Immobilier: vers une taxe pour les acheteurs étrangers?

Les investisseurs chinois ont envahi le marché immobilier de Vancouver et de Toronto, ce qui a fait exploser les prix des maisons. Ils lorgnent de plus en plus Montréal. Devrait-on s’en inquiéter?

Maison à vendre à Vancouver. (Photo: Jimmy Jeong)
Maison à vendre à Vancouver. (Photo: Jimmy Jeong)

La taxe foncière de 15 % imposée depuis août 2016 aux étrangers — lire: aux Chinois — qui acquièrent une propriété dans la grande région de Vancouver donne ses premiers résultats: en un mois, le nom­bre de transactions a chuté de 26 % et les prix de vente ont connu une baisse de 17 % dans le créneau des maisons individuelles, pour se fixer à 1,577 million de dollars. Un répit pour les Vancouvérois, qui voyaient s’étioler de plus en plus leurs chances d’accéder un jour à la propriété, comme ils l’ont clamé dans la campagne #dontHave1Million sur Twitter.

L’exode des capitaux en dehors de la Chine depuis 2015, évalué à 1 000 milliards de dollars, touche de nombreuses villes du monde, dont New York et Sydney. Depuis le début de 2016, la vague chinoise se fait aussi sentir sur les rives du lac Ontario. Et les Chinois commenceraient à s’intéresser au marché de Montréal, selon de nombreux courtiers et promoteurs immobiliers. Le Québec devrait-il envisager, à l’instar du gouvernement de la Colombie-Britannique, une taxe applicable à tout achat immobilier par un investisseur étranger?

LAT17_TAXIMMO_exergue1Le ministre des Finances de l’Ontario a déjà évoqué la possibilité de taxer les acheteurs étrangers à Toronto, où les indices d’accessibilité se sont nettement détériorés au cours des derniers mois. La région métropolitaine a connu une hausse record des transactions de 23 % en août par rapport à août 2015, et une hausse des prix de 17 %. Les propriétés s’y vendent en moyenne 710 410 dollars, une augmentation de 100 000 dollars par rapport à la même période l’an dernier.

Au contraire de Vancouver et de Toronto, Montréal ne montre aucun signe de surchauffe. La croissance des prix a été de 15 % de 2010 à 2015, et de 2,8 % de juin 2015 à juin 2016, selon la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). L’effet de la présence d’investisseurs étrangers sur les prix y est négligeable, tant selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) que la FCIQ.

Les achats par des étrangers ont représenté 1,3 % des ventes de copropriétés à Montréal en 2015, précise la SCHL, contre 3,5 % à Vancouver et 3,3 % à Toronto. Si l’on compte l’ensemble des ventes de propriétés résidentielles, cette proportion chute à 0,9 %. «Plutôt que d’être une menace, les investisseurs étrangers contribuent à redynamiser notre marché», estime Paul Cardinal, directeur de l’analyse du marché à la FCIQ.

Même si la métropole québécoise demeure à des années-lumière de Vancouver et de Toronto, des courtiers et promoteurs immobiliers constatent une présence accrue des Chinois depuis quelques mois. «En plus de la montée des prix à Toronto et à Vancouver, la mise en service d’un vol direct Montréal-Pékin, en septembre 2015, met Montréal sur la carte des investisseurs chinois», soutient Patrice Groleau, qui pilote l’enseigne immobilière Engel & Völkers au Québec. Celui-ci vient d’ailleurs d’embaucher trois Montréalais nés en Chine afin de répondre à la demande. Air Canada ajoutera également des vols quotidiens directs Montréal-Shanghai à partir de février 2017.

Le marché immobilier de Montréal est relativement stable.(Photo: Mathieu Rivard)
Le marché immobilier de Montréal est relativement stable. (Photo: Mathieu Rivard)

Jusqu’à présent, les acheteurs chinois se concentrent dans le Village de Shaughnessy, un secteur de l’ouest du centre-ville, considéré par les promoteurs comme le nouveau Chinatown de Montréal. La présence de l’Université Concordia et la proximité de l’Université McGill contribueraient à faire valoir ce quartier auprès de cette clientèle. Autre signe: des intérêts chinois financent en partie l’un des plus importants complexes en construction à Montréal, le YUL, qui comptera plus de 800 propriétés (condos et maisons en rangée). Le site Web du YUL est d’ailleurs trilingue: français, anglais et chinois.


