La crise de l’habitation s’en vient

Si vous croyez que le logement, et plus largement l’habitation dans son ensemble, est en crise, vous n’avez encore rien vu. Plusieurs facteurs en marche actuellement reviendront hanter les politiciens dans quatre ans.

Chantalao / Freepik / montage : L’actualité

Beaucoup de propriétaires qui ont reçu leur rôle d’évaluation foncière dans les derniers jours ont sursauté. La valeur de leur propriété a littéralement explosé. À Montréal, elle a grimpé de 32,4 % en moyenne, et la Ville prévient que la hausse de l’impôt foncier pourrait dépasser 5 %, inflation oblige.

Quel est le lien avec la campagne électorale ? D’abord, partout au Québec, les hausses de l’impôt foncier gonfleront la facture de l’inflation. Et ce, autant pour les propriétaires que pour les locataires, puisque ceux qui possèdent des immeubles locatifs refileront inévitablement une partie de la somme en augmentant les loyers.

D’ailleurs, la nouvelle évaluation foncière s’appuie sur la valeur des propriétés au 1er juillet 2021. La proposition de Québec solidaire (QS) d’imposer les « ultrariches » est basée sur les données de Statistique Canada de 2019. On peut raisonnablement penser qu’avec l’appréciation de la valeur des propriétés, c’est plus que 5 % des contribuables qui auront un actif net dépassant un million de dollars.

Voilà pour le pot. Sauf qu’il est rempli de fleurs. Gabriel Nadeau-Dubois a raison d’insister sur le fait que le logement est le poste de dépenses le plus important du budget des ménages. Un toit sur la tête, c’est la base. Et c’est précisément là que QS s’est le mieux positionné.

Le Québec a pourtant fait de grands pas, selon de nouvelles données de Statistique Canada publiées mercredi. Quelque 16,1 % des Québécois dépensent plus de 30 % de leurs revenus pour le logement (loyer ou hypothèque + services publics de base). C’est beaucoup certes, mais beaucoup moins qu’en 2016, soit une diminution de près de cinq points de pourcentage (21 %).

Et c’est nettement plus bas qu’ailleurs au Canada. De fait, le Québec est la province qui a le plus faible taux de « besoins impérieux » en matière de logement (6 %), c’est-à-dire de ménages qui ont un logement inabordable, de taille non convenable ou de qualité inadéquate. Et c’est notamment grâce aux aides gouvernementales pendant la pandémie de COVID-19.

Mais ça ne saurait durer. Les locations sont en hausse au pays, tandis que le taux de propriété est en baisse, parce que la location est devenue un marché très profitable.

D’ailleurs, les frais mensuels pour se loger ont augmenté près de deux fois plus rapidement pour les locataires (17,6 %) que pour les propriétaires (9,5 %) de 2016 à 2021. Et c’est particulièrement le cas dans les grandes villes.

Si la crise du logement est moins réelle à l’heure actuelle, la situation risque d’être très différente dans quatre ans.

L’engagement de QS de combattre les « rénovictions », méthode par laquelle des propriétaires entreprennent de coûteuses rénovations afin de pouvoir hausser artificiellement les loyers, est salutaire. Mais la crise ne sévira pas seulement chez les locataires : les propriétaires qui devront renouveler leur hypothèque à des taux quatre ou cinq fois plus élevés dans les prochaines années seront pris à la gorge. Et ils le savent. La hausse marquée des taux d’intérêt vient tempérer le marché, mais elle créera inévitablement des détresses financières chez les propriétaires.

C’est sur ce terrain que QS joue le mieux. La régulation du marché (limitation de la commission des courtiers immobiliers, divulgation des montants des offres d’achat, obligation de procéder à une inspection préachat, garantie légale obligatoire) répond à la perception que la loi de la jungle règne actuellement.

Idem pour l’idée d’un Fonds antispéculation d’un milliard de dollars (un outil adossé aux marchés financiers chez QS, ça vaut la peine de le souligner) pour acheter des terrains et des immeubles et les revendre aux citoyens à des prix abordables.

À l’inverse, les autres partis se limitent à des engagements qui viennent conforter un marché déjà exorbitant. La Coalition Avenir Québec, qui n’a pas de promesse précise en matière de logement, mise sur une hausse du crédit d’impôt pour l’achat d’une première propriété.

Le Parti libéral veut éliminer les droits de mutation, la fameuse « taxe de Bienvenue », pour les premiers acheteurs, et bonifier le Régime d’accession à la propriété (RAP) à 50 000 dollars. Quelle utilité, puisque Ottawa a déjà créé son CELIAPP, nettement plus avantageux ?

