Montréal 1, Toronto 0

Pourquoi la différence de prix des logements entre les deux métropoles est-elle si prononcée ?

Photo : Daphné Caron

Vivre au Québec coûte moins cher que vivre en Ontario. Un panier de consommation représentatif de 1 000 dollars à Toronto coûte 860 dollars à Montréal et 840 dollars à Québec. Le graphique ci-contre montre que l’écart de coût entre les deux provinces est particulièrement important dans le cas du logement locatif. En octobre 2017, le loyer moyen des appartements en location était de 64 % à 70 % plus élevé à Toronto qu’à Québec ou Montréal. De même, le coût pour exploiter un logement dont on est propriétaire (intérêt hypothécaire, dépréciation, impôt foncier, assurances et réparations inclus ; électricité et chauffage exclus) était 44 % plus élevé à Toronto qu’à Montréal. Et ce n’est pas seulement l’exubérance récente des prix de l’immobilier torontois qui est à l’origine de la situation. Cela fait des décennies que le logement coûte beaucoup plus cher à Toronto qu’à Montréal ou Québec.

Pourquoi se loger coûte-t-il tellement moins cher au Québec ? On dit souvent que c’est parce que le Québec est plus pauvre que l’Ontario. Cette explication ne tient pas la route. Le pouvoir d’achat moyen d’un ménage ontarien, après impôt et prise en compte du coût de la vie, est supérieur d’à peine 3 % ou 4 % à celui de son voisin québécois. Cela ne rend pas compte de l’excédent stratosphérique du coût du logement à Toronto par rapport à celui de Montréal. Le coût des autres biens et services de consommation est, lui aussi, plus élevé à Toronto qu’à Montréal, mais seulement de 8 %. La vraie question est de savoir pourquoi la divergence de prix entre les deux métropoles est tellement plus prononcée depuis si longtemps dans le cas du logement que dans celui des autres biens et services.

L’ancien ministre fédéral feu Robert de Cotret m’a un jour fourni la réponse sans détour : « Le marché du logement à Toronto est dominé par un petit nombre de grands propriétaires, alors qu’à l’inverse celui de Montréal met en concurrence un grand nombre de petits propriétaires. » Quand il dirigeait la prévision économique au Conference Board du Canada, de Cotret m’a dit : « Pierre, si je veux prévoir ce qui va se passer dans l’immobilier à Toronto au cours des six prochains mois, c’est simple, je n’ai qu’à faire quatre ou cinq appels et je sais tout. Par contre, à Montréal, c’est impossible, il y a trop d’acteurs ; je dois m’y prendre autrement. »

Le problème n’est pas que Montréal est plus pauvre, mais que la propriété immobilière à Toronto est extrêmement concentrée. Le consommateur torontois en paie le prix.

La concentration monopolistique à Toronto est maintenue par un régime réglementaire de l’habitation qui est restrictif et coûteux. Il concerne des éléments comme la longueur et la variabilité des délais d’approbation des chantiers, la lourdeur des frais gouvernementaux, la gestion du zonage et les relations avec les conseils municipaux et la collectivité. Des règlements, il en faut. Mais s’ils sont limitatifs à l’excès, une expansion de la demande de logements se traduira bien plus par une augmentation de prix que par un accroissement de l’offre. Au contraire, si le régime reste suffisamment ouvert et flexible, l’offre tend à bien répondre à la demande accrue, à prix raisonnable.

Un régime réglementaire contraignant et coûteux comme celui de Toronto favorise la domination des grands entrepreneurs aux poches profondes, qui ont les moyens de payer les lourds frais gouvernementaux, qui sont capables d’attendre et qui peuvent se payer les services des avocats et des négociateurs les plus habiles. Ces grands entrepreneurs ont ensuite tout intérêt à militer pour les changements réglementaires limitant l’offre et confirmant les prix élevés. Cerise sur le gâteau : étant moins nombreux, ils rendent le marché plus vulnérable à la collusion et aux bulles spéculatives.