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Avec l’imposition de la taxe de 15 % à Vancouver et la possibilité d’en imposer une similaire à Toronto, certains se demandent s’il n’y aura pas débordement des investisseurs chinois vers Montréal. «Il est vraiment trop tôt pour faire des prédictions sur ce sujet», souligne Paul Cardinal, de la FCIQ. Malgré une hausse du nom­­­bre d’acheteurs chinois, les Français et les Américains constituent toujours la majorité des investisseurs étrangers à Montréal. «Ils vont continuer à dominer le paysage dans les mois à venir», affirme Francis Cortellino, chef de l’analyse de marché au bureau montréalais de la SCHL.
Le bien-fondé de la mesure sans précédent prise par le gouvernement de la Colombie-Britannique ne fait d’ailleurs pas l’unanimité. Cette taxe foncière imposée aux acheteurs étrangers est fort probablement illégale en vertu des accords internationaux signés par le Canada, met en garde Germain Belzile, maître d’enseignement au Département d’économie appliquée de HEC Montréal. «Dans les ententes économiques, le Canada s’engage à ne pas traiter de manière différente les citoyens d’un autre pays. Pour cette rai­son, cette mesure sera sans doute contestée devant les tribunaux.»

Maquette 3D de l'intérieur d'un condo du complexe YUL, en construction dans le secteur ouest du centre-ville de Montréal. (Photo: Groupe Bravia)
Maquette 3D de l’intérieur d’un condo du complexe YUL, en construction dans le secteur ouest du centre-ville de Montréal. (Photo: Groupe Bravia)

De toute façon, il s’agit là, selon Germain Belzile, d’une mauvaise solution pour freiner l’explosion des prix à Vancouver. «Plutôt que de calmer le marché, cette mesure risque de l’assommer», dit l’économiste, pour qui un ralentissement des ventes risque d’entraîner une importante baisse de valeur. La solution passerait plutôt, selon lui, par une augmentation de l’offre. «En apportant des changements au zonage, on pourrait accélérer la cadence de construction de nouveaux logements, ce qui diminuerait la pression sur les prix», conclut-il.

Le gouvernement de la Colombie-Britannique promet que l’argent de la taxe spéciale sera investi dans des mesures pour favoriser l’accès à la propriété.

Au cabinet du ministre des Finances du Québec, Carlos Leitão, on rejette l’idée d’imposer une taxe immobilière aux étrangers qui achètent à Mont­réal. «Cela n’a pas été envisagé, étant donné que le contexte montréalais est très différent», dit Audrey Cloutier, attachée de presse du ministre.

Somme toute, Montréal demeure une ville abordable. Le prix moyen des propriétés y est équivalent à 5 fois le revenu des ménages après impôts, contre 7 fois à Toronto et 10 fois à Vancouver.

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Renflouer l’État grâce aux étrangers?

Si Québec avait imposé une taxe foncière de 15 % aux étrangers qui ont acheté une propriété à Montréal en 2015, l’État aurait encaissé un revenu supplémentaire de 33 millions. Ils ont acheté 329 condos (secteur où le prix moyen est de 400 000 dollars), 106 maisons individuelles (prix moyen de 680 000 dollars) et 19 plex (prix moyen de 840 000 dollars), selon la SCHL.

Sur le papier, cette taxe semble alléchante pour l’État. «Son application risque cependant de faire fuir les investisseurs étrangers. Au final, elle ne rapporterait donc presque rien et pourrait même avoir des effets catastrophiques», met en garde Germain Belzile, maître d’enseignement à HEC Montréal. «Dans un marché stable comme celui de Mont­réal, une simple perturbation pourrait entraîner une baisse de prix, ce qui n’est pas souhaitable pour les propriétaires actuels.»

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8 commentaires
Les commentaires sont fermés.

Pourquoi encore une taxe ? Le prix des maisons et condos à Montréal n’ est absolument pas comparable à celui de Vancouver et Montréal ! Pourquoi assommé les acheteurs étrangers qui stimule le marché ! Il n’ y a pas le feu en la demeure!!!!

Germain Belzile est complètement dans le champs.

Il devrait grandement songer à la retraite avec des propositions de la vieille mentalité de pollueur en proposant des changements dans le zonage en vue de créer plus de propriétés, donc plus de pollution évidemment alors qu’une lutte mondiale anti pollution est en cours. C’est une honte si cette personne enseigne ce genre de proposition à ses élèves.

