Un toit pour tous

Il faudra à la fois plus d’argent public et une réglementation plus souple des loyers pour mettre fin à la crise du logement.

Photo : Daphné Caron pour L’actualité

Depuis 2019, le prix moyen des immeubles résidentiels a pris l’ascenseur au Québec et au Canada. Les régions de Montréal et de Toronto ont essuyé des hausses cumulées de plus de 50 %. Des taux d’intérêt hypothécaires très faibles, un taux d’épargne des ménages sans précédent et l’essor inattendu du télétravail ont exercé ensemble une forte pression sur la demande de propriétés. L’industrie de la construction a éprouvé beaucoup de difficulté à y répondre à coût modéré. Elle a été victime de la rupture des chaînes d’approvisionnement et de la pénurie de main-d’œuvre dans une économie en surchauffe. 

Cette combinaison d’une importante expansion de la demande et du freinage de l’offre a fait exploser les coûts de construction, les prix des propriétés résidentielles et les loyers des logements neufs.

La hausse de 50 % des prix d’achat et de vente des immeubles depuis trois ans a fait augmenter ce qu’il en coûte en moyenne chaque mois aux ménages pour se loger. Pour les propriétaires, elle a alourdi les intérêts hypothécaires à payer, l’impôt foncier, les primes d’assurance et les frais d’entretien, de réparation et de maintien de leurs actifs. Pour les locataires, la progression des loyers des vieux logements a été modérée par les indications du Tribunal administratif du logement. Mais pour les logements neufs ou récents, la forte hausse des coûts de construction et des prix de vente s’est répercutée sur les loyers, parce que leur augmentation n’est soumise à la réglementation du Tribunal que si l’immeuble a été bâti il y a plus de cinq ans.

Source : Pierre Fortin

Le graphique trace ainsi l’évolution du coût pour se loger dans le grand Montréal depuis trois ans en réaction à l’explosion de 50 % des prix des immeubles. De 2019 au milieu de 2022, le coût moyen du logement a grimpé de 20 % pour les ménages propriétaires et de 8 % pour les ménages locataires.

Depuis avril, le prix moyen des immeubles résidentiels a commencé à se replier. Les prix des résidences sont devenus hors de portée pour de nombreux ménages et la politique monétaire a provoqué une hausse rapide et prononcée des taux d’intérêt hypothécaires. Les ambitions des acheteurs potentiels ont été refroidies. L’indice Desjardins d’abordabilité des résidences, qui mesure la capacité des ménages à acquérir une propriété et à en assumer les coûts, a considérablement chuté. Les prix des immeubles pourraient continuer à diminuer pendant quelque temps encore.

Du côté du locatif, la hausse de 8 % du coût moyen du logement depuis 2019 a été inférieure au taux global d’inflation accumulé de 12 %, mais elle masque d’importantes disparités entre quatre types d’habitations : 1) les vieux logements à loyer modeste réglementé, 2) les logements haut de gamme dans les nouveaux immeubles en hauteur, 3) les nouveaux logements de qualité moyenne, qui ont coûté cher à construire et dont le loyer demandé soutient difficilement la concurrence avec celui des vieux logements, et 4) les logements sociaux et communautaires, dont les 90 000 existants, souvent en état de vétusté avancé, ne répondent actuellement qu’à environ 40 % des besoins estimés par la Communauté métropolitaine de Montréal.

Des experts en économie urbaine et immobilière comme Mario Polèse, de l’Institut national de la recherche scientifique (INRS), et François Des Rosiers, de l’Université Laval, ont cerné deux grands problèmes à résoudre. Le premier est que la gestion gouvernementale des logements sociaux et communautaires est passablement déficiente. Le financement provincial et fédéral est largement insuffisant et l’accroissement du parc de logements abordables est complexe, lent et inefficace. Le second problème est que la réglementation concernant les augmentations de loyer des vieux logements est trop rigide. Elle aboutit à un loyer moyen souvent trop faible pour inciter les propriétaires immobiliers même les plus honnêtes à investir dans les immeubles locatifs. Le maintien, la rénovation et le renouvellement du parc locatif sont à risque.

