Trop de condos?

Montréal, comme avant elle Toronto et Vancouver, est secouée par la fièvre des condos, une inflammation virulente qui multiplie les chantiers de construction et l’offre d’appartements mis en marché.

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Il y a des décennies que Montréal n’a pas connu un tel boum de la construction. (Photo : Mario Beauregard / La Presse Canadienne)

Dans la métropole, les environs du Centre Bell constituent le principal foyer d’infection. Des centaines de travailleurs s’affairent à terminer cinq tours de logements et de bureaux, parmi les plus hautes de Montréal. Dans ce tout petit quadrilatère, on ajoutera 2 000 condos à une offre déjà trop abondante au centre-ville.

Montréal bouillonne et le marché est chaud. On bâtit comme on ne l’a pas fait depuis des décennies : 79 immeubles sont en chantier dans l’arrondissement Ville-Marie, qui inclut le centre-ville. Ils s’ajouteront à 138 autres construits depuis 2007. Cela donne 11 470 appartements supplémentaires en huit ans.

Ce n’est pas fini, car 42 projets ont été autorisés ou sont à l’étude et devraient ajouter plus de 3 000 logements. Et ce nombre ne comprend pas la deuxième tour des Canadiens de Montréal, qui pourrait bientôt lancer la prévente de ses condos. Avant de construire, les promoteurs s’assurent généralement d’en avoir vendu au moins la moitié.

Serions-nous à la veille de l’éclatement d’une bulle immobilière qui pourrait secouer brutalement l’économie canadienne ? Le magazine Canadian Business le prophétise depuis plusieurs années, et des institutions comme le Fonds monétaire international, Citigroup et Bank of America Merrill Lynch s’en sont inquiétées ouvertement.

D’autres observateurs se sont penchés sur le patient et ont posé un tout autre diagnostic. Le sous-gouverneur à la Banque du Canada, Lawrence Schembri, a expliqué que la modification de la composition des familles, la progression du revenu disponible, le recul des taux d’intérêt et la stabilité économique ont raffermi la demande de logements en ville.

Les grandes villes canadiennes ont aussi comblé le retard dans la construction au cours de la décennie précédente, soulignent les économistes de la BMO. En outre, les taux hypothécaires ont diminué de près de cinq points de pourcentage depuis 2000 et la situation financière des propriétaires serait meilleure qu’en 2007-2008, note Lawrence Schembri.

Même les propriétés de prestige trouvent preneur. Selon Re/Max, 435 condos de plus d’un million de dollars ont été vendus à Montréal au cours des sept premiers mois de 2015, soit 100 de plus qu’à la même période en 2014. Et contrairement à la rumeur, on voit très peu d’acheteurs étrangers dans ce marché, dit l’économiste Joanie Fontaine, de JLR solutions foncières.

Les promoteurs doivent parfois donner un coup de pouce pour conclure la transaction. Sur son site Web, L’Avenue, un immeuble en construction en face du Centre Bell, offre jusqu’à 25 000 dollars de rabais sur certains condos et une promotion de 5 % sur la mise de fonds.

« C’est sûr qu’il y a beaucoup de condos sur le marché », observe Joanie Fontaine, dont l’entreprise analyse les données du secteur immobilier pour les promoteurs, les courtiers, les institutions financières et les autorités publiques. En mars, la Société canadienne d’hypothèques et de logement recensait 2 800 condos inoccupés à Montréal, soit 1 000 de plus qu’en 2013, un sommet au Canada.

Joanie Fontaine ne voit ni bulle ni correction des prix, tout juste un surplus de condos qui n’est pas déraisonnable et qui sera un jour ou l’autre absorbé par le marché. « On est en période de réajustement pour les deux prochaines années, mais les ventes et les prix se maintiendront », dit-elle.

Déjà, la mise en chantier de nouveaux immeubles a diminué de 16 % de janvier à juillet à Montréal, ce qui va contribuer à équilibrer le marché. Mais comme le rappelle la BMO, il suffirait d’une forte augmentation du chômage ou des taux d’intérêt pour que la poussée de fièvre produise de fortes convulsions.

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2 commentaires
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L’existence d’une bulle immobilière pan Canadienne ne fait pour moi aucun doute, la situation est devenue sérieuse au point où la dépendance d’une économie canadienne déjà vacillante envers ce secteur qui a pris des proportions démesurées est très inquiétante et laisse présager des jours pénibles, par contre prédire le moment de son éclatement reste extrêmement difficile.

C’est que par définition les bulles sont le résultat de comportement irrationnels donc naturellement imprévisibles. Les déséquilibres sont évidents et on sait qu’il y aura forcément une correction, mais on ne sait ni quand ni comment.

Pour le moment il semble que le marché Canadien ait déjà ralenti et soit stagnant ou en déclin à peu près partout au pays à l’exception de Toronto et Vancouver. Au Québec la construction a déjà fortement diminué ce qui laisse croire que la correction est peut-être déjà entamée, difficile d’imaginer une reprise durable. De toute façon, surtout maintenant que les ressources et le pétrole ont baissé, on ne pourra éternellement compenser le manque de productivité au Canada en nous vendant entre nous des maisons et condos de plus en plus chères avec l’argent facile disponible grâce à la SCHL.

Parlant de SCHL, garantir l’argent des prêts immobilier avec l’argent des contribuables biaise complètement l’immense marché du crédit et représente une intervention massive de l’état dans ce marché et c’est certainement ce qui a permis à la bulle immobilière Canadienne d’atteindre ces proportions gigantesques, au point où les maisons sont devenus comme jadis aux USA des guichets automatiques. Sans la SCHL il est évident que les banques auraient prêté beaucoup moins et à beaucoup moins de monde, il y aurait moins de propriétaires, les maisons seraient moins chère et les risques systémiques moindre. Quand la crise arrivera il faudra se souvenir qu’elle aura été causé par l’interventionnisme des gouvernements.

Incidemment en ces temps de campagne électorale il est bon de rappeler que les trois principaux partis proposent des mesures pour stimuler le crédit et le marché immobilier, que ce n’est pas un crédit pour la rénovation c’est pour nous permettre de vider un peu plus nos REER pour acheter ou encore pour subventionner les promoteurs de logements locatifs. Et bien sûr on veut diminuer le CELI, comme quoi les politiciens n’aiment pas l’épargne, ils préfèrent la dépense et le crédit, bref plus ça change…

Sans ëtre économiste ou un prophète de malheur, le boom des condos est peut-être une course folle vers le chaos immobilier mais d’ici là, les promoteurs et entrepreneurs mantiennent un niveau d’emplois acceptable dans le secteur de la construction . Et personne ne désire qu’on ferme les chantiers et qu’on licencie par souci de correction (à cause d’un modèle économique fallacieux) . Dans un marché d’offre et demande, les forces se rééquilibreront .
Soutenir l’accès à la propriété fait partie de la logique néolibérale actuelle . Faudrait du courage politique pour changer tout ça.
D’ici laissez les chantiers ouverts et laissons nos travailleurs de la construction gagner leur pain.