela prend de plus en plus de temps pour trouver preneur. Le nombre de propriétés inscrites au système électronique de la Fédération des chambres immobilières du Québec a augmenté de 10 % à l’échelle de la province au deuxième trimestre de 2014. Il s’agit là d’une seizième hausse trimestrielle consécutive. Le délai de vente moyen d’une maison unifamiliale a atteint 110 jours au deuxième trimestre de 2014 — un sommet en 13 ans.

Certains anticipent depuis plusieurs années l’éclatement d’une bulle immobilière dans les marchés les plus actifs au pays (comme Vancouver, Calgary et Toronto), mais c’est à Montréal et dans sa banlieue que le marché traîne de la patte.

Le marché immobilier dépend de la vigueur de l’économie. Ces nouveaux acheteurs qui contribuent à maintenir les marchés ontarien et albertain en santé sont beaucoup moins présents au Québec, où on dénombre déjà moins de jeunes de 25 à 24 ans dans la population. Il y a aussi moins d’immigration internationale (comparativement à Toronto) ou de migration nationale, comme à Calgary.

On a l’impression que c’est un marché rendu fou qui cache la bulle. Dans ce scénario, Toronto, Vancouver et Calgary sont beaucoup plus menacés que Montréal (ou l’ensemble du Québec), où l’appréciation de la valeur des maisons a été plus modeste.

Mais ce n’est pas aussi simple. Quand la bulle immobilière a éclaté aux États-Unis, les répercussions n’ont pas été les mêmes partout. Des marchés très riches, comme New York ou San Francisco, ont plutôt bien surnagé, alors que des villes appauvries (comme Detroit) ont été durement touchées.

Ce sont les acheteurs moins fortunés qui sont les plus vulnérables. C’est facile à comprendre, car la maison représente une énorme proportion de leur patrimoine. Quand leur résidence perd de sa valeur, ils peuvent se retrouver avec un crédit hypothécaire plus élevé que la valeur réelle de leur résidence. Bonjour les problèmes !

Pour les riches, c’est différent, car la maison représente souvent une minime partie de leur actif. Ces personnes demeurent souvent actives dans le marché, même si celui-ci devient plus incertain.

Cela explique pourquoi les ventes des maisons qui valent plus d’un million de dollars sont en hausse de 11 % à Montréal depuis un an, alors que le marché général accuse un recul.

Cela explique aussi pourquoi les ventes sont en hausse dans les quartiers huppés et centraux de Montréal, et qu’elles sont en baisse dans les banlieues de la couronne Nord et de la Rive-Sud.

La bulle ne dépend pas seulement de l’augmentation des prix, mais de la capacité du marché à soutenir cette hausse. Il appert que les villes les plus riches du Canada s’en tirent plutôt bien jusqu’à maintenant et que ce n’est pas nécessairement le cas dans certains quartiers ou villes du grand Montréal.

À suivre.

* * *

À propos de Pierre Duhamel

Journaliste depuis plus de 30 ans, Pierre Duhamel observe de près et commente l’actualité économique depuis 1986. Il a été rédacteur en chef et/ou éditeur de plusieurs publications, dont des magazines (Commerce, Affaires Plus, Montréal Centre-Ville) et des journaux spécialisés (Finance & Investissement, Investment Executive). Conférencier recherché, Pierre Duhamel a aussi commenté l’actualité économique sur les ondes du canal Argent, de LCN et de TVA. On peut le trouver sur Facebook et Twitter : @duhamelp.

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Ce que vous décrivez n’a rien avoir avec la bulle immobilière américaine ou avec la ville de Détroit.

Aux USA les institutions financières faisaient des prêts à 130% de la valeur souvent à des gens non solvables comptant sur l’augmentation annuelle. Bank of América est poursuivie pour plus de trente milliards pour ces malversations.

Encore une fois pour qui travaillez-vous?

Vous connaissez sûrement l’expression » MENEUSES DE CLAQUES » ( ou cheerleaders ) souvent utilisée dans les revues financières….

La spéculation enrichie les très riches qui eux sont protégés des bulles financières et ruine les moins biens nantis…qui écoutent le chant des sirènes…

Finalement il y a aussi le rôle d’EPOUVENTAIL qui prévient d’ une trop grande confiance en soi…en tant que peuple mais qui nuit aussi aux investissements en général. C’est l’effet pervers, mais Que Voulez-Vous… Comme disait l’autre !!!!!

Lorsqu’on compare l’évolution de la valeur des biens immobiliers dans le monde pour un ensemble d’une vingtaine de pays membres de l’OCDE (en incluant en plus l’Afrique du Sud) tous répartis sur la plupart des continents, on peut constater qu’en moyenne un bien immobilier s’est apprécié de 14 fois sa valeur sur la période de 1975 à 2014. Ainsi le Canada ne fait pas figure d’exception dans cette course spéculative. Il n’a fait que suivre la tendance haussière du marché.

Toutefois on constate que sur une période relativement courte : 1990-2008, le marché a connu une croissance exponentielle, lorsque la valeur des biens immobiliers à presque triplée par rapport à la valeur moyenne de 1990. Ici encore le Canada n’a fait que suivre la tendance.

Depuis, la moyenne est en dents de scie et globalement la valeur dans le monde, est très comparable à ce qu’elle était en 2008, sauf au Canada où les hausses quoique plus modestes ont permis aux biens immobiliers canadiens de toujours s’apprécier.

Là où le bât blesse « légèrement », c’est qu’en termes d’accroissement des biens immobiliers, le Canada se place en 5ième position juste après : l’Afrique du Sud, l’Allemagne, L’Australie et la Belgique. Lorsque la Suisse et la Suède font figure de « bons élèves ». Ce qui signifie que l’accroissement de la valeur des maisons canadiennes y est sensiblement supérieure à la moyenne.

