Recherché : Maison à vendre

Des maisons de plus en plus rares. Des prix de vente qui dépassent de 100 000 dollars les prix demandés. Analyse d’un marché où l’offre ne suit pas la demande.

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Maintenant qu’il peut tondre son gazon en paix à Saint-Basile-le-Grand, Joas Trépanier, 32 ans, respire mieux : la course folle qu’il a vécue avec sa conjointe, enceinte, en pleine fièvre immobilière n’est plus qu’un mauvais souvenir. « En août et septembre 2020, on a visité 30 propriétés et fait six offres dépassant toutes le prix demandé… toutes refusées. On était complètement écœurés et on est partis en vacances », raconte le directeur du développement commercial d’une entreprise de mentorat en ligne.  

Au retour du congé de l’Action de grâce, l’agent a proposé au couple, qui vivait dans un condo de 50 m2 au centre-ville de Montréal, une dernière visite. Le prix demandé était de 450 000 dollars. Joas Trépanier et sa conjointe ont offert 30 000 dollars de plus. Et bingo ! « On était soulagés parce qu’on n’en pouvait plus ! » En ce début d’été, ils filent le parfait bonheur dans leur maison près du mont Saint-Bruno, où ils viennent d’emménager avec leur nourrisson. 

Leur histoire n’a rien d’extraordinaire dans un marché devenu un véritable combat de l’immobilier, où 50, 75 ou 100 acheteurs font la file pour visiter une maison 10 minutes avant de surenchérir de 50 000 dollars, voire 100 000 sur le prix affiché. Depuis le début de la pandémie, de Rouyn-Noranda à Sept-Îles, l’offre est au ralenti et la demande forte, ce qui crée un déséquilibre totalement à l’avantage des vendeurs : les prix sont stratosphériques ou alors les propriétés s’envolent en moins d’une semaine, parfois les deux ! « Chez nous, une maison s’est vendue en quelques heures sur Kijiji », raconte Patrick Melchior, maire de Farnham, en Montérégie.

Dans les faits, la tendance a beau être à la vente plus rapide qu’il y a deux ans, il reste que pour chaque demeure mise sur le marché le jeudi et vendue le dimanche, des milliers d’autres mettent quelques semaines à trouver preneur : au premier trimestre de 2021 à Montréal, une maison individuelle se vendait en moyenne en cinq semaines et demie (deux semaines plus rapidement qu’en 2020), un condo en près de sept semaines et un « plex » en huit semaines. Dans l’ensemble du Québec, les maisons individuelles se vendaient en neuf semaines et demie en moyenne au début 2021. 

L’activité n’a jamais été telle en 20 ans. Selon les données du système Centris — qui demeure une référence dans l’immobilier québécois, même si DuProprio accapare désormais 20 % du marché —, il s’est vendu 17 % plus de maisons en 2020 que l’année précédente (ce qui inclut les chalets, mais pas les constructions neuves). Hors des deux grandes régions métropolitaines, il s’en est vendu 31 % de plus en moyenne. À Granby, 38 % ! Dans les régions de villégiature, la hausse a été spectaculaire : 94 % de plus dans Charlevoix, 64 % à Sainte-Agathe-des-Monts, 59 % à Mont-Tremblant et 57 % à Sainte-Adèle. 

Cette surchauffe immobilière est le résultat d’un ensemble de facteurs. Après trois années très dynamiques, on se serait attendu à ce que la crise sanitaire tempère les ardeurs. C’est le contraire qui s’est produit.

«La génération Y, les 25 à 40 ans, est démographiquement très forte dans le marché en ce moment. Ce sont eux qui tirent la demande vers le haut », souligne Robert Kavcic, directeur et économiste principal à BMO Marchés des capitaux. « Ce sont eux qui donnent le ton au marché », dit-il, s’appuyant sur les données du centre de recherche de BMO. 

Selon l’économiste, la tendance à prioriser l’immobilier plutôt que d’autres dépenses est quasi universelle en Amérique du Nord. « Avant la pandémie, acheter un logement était une priorité parmi d’autres. Les gens voyageaient, ils allaient au restaurant. Mais puisqu’on passe tout notre temps à la maison, même pour travailler, on est prêt à y octroyer plus d’argent. »

Le taux d’épargne des Québécois — qui a grimpé à 18,4 % en 2020, d’après l’Institut de la statistique du Québec —, le télétravail et l’interdiction de voyager sont venus gonfler la demande, selon Charles Brant, directeur du service de l’analyse du marché à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