L’heure de la retraite à sonner mon cher Germain. Laissez la place à une personne plus jeune et plus concerné par l’avenir de notre planète, ce qui n’est pas votre cas.

C’est bon pour l’économie les investissements étrangers, mais quand c’est rendu au niveau surréaliste de Vancouver alors que l’évaluation du prix est de 10 fois le revenu annuel ( ce qui est le double qu’à Montréal ), la province a fait le bon choix d’imposer une taxe de 15% sur tout achat immobilier étranger en provenance de la Chine. Taxe qui va servir à aider les habitants de la grande région de Vancouver à avoir un meilleur accès à la propriété dans un marché totalement dépassé par les événements.

Non, contrairement aux propos de Germain Belzile qui avance qui va avoir une chute dramatique des prix des propriétés à Vancouver avec cette taxe. C’est loin d’être le cas, le marché va tout simplement se stabiliser et on va assister à de légères baisses sensés qui vont permettre au revenu annuel des habitants de Vancouver de souffler un peu plus.

D’autant plus que l’économie à Vancouver est plus qu’excellente, le taux de chômage est au plus bas, on assiste même à une pénurie de main-d’oeuvre dans des domaines bien payé dans les 6 chiffres. Pour moi même avoir passé 3 des 5 dernières années à B-C à coup de quelques semaines à la fois pour des contrats ( je suis ingénieur ), le développement immobilier est hallucinant en banlieue de Vancouver.

J’inviterais Germain Belzile à aller faire un tour en Colombie – Britannique, faire un étude approfondie du marché immobilier de la grande region de Vancouver pour que ce vieux monsieur de la vieille école réalise qu’il est carrément dans le champs gauche avec ces affirmations.

Il est temps de repenser le droit (privilège) de posséder les immeubles et les terres. Pourquoi le 1% des gens les plus riches auraient le droit de posséder autant de terres, palais, maisons, condos qu’ils le désirent? En fait, ils ne disposent tout simplement pas assez de temps pour les habiter, ils en possèdent trop. C’est ainsi que les lieux les plus enviables dans certains pays appartiennent à des personnes trop riches pour vraiment en profiter (ex. en Suisse où les résidences les plus prisées avec vue sur les paysages les plus majestueux qui sont habitées principalement par des gardiens alors que la population locale en est privée). Les lois devraient tenir compte de la notion de propriétaire résident (ex. au moins un mois par année).

Je vous lis et ça me rappelle le temps infâme et dégradant du communisme de Staline où l’État décidait de tout, dont où vous deviez demeurer et avec qui.

Ce genre de pensée est révolu depuis le milieu des années du siècle précédent Dieu merci et il n’est pas prées de revenir.

Les gens qui possèdent plus de choses que les autres le méritent. Ils ont trimé dur et ils ont sacrifié souvent leur famille et leur santé pour atteindre ce niveau et leurs choix est LEUR affaire. Pas la vôtre ou celle du gouvernement qui est bien suffisamment présent dans nos vies comme ça. C’est tout juste s’il ne vient pas descendre nos zippers lorsque nous allons aux toilettes…

Rassurez-vous monsieur François 1, vous avez mal lu, je m’adresse seulement au 1% des gens les plus riches.

Justement, il y aura TOUJOURS un 1% qui trônera en tête. Faites disparaître l’actuel et il sera automatiquement remplacé par un autre 1%. Ça s’appelle de la logique tout simplement.

De plus, qu’avez-vous contre les gens qui réussissent financièrement? Croyez-vous qu’ils se sont levés comme ça, un beau matin et qu’ils ont trouvé des centaines de millions dans leur cour arrière et qu’ils n’ont eu qu’à se pencher pour les ramasser?

Ils ont très souvent étudié beaucoup plus longtemps que les autres et y ont mis tous les efforts nécessaires. Ils ont également passé plus de temps au bureau, ne se contentant pas du 9 à 5 et ils ont voyagé très souvent par affaires, sacrifiant ainsi leur vie familiale et très souvent en y laissant une partie de leur santé.

Ces gens ont une personnalité particulière. Ils sont ambitieux, compétitifs, énergiques et nous devrions les prendre pour modèles plutôt que de tenter de les rabaisser et d’étouffer cette étincelle qui en fait les leaders dont nous avons tant besoin.

Vous n’enrichissez personne en appauvrissant les autres. Le nivellement par le bas…ÇA SUFFIT.