Le Parti conservateur est encore plus sélectif, promettant d’abolir les droits de mutation pour les familles ayant au moins deux enfants mineurs lors de l’achat d’une nouvelle maison, un bénéfice possible une seule fois. Et le Parti québécois n’a rien de particulier dans sa plateforme.

Le logement n’est peut-être pas l’enjeu le plus visible de cette campagne. Mais il sera vraisemblablement incontournable dans quatre ans.

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Ce que je ne comprends toujours pas, c’est que la crise du logement qui sévit actuellement un peu partout au Canada, laquelle est de plus en plus palpable au Québec, que des signes étaient visibles depuis plus de dix ans, et que… l’ensemble des paliers de gouvernements semblent ne pas avoir le moindrement du monde saisis ou voulus saisir la profondeur de la situation.

Le Canada est de tous les pays membres de l’OCDE, le pays qui a le moins contribué à la construction de logements sociaux en près de 30 ans. La plupart des logements sociaux au Canada l’ont été entre 1946 et 1993. Nombre de ces logements qui plus est, ont besoin de rénovations. Et 50% de ces logements sont en Ontario, dont le quart à Toronto.

Comme le précise Jean-Philippe Cipriani dans cet article, exception faite de QS, aucun parti dans cette campagne électorale n’apporte de manière adéquate des solutions à ce qui constitue pourtant un enjeu de société proéminant.

Pire même, comme le montrait un article du journal Le Devoir pas plus tard qu’hier : (https://www.ledevoir.com/societe/757742/des-projets-de-logements-sociaux-en-manque-de-financement), plusieurs projets de logements sociaux à Montréal sont reportés ou carrément abandonnés. Pourtant les terrains sont réservés et les plans existent. On n’avance décidément pas dans ce dossier.

Il y a des solutions… mais l’esprit ne suit pas.

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@ Serge Drouginsky Sans vouloir sombrer dans la théorie du complot, disons que tous les paliers de gouvernement ont avantage à voir les prix de l’immobilier demeurer sur une pente montante: au niveau municipal, ça permet d’augmenter l’évaluation foncière ce qui permet d’augmenter leur revenu via les taxes foncières et, au niveau provincial et fédéral, la hausse des prix a une influence positive sur le PIB ce qui permet d’améliorer leur cote de crédit et de faire des estimation de croissance positive.

De plus, la hausse des prix des matériaux ont mis sur la glace beaucoup de projets de logements sociaux pour éviter des dépassements de coûts astronomiques qui seraient éventuellement refilés aux contribuables. Effectivement, la patate commence à être très chaude et personne ne semble vouloir y toucher.

@ DavidL.

À vrai dire, vous êtes plutôt mal renseigné sur le marché immobilier, sur divers points économiques également, je vais par le fait même débrouiller un peu tout cela.

Lorsque vos écrivez : « au niveau municipal, ça permet d’augmenter l’évaluation foncière ce qui permet d’augmenter leur revenu via les taxes foncières », vous êtes hélas dans le champ puisque les municipalités déterminent leurs revenus via le taux de taxe (qui est variable) et non via le rôle d’évaluation. Un autre moyen d’augmenter les revenus, c’est : la construction, donc plus de bâtiments.

Vous ajoutez encore : « au niveau provincial et fédéral, la hausse des prix a une influence positive sur le PIB », ceci n’est pas exact, la valeur des maisons n’entre justement pas dans le calcul du PIB, ce qui entre dans le calcul du PIB, c’est : le prix des matériaux, la valeur de la main d’œuvre dans la construction et le volume de mise-en-chantiers. Ainsi construire des logements sociaux accroît le PIB, les laisser sur la glace n’accroît rien du tout.

Vous dites encore : « ce qui permet d’améliorer leur cote de crédit et de faire des estimation de croissance positive », vous ne comprenez manifestement pas comment fonctionnent les agences de notations qui établissent leur cote sur des perspectives de croissance à long terme, sur la bonne gestion des finances et sur la capacité des emprunteurs de rembourser leurs dettes et les intérêts sur leur dettes.

Vous écrivez encore ceci : « De plus, la hausse des prix des matériaux ont mis sur la glace beaucoup de projets de logements sociaux (…) », ce qui met les projets sur la glace, ce n’est pas la hausse du prix des matériaux qui a une incidence sur toutes les constructions, c’est plutôt le fait que les subventions promises par les divers paliers de gouvernements n’arrivent finalement pas aux destinataires. Ce sont par conséquent des problèmes administratifs.