La preuve scientifique que l’environnement réglementaire est passablement rigide et coûteux à Toronto, et nettement plus flexible et abordable à Montréal, repose sur des bases solides. Les analyses d’experts en économie urbaine, notamment celle du professeur Mario Polèse, de l’Institut national de la recherche scientifique, aboutissent toutes à cette conclusion. À Toronto, le régime favorise les gros entrepreneurs et les gros prix ; à Montréal, les petits entrepreneurs et les petits prix.

En matière d’habitation, Montréal et le Québec doivent garder le cap. Toronto et l’Ontario ont besoin d’un sérieux examen de conscience.

 

Dans la même catégorie
Boutique Voir & L'actualité

Obtenez jusqu’à 40% de plus pour votre prochaine sortie

21 commentaires
Les commentaires sont fermés.

Merci d’éclairer ma lanterne!
Évidemment, le jeu de l’offre et de la demande.
À quand l’ouverture en gran des portes de nos facultés de médecine?

Le jeu de l’offre et de la demande? Non, la domination des grands entrepreneurs sur les gens d’autres classes sociales. Ce n’est plus tolérable.

Et qu’en est-il du logement social? Comment ces règles (u absence de règles) jouent-elles sur l’offre de logements sociaux? Par exemple, y en a-t-il plus à Toronto qu’à Montréal?

Merci pour cette synthèse comparative et très explicative de la situation du logement maintenant pourrait-on voir le marché entrepreneuriale du même œil puisque nous savons qu’au Québec la grappe du monde des affaires est composé majoritairement de PME et de dirais-je même de TPE (Très Petite Entreprise). Quelle en sont les impacts sur le marché de l’emploi, sur le PIB, sur l’influence des lois et règlementations des paliers gouvernementales.

À Gatineau, le prix des logements est aussi dispendieux qu’à Ottawa à cause de la proximité et l’évaluation des maisons également. Des statistiques seraient intéressantes à savoir.

alors dois-je comprendre que les gouvernements Ontariens provincial /fédéral aident les grands entrepreneurs au détriment des petits et aident par ce fait à garder inatteignable l’accès à la propriété des particuliers en maintenant des frais gouvernementaux si élevés que les petits ne peuvent se permettre de les payer ….QUELLE HONTE à Trudeau !!

Vous avez lu l’article? C’est à cause de la province et de la ville de Toronto, rien à voir avec le fédéral. Si c’était la faute à Trudeau, ça serait pareil à Montréal. Franchement n’importe quoi.

Article intéressant et éclairant. Ce sera à suivre car je trouve le marché de moins en moins accessible aux jeunes familles qui veulent demeurer à Montréal. Mon quartier qui offre une excellente qualité de vie est particulièrement ciblé par des entrepreneurs qui achètent des maisons à petits prix (souvent suite au décès de personnes âgées) et qui font vitement des rénovations pour les revendre à gros prix. On constate dans le quartier des augmentations excessives qui auront bien sûr des incidences sur l’évaluation des autres maisons. Que dire du système de courtage immobilier dont les agents demandent des pourcentages inadmissibles sur les prix de vente même si leur travail est le même d’une maison à l’autre.À mon avis ce système devrait être règlementé. Il est incompréhensible que le pourcentage reste le même quelque soit le prix de vente d’une maison. Ne laissons pas fuir les jeunes familles.

Le courtage immobilier n’ a rien avoir avec la variation du prix des maisons ! C’ est la même chose à la Bourse ! Faudrait-il réglementer le % des courtiers hypothécaires, des courtiers en valeurs mobilières, des avocats, des notaires, des arpenrteurs géomètres ect… Solution communiste !!

Ce qu’il faut, ce une nouvelle taxe pour des acheteurs étrangers, ou limiter les achats pour des entrepreneurs. On peut pas laisser nos jeunes familles sans possibilités d’acheter une maison.