Des solutions consensuelles et praticables ne pourront être trouvées que sous la responsabilité coordonnée des deux paliers de gouvernement et des villes. Et toutes les parties prenantes, y compris les associations de propriétaires, les regroupements de locataires, les organismes communautaires et les professionnels de la construction, devront être respectueuses les unes envers les autres. Mais il faudra nécessairement investir plus d’argent public dans le logement, possiblement par des crédits d’impôt, et introduire plus de souplesse dans la réglementation des loyers.

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Le gouvernement fédéral rentre peut-être trop d’immigrant par année pour la capacité de construire les nouveaux buildings ou maison. Les immigrants ont besoin d’un toit aussi. Selon les spécialistes dans le domaine de la construction au Canada la capacité maximale avec les personnes en place maintenant est de construire en habitant +-350 000 personnes. Je n’ai rien contre les immigrées, il en faut à cause du manque de main d’œuvre mais il faut en rentré avec la capacité du Canada de les accueillir. Avec les dernières annonces de Monsieur Trudeau les prix vont encore plus exploser.

La loi de l’offre et la demande existe encore. Il y a aussi les résidents déjà en place qui ont besoin de maison.

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Cette combinaison d’une importante expansion de la demande et du freinage de l’offre a fait exploser les coûts de construction…En quoi la demande et l’offre influence les coûts de construction ?

Les gouvernements pourraient également favorisé des zonages qui permettent la construction de logements multiples plutôt que de logis individuel. Permettre une plus grande densification augmenterait l’offre et pourrait influencer le sprix à la baisse.

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Je suis retraité depuis 2018, j’ai cessé de travailler à 78 ans, mon épouse aussi à sa retraite depuis 2012 a recommencé à temps partiel à 78 ans pour se distraire. Nous habitons dans un complexe immobilier de 108 appartements depuis 2006 soit 16 ans. Il faut souligné que cette ensemble immobilier a été relativement bien entretenu et que sa construction qui a environ 30 ans d’âge supporte bien son vieillissement. Depuis 16 ans nous avons eu des augmentations de 1,56% annuellement, ce qui à mon sens est raisonnable. Mais une ombre se dessine au tableau la construction de nouveaux immeubles locatifs dans le secteur avec des prix beaucoup plus élevés me fait craindre une augmentation hors budget en Janvier, le réveil de l’appât du gain. Étant donné que nos revenus en tant que retraité ne suivent pas l’inflation actuelle et qu’à notre âge il est pratiquement impossible voir inconcevable de se trouver un emploi pour la combattre nous cause en quelque sorte un prejudice eventuel. Quelques locataires ont quitté les lieux cette année pour différentes raisons mortalité, maladie ou autres raisons. J’ai constaté qu’à la suite de ces départs le prix demander à augmenté de 30% pour la même superficie d’appartement incluant les les avantages incluses dans les années antérieures. Donc étant prévoyant ce que je projette de faire dépendant de l’augmentation à recevoir c’est de m’en tenir à la formule suivante soit, refuser l’augmentation si elle trop élevée, refuser aussi de quitter l’appartement et d’offrir aux propriétaires du complexe l’augmentation proposée par la régie du logement. La procédure de renouvellement de baux au début de Janvier nous laisse un mois pour pour prendre une décision et souvent la régie du logement dévoile son évaluation du pourcentage d’augmentation raisonnable le dernier jour de Janvier début Février, cela ne laisse pas une grande marge de manœuvre aux locataires comparativement aux propriétaires qui on droit eux à 3 mois de préavis. Voici pourquoi beaucoup d’aînés sont confrontés au stress du renouvellement de leurs baux. On verra au début de 2023 comment ce dossier va se terminer, je vous reviendrai à ce moment pou vous en faire part.

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