Vous terminez votre phrase ainsi : « (…) pour éviter des dépassements de coûts astronomiques qui seraient éventuellement refilés aux contribuables », hormis le fait que plus vous attendez pour construire un projet domiciliaire et plus le coût du projet sera élevé. Le coût d’un projet est calculé sur des choix : choix des matériaux notamment, choix d’un parti architectural et évaluation de la mise-en-œuvre du projet, ce qui inclus le temps nécessaire à chaque corps de métiers pour livrer finalement le projet. Dans un projet domiciliaire bien géré, on dispose de plusieurs leviers pour mitiger les coûts.

Le coût et d’éventuels dépassements de coûts ne sont pas refilés aux contribuables, ces projets ne sont pas directement financés pas l’impôt, ils entrent tout dépendant du montage financier dans les sommes allouées aux infrastructures. Ce sont donc des immobilisations.

Enfin, un bâtiment, incluant des logements sociaux s’amortit sur le long terme, les bâtiments constituent des actifs pour le gestionnaire du parc immobilier. Comme vous le remarquez vous-même, ces actifs s’apprécient avec le temps. Ils ont donc une valeur croissante négociable dans le temps.

Selon vous pourquoi, le Canada est-il des pays membres de l’OCDE, celui qui dépense le moins en logements sociaux ? Est-ce à dire qu’ailleurs dans le monde, le prix de l’immobilier est bas et les matériaux vendus à rabais ?

Votre phrase « les propriétaires entreprennent de coûteuses rénovations afin de pouvoir hausser artificiellement les loyers… »
Ça me choque tout le temps quand on dit que les rénovations font augmenter les loyers artificiellement! Les rénovations sont coûteuses parce que le parc immobilier est très désuets et même parfois insalubre. Cet énorme retard est causé justement par des contrôles déraisonnables des hausses de loyers. Si un propriétaire met 20 000$ dans un logement, que ce soit pour le plancher, cuisine, portes & fenêtres, toiture, plomberie, garde-corps, électricité, efficacité énergétique, fondation (la liste des éléments à entretenir est longue) c’est pas normal qu’il faille 40 ans pour récupérer les sommes investies. C’est tellement long qu’après 20 ans il faudra recommencer de toute façon. Des cas de rénovictions abusives réelles, il y en a, mais ce n’est pas la majorité, et certainement pas l’intention de la majorité des propriétaires immobiliers.

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Je suis tout à fait d’accord avec vous. J’ai récemment changé plusieurs chauffe-eau. Mon assureur exige que je les remplace aux 10 ans et leur coût ne sera amorti que dans 40 ans. J’aurai changé les chauffe-eau trois autres fois avant que le premier ne soit amorti. De même, un plancher ne dure pas 40 ans. Les règles de fixation des loyers expliquent en grande partie la vétusté des logements au Québec. Les lois ne limitent pas l’augmentation du prix des matériaux et de la main d’œuvre et l’écart se creuse. Désolant.

Le problème du logement au Canada est complexe et il ne semble pas y avoir de solutions simples: On doit jongler avec le prix des matériaux, la rareté des propriétés et des terrains, les objectifs de densification et l’aménagement et la protection du territoire.

Une chose que je constate cependant(… et éclairez ma lanterne, svp, si je suis dans le champs gauche), c’est que l’évaluation foncière semble jouer un rôle dans l’augmentation des prix des propriétés: par exemple, un bungalow vendu 100 000$ au dessus du prix demandé durant la pandémie verra son évaluation monter; une maison qui est a refaire au complet a vu son prix de 125 000$ à 200 000$… pour exactement la même « scrap ». C’est du gros n’importe quoi. Ce n’est pas la valeur réelle puisque qu’elle a été gonflée artificiellement par la surenchère. Celle-là, je ne la comprend pas, mais pas du tout. Comment on peut espérer voir les propriétés revenir à un prix « normal » si une ville ne se base que sur un prix de vente pour évaluer une propriété?

Au moins, les taux d’intérêt ont augmenté. Peut-être que ça va contribuer à refroidir le marché suffisamment pour revenir à une certaine abordabilité.

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On est dans un système de libre marché. C’est toujours le prix du marché qui determine la valeur d’une propriété.

Une des raisons parmi tant autre est aussi le temps que sa prend pour avoir le permis pour construire. Quand monsieur Trudeau veut faire rentrer de 500 000 à 650 000 immigrants par année mais que le promoteur doive attendre de 4 à 5 ans avant d’avoir tous les permis pour commencer à construire. Peut-être une bonne idée d’accélérer le processus. Toutes les personnes qui rentrent au pays doivent avoir un toit sur leur tête.

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