A Toronto les gros entrepreneurs et les gros prix ! Au Québec les petits entrepreneurs et les petits prix ! Quelle façon insignifiante de voir les choses ! Au Québec on est meilleurs que les autres car on paie les loyers moins chers bien sûr. Mais que pensez-vous M. Fortin des coûts d’ opération pour entretenir ce grand parc immobilier ? Ottawa est plus cher aussi et tout proche du Québec !!! En Colombie -Britannique les loyers sont encore plus chers ; bref ,le parc immobilier se détériore à vitesse grand V au Québec et le gouvernemaman avec sa Régie des petits prix ( loyer ) n’ aide pas l’ économie car les investisseurs vont ailleurs et/ou laissent les logements à la désuétude et n’ aide en rien les propriétaires ! C’ est une injustice et vous avec vos remarques êtes fier de démontrer qu’ on est venu au monde pour un petit pain et que le discour du plus petit prix se jumelle avec nos valeurs judéo chrétiennes du pauvre petit québecois !

Quel commentaire réducteur!
Quelles données utilisées pour parler de la détérioration du parc immobilier. De plus quel est le lien entre une petit pain et un grand nombre de petits propriétaires?

Vous avez parfaitement raison.

Le Régie du logement avec sa complaisance intolérable, voire inacceptable envers les locataires demeure, au Québec, un des plus gros freins à l’investissement dans ce domaine.

Par exemple, en 2017, si un proprio a fait une dépense majeure dans l’une de ses maisons locatives (i.e.: réservoir d’eau chaude, toiture, portes et fenêtres, etc…), il ne récupèrera que 2% par année selon les calculs obligatoires de la Régie ce qui fait en sorte qu’il devra attendre plus de 40 ans avant de récupérer son investissement en totalité. Combien de réservoirs d’eau chaude ou de toitures durent 40 ans? AUCUN!!! Idem avec le paragraphe G des nouveaux baux où un nouveau locataire peut demander à la Régie de réviser le montant du loyer s’il juge l’ajustement entre l’ancien locataire et le nouveau abusif. Il y a très peu de domaines sinon aucun autre où un contrat signé entre 2 parties adultes et consentantes qui s’entendent sur un prix, un produit et des modalités, peut être révisé par l’une des parties une fois signé.

Bref, le contrôle des loyers est une des meilleures façons de détruire une ville, mis à part un bombardement.

@ Ray, la vérité choque! Lisez le commentaire de Francois 1 ! Mon discour n’ est aucunement réducteur au contraire si on ajoute à cela les demandes de la CORPIQ qui aimerait avoir une avance de loyers d’ un mois comme bonne foi du locataire! Au Québec le locataire est roi et maître sur toute la ligne! Au Québec la rentabilité est synonyme de vol !

@ beauly02:

Si la Régie du logement n’accepterait ne serait-ce que de permettre aux proprios de demander le dernier mois d’avance aux futurs locataires comme ça se fait PARTOUT dans le monde civilisé, le nombre de causes devant cette même régie diminueraient d’au moins 30% car la plupart des causes font référence au non-paiement du loyer. C’est à se demander si la Régie ne le fait pas exprès pour conserver le plus de causes que possible actives et ainsi asseoir son autorité sur le plus gros budget et le plus gros nombre d’employés que possibles.

Quel commentaire ridicule effectivement! Vous dites ça parce que bien sûr, vous avez déjà votre propre maison! Mais on ne peut pas priver à nos propres jeunes familles d’acheter une maison! Et c’est ça qu’est déjà arrivé à l’Ontario. Si tout le reste du monde y pense juste en l’investissement, on peut être fier de penser à nous autres en premier.

Je ne sais pas vraiment si le fait de vivre dans une ville où le prix de l’immobilier est plus bas est vraiment un avantage. J’y vois plutôt un signe que c’est là que les gens veulent vivre car à ce compte-là, des centaines de villes de par le vaste monde seraient totalement défavorisées par rapport à Montréal et pourtant, non seulement les gens persistent à demeurer dans ces villes onéreuses mais leur population grossit…

Seraient-ils tous dans l’erreur?

Bien, la croissance de la population souvent apporte aussi de la croissance de la inégalité sociale, une baisse de la qualité de vie, etc… Donc, je préfère comme ça pour l’instant.