Là où le bât blesse encore un peu plus, c’est au niveau de la qualité et de la quantité des infrastructures offertes dans chacun des pays respectifs, tout comme au niveau de la couverture sociale des citoyens et plus encore au niveau de de la qualité de la construction.

Ainsi une maison très bien construite, d’une belle facture architecturale en Allemagne avec des qualités éco-énergétiques supérieures, dispose automatiquement intrinsèquement d’une valeur supérieure à celle d’une maison très ordinaire de prix équivalent, construite à la « va-vite » à Fort McMurray où la plupart des infrastructures restent encore à faire.

Ce qui justifie d’un prix anormalement élevé à Fort McMurray, c’est seulement la vigueur du marché de l’emploi et des salaires sensiblement élevés et la pénurie artificielle de maisons. De la sorte, on passe d’un marché mondial très spéculatif tout particulièrement dans la première décennie des années 2000 à un marché « hautement spéculatif » dans certains endroits.

Une telle tendance est-elle soutenable très longtemps partout dans le monde ? — À mon avis pas ! Il y aura forcément des corrections dont certaines importantes quelques parts. Ici ou ailleurs.

Financièrement parlant, l’intérêt présent, c’est la stabilité. Des prix stables et concurrentiels couplés à un financement stable de ces biens. Ce qui signifie des taux d’intérêts raisonnables et durables. Des périodes d’amortissement des biens adaptées à la capacité de financement des acheteurs. En d’autres termes, il faut faire revenir, recentrer le marché immobilier à sa fonction initiale, laquelle consiste à pourvoir aux besoins d’habitat tout en allant plus loin : dessiner l’urbain.

Des ajustements semblent indispensables avant qu’ils ne deviennent inévitables ou incontournables. Toutefois c’est encore la capacité de créer des emplois qui reste le pivot de tous les développements, quand toutes formes de spéculations quelles qu’elles soient, ont pour effet de dévaloriser les bienfaits et la valeur naturellement ajoutée qu’apportent généralement et nécessairement toutes les formes vitales d’un travail bien fait.

La présence d’une bulle immobilière au Canada est pour moi une évidence depuis longtemps. Cette bulle existe et aura des chances de continuer tant que l’engouement des Canadiens pour la propriété se maintiendra et continuera d’être satisfait via le crédit très bon marché et très facile, gracieuseté de la société publique qu’est la SCHL (celle ci non seulement endosse les prêts sur le dos des contribuables elle joue aussi un rôle important dans la titrisation des hypothèques).

Semble qu’au Canada on ai trouvé la solution magique pour permettre au jeunes ménages d’alimenter le marché, leur permettre d’emprunter sans risque (pour les banques) des centaines de milliers de $$$. Contrairement aux USA ici pas besoin de papier commercial douteux ni de laisser-allez réglementaire, ici le gouvernement se charge de tout, évidemment sur le dos des contribuables.

Ainsi l’endettement des ménages et les prix de l’immobilier atteignent au Canada des sommets inégalés même aux USA avant la crise…

Les effets de tout cela sur l’économie sont remarquables, plus besoin d’exporter ou d’être vraiment productifs, à la place on construit des maisons et des condos à profusion, on s’enrichit en se vendant entre nous des maisons de plus en plus chères (et on emprunte sur leur valeur pour consommer davantage), masquant et aggravant ainsi les faiblesses structurelles de l’économie « réelle ». Si vous trouvez cela absurde et pensez que ça risque de mal finir vous avez bien raison.

Bref l’économie Canadienne est devenue en bonne partie un mirage de crédit. Un mirage toxique et dangereux. Même que certains grands centres Canadiens n’ont apparemment pas grand choses à envier aux épicentres américains de la crise…

Mais le mirage commence à se dissiper, plusieurs régions dont le Québec sont déjà aux prises avec un ralentissement important du secteur immobilier (comme le démontrent les statistiques que vous mentionnez, les ventes qui baissent, les inscriptions en hausse sont des signes qui ne trompent généralement pas), nul doute que les autres régions, y compris la très importante Ontario suivront.

Et ça c’est alors que le « écho boom » est à son « peak » et que les taux obligataires sont encore au plancher…

La décennie qui vient s’annonce pour le moins intéressante, c’est le moins qu’on puisse dire! Comme vous dîtes M Duhamel c’est vraiment « à suivre… »

Les maisons sont rendu tellement cher à québec c’est l’enfer. Un simple bungalow de base à charlebourg coute dans les 250 000 – 300 000. C’est rendu fou. Avec le coût de la vie qui augmente, le gaz, les taxes municipal, les taxes scolaire, c’est rendu qu’on hésite à acheter moi et ma conjointe. Avec un salaire moyen de 25$ chacun on se dit que si le coût de la vie monte encore et qu’on veut avoir des enfants sa va être dur. C’est un pensez-y bien. Ma mère à acheter sa maison sur l’avenue du colisé il y a 12 ans pour environ 120 000 et elle a renvendu 320 000….Ils nous reste quoi comme option ? quittez la ville, ou bien acheter un condo….. Et en plus c’est pas comme dans le temps ou 1 salaire suffissait pour le ménage. non maintenant faut travailler les 2. avec 2 auto 2x le gax 2x les assurance, cour à la garderie, revient à maison stresser, le couple explose, le divorce, le burn-out……on se demande pourquoi le taux de natalité est en baisse et que les depression augmente d’une manière folle……desfois j’ai l’impression que je suis né 15 ans trop tard………