JLR, une agence de Montréal propriété d’Equifax, étudie le marché immobilier depuis 30 ans. « On n’a jamais vu un changement aussi rapide dans les préférences des consommateurs que depuis le début de la pandémie », dit Joanie Fontaine, économiste principale. Les acheteurs sont moins intéressés par les grands centres, soutient-elle. Ils envisagent de travailler désormais à la maison et veulent plus d’espace. « Mais aussi, avec la possibilité du télétravail, la prime que les acheteurs étaient prêts à payer pour être près du centre-ville est devenue désuète. » 

Les bas taux d’intérêt —  ils sont actuellement à un plancher historique — ne suffisent pas à expliquer la montée des prix. Généralement, des taux d’intérêt bas entraînent des hausses d’à peu près 10 % du prix des maisons, selon Joanie Fontaine. D’autres facteurs sont en jeu, dont la pénurie de l’offre et le climat de panique général chez les acheteurs. 

De tout temps, l’offre et la demande ont été la pierre angulaire de l’immobilier. Or, tandis que la demande est quasi frénétique, l’offre a tardé à réagir. En 2020, quelque 25 950 maisons individuelles ont été mises en vente au Québec, soit 33 % de moins qu’en 2019.

Influencés par la crise sanitaire, des milliers de retraités ont retardé la mise en vente de leur demeure, selon Joanie Fontaine. Par ailleurs, les maisons individuelles neuves n’ont pas été très nombreuses en 2020 : il s’en est construit 11 435, à peine plus que le creux de 2015 (9 800 maisons). On est loin du sommet de 20 000 maisons neuves en 2008, juste avant la crise financière. « On voit l’effet du vieillissement de la population et la taille moyenne des ménages qui a diminué », dit Paul Cardinal, directeur du service économique à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). À partir de 2008, les Québécois ont commencé à se détourner des maisons individuelles, qui ne correspondaient plus à leurs besoins. « Il était également plus difficile de construire des résidences unifamiliales parce que les municipalités ont modifié le zonage pour favoriser la construction de logements collectifs tels que des immeubles d’appartements et des condos, et ce, partout au Québec », poursuit-il. 

Depuis le début de la pandémie, la maison individuelle retrouve sa popularité dans toutes les régions, mais l’offre ne suffit pas à la demande.

Les économistes ont toutes sortes d’indicateurs pour mesurer l’activité du marché immobilier. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime qu’un marché équilibré devrait compter à tout moment un nombre de ventes correspondant à 70 % du nombre d’habitations offertes. « Actuellement, ce rapport est déséquilibré, de l’ordre de 100 %, explique Charles Brant, de l’APCIQ. Le stock de maisons à vendre devrait correspondre au nombre de ventes sur six mois. Présentement, c’est plutôt six semaines ! »

Des économistes s’inquiètent de voir le marché s’écarter de la logique de l’offre et de la demande pour basculer dans une sorte de fièvre spéculative. « Ce sont des facteurs essentiellement psychologiques qui poussent le marché au-delà de ce qu’il devrait être en ce moment », dit Charles Brant. 

Bien des acheteurs ont le sentiment que le marché va toujours croître et sont convaincus que s’ils n’achètent pas aujourd’hui, ils n’auront pas les moyens de le faire plus tard. « Ça pousse les prix au-delà de ce qu’ils devraient être en fonction des revenus disponibles et des taux d’intérêt », poursuit le directeur de l’APCIQ.

Comme nombre d’acheteurs interviewés pour ce reportage, Jennifer Lord et sa conjointe ont souvent très mal dormi pendant les semaines où elles ont cherché un toit. Elles ne trouvaient rien à Chambly, alors que leur bail arrivait à échéance le 1er juin 2021. Elles ont finalement décroché le bungalow de leurs rêves à Farnham, à 55 km de Montréal, pour 485 000 dollars. Mieux, elles l’ont arraché en surenchérissant de « seulement » 35 000 dollars sur le prix demandé. « Une aubaine, comparativement aux surenchères de 100 000 dollars qu’on a vues », raconte la cimentière de 27 ans, qui est entrée dans sa maison in extremis le 1er juin. 

Les institutions financières peuvent tempérer un marché surchauffé : avant de consentir un prêt hypothécaire, elles ont l’obligation de suivre une série de règles, dont celle de vérifier que le prix n’est pas surévalué par rapport au marché. Si la transaction doit être assurée par la SCHL (quand la valeur du prêt excède 80 % de la valeur de la propriété), elles doivent recourir à un évaluateur agréé. Comme Jennifer Lord et sa conjointe n’avaient qu’une mise de fonds de 33 000 dollars sur une maison qu’elles s’apprêtaient à payer 485 000 dollars, la banque a demandé une évaluation : la valeur de la maison a plutôt été fixée à 425 000 dollars. « On n’avait pas les 60 000 dollars pour payer la différence », explique Jennifer Lord. Le couple s’est donc tourné vers un autre prêteur, qui n’a rien trouvé à redire quant au prix de la transaction. Cela montre bien à quel point l’évaluation d’une propriété est un acte subjectif. 

Les experts s’attendent à voir plus de maisons sur le marché au cours des prochains mois. Une étude de Desjardins prévoit 60 000 mises en chantier pour tous les types de logements en 2021, soit 10 % de plus que l’an dernier. De son côté, l’APCHQ estime qu’il y aura 5 % plus de maisons individuelles en 2021. Mais elles seront plus chères de 15 %, en raison de la hausse du prix des matériaux. Selon Paul Cardinal, de l’APCHQ, cette augmentation risque de ralentir la demande pour les maisons neuves. « À cause de la frénésie de construction partout en Amérique du Nord, tout coûte plus cher : le bois, le béton, l’acier, mais aussi les portes et fenêtres, l’isolant. Ça va faire hésiter les acheteurs. » 

Quant à l’ensemble du marché, les experts consultés pour ce reportage pensent qu’il va retrouver son rythme normal. « Le marché est toujours cyclique. Les prix vont se stabiliser », dit Joanie Fontaine, économiste principale de l’agence JLR. Une fois la pandémie terminée, croit-elle, les Québécois vont recommencer à sortir, à voyager. Leur budget va se rééquilibrer. Par ailleurs, une hausse des taux d’intérêt inévitable — ce secteur aussi est cyclique — rendra les emprunts moins attrayants. 

Charles Brant, de l’APCIQ, est du même avis. « Il y a pas mal de chantiers qui sont en cours, souligne-t-il. Les promoteurs commencent donc à pallier le manque d’offres. Ça va venir calmer le marché l’année prochaine. » 

Cet article a été publié dans le numéro de juilletaoût 2021 de L’actualité, sous le titre « Guide pour survivre à la folie immobilière ».

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« Mais aussi, avec la possibilité du télétravail, la prime que les acheteurs étaient prêts à payer pour être près du centre-ville est devenue désuète. »

Ce sont les « experts » qui sont devenus désuets plutôt.

Avec cette logique, les prix des maisons à Montréal et en première couronne devraient s’effondrer. Pourquoi ne s’effondrent-ils pas? Parce qu’il y aura toujours une différence de « bang for the buck » entre une maison à Saint-Pet du Trou Perdu et la même maison, mais à Saint-Hubert par exemple, encore plus si c’est avec la même maison sur l’Ile de Montréal.

Facile de se passer du « plus » qu’offre la proximité d’un grand centre quand tout est fermé… On en reparlera dans quelques mois quand les gens découvriront que le night life de Montréal et celui de Saint-Pet du Trou Perdu c’est pas vraiment la même chose… Entre les festivals de la Métropole et le festival du ragoût de boulettes de Saint-Profond-les-Creux, y a pas rapport.

Autre facteur : Le retour de l’immigration à partir de la fin de l’année 2021, avec sa floppée d’acheteurs qui achètent cash (et donc se fichent des restrictions hypothécaires, en autres…) va maintenir le marché à la hausse. Et ces acheteurs qui arrivent avec du cash (because, ils ont vendu avant de quitter leur pays!) acquièrent près des grands centres, pas dans les coins paumés. Ils mettent beaucoup d’emphase sur l’éducation, le marché d’emploi, les services. Tout ça on le trouve près des grands-centres. Ils ont le cash, ils ont l’envie d’acheter vite une maison, tout est réuni pour que la valeur des propriétés près des grands-centres continue d’accroître plus cher que celle du reste du Québec.

Il y aura donc TOUJOURS une grosse différence de valeur entre la proximité des grands-centre et les coins paumés du Québec où les affolés de l’achat à tout prix se sont convaincus – à tord ! – qu’ils peuvent DURABLEMENT y vivre et prospérer.

Quant au télétravail: à terme, il amènera très probablement (et logiquement) le même phénomène qui a frappé les emplois manufacturiers et industriels depuis les années 1990… Les jobs seront délocalisés à l’étranger encore plus facilement que les emplois manufacturiers ou industriels… On en reparlera quand viendra le temps de payer l’hypothèque d’une maison payée trop cher en zone rurale ou en 3e ceinture.

À moins, bien sûr, de profiter du retour à la campagne pour se partir un élevage de poulets bio, LOL

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