Marie-Hélène Cloutier, une Lavalloise de 31 ans, emprunte chaque jour le pont Viau pour se rendre au travail, dans un établissement financier de Montréal. Durée du trajet en voiture : 12 minutes. Et elle trouve ça loin ! « J’étais à sept minutes du travail avant d’acheter la maison », dit-elle en riant.
Au moment de magasiner sa première demeure avec son conjoint, Raouf Ferdjani, la jeune femme a placé la proximité en haut de la liste de ses critères. La maison devait se trouver près de son lieu de travail, mais aussi d’une station de métro, dans lequel elle saute pour sortir à Montréal et voir des amis. Et pas question d’une demeure nécessitant des travaux de rénovation, qu’il s’agisse de vieilles portes et fenêtres à remplacer ou d’un plafond à refaire parce que tartiné de « stucco ». Il y a un an et demi, le couple a emménagé à l’endroit rêvé : une maison individuelle rénovée, à 10 minutes de marche du métro, et clés en main.
Des prix qui convergent
Contrairement à la tendance dans les grands centres, les prix des condos et des maisons tendent à se rejoindre dans plusieurs régions du Québec. Cette situation inusitée serait attribuable aux baby-boomers, qui vendent leur maison pour aller vivre dans plus petit et qui ont les moyens de payer plus cher pour des condos plus luxueux. Les constructeurs l’ont compris, et leur offrent des copropriétés de plus en plus onéreuses.
Loin d’être exceptionnelles, les exigences du couple concernant la proximité du travail et des transports en commun sont plutôt représentatives de celles des acheteurs d’une première maison. Ce sont même les deux critères qui les distinguent le plus des acheteurs expérimentés, selon un sondage Léger réalisé en 2016. Plus de 26 % des acheteurs d’une première maison au Québec mentionnent la proximité des transports en commun comme étant importante, contre 14 % seulement pour les autres acheteurs. Et 43 % des premiers considèrent la proximité du travail comme un critère important, contre 31 % des autres acheteurs.
Par ailleurs, le couple n’est pas le seul à vouloir une maison sans tracas. Parmi les jeunes qui ont acquis une maison « usagée » en 2016, seulement 13 % ont choisi une habitation avec l’intention de la rénover pour la rendre à leur goût, selon un autre sondage de Léger. Pierre St-Amand, courtier immobilier depuis 30 ans dans la région de Longueuil, le constate. Alors que remplacer une moquette par un plancher de bois n’est ni très onéreux ni très difficile, « beaucoup de jeunes n’achèteront pas s’il y a ne serait-ce qu’un tapis dans la maison », dit-il. En outre, les jeunes veulent du beau : design moderne et épuré, décoration au goût du jour, meubles neufs…
Sam Scalia, président de Samcon, un promoteur immobilier ayant construit plus de 4 500 condos à Montréal depuis 1991, a remarqué ces tendances chez les jeunes depuis environ une décennie. Et comme les condos sont populaires lors d’un premier achat, il a modifié ses pratiques en tenant compte de cette clientèle.
Il ne se donne plus la peine de garder peinture et carreaux de céramique excédentaires pour les remettre aux nouveaux propriétaires : plutôt que de rénover, réparer et redécorer, ceux-ci préfèrent changer d’adresse. Chez Samcon, de 5 % à 10 % des acheteurs de condos sont d’anciens clients, tous âges confondus, qui veulent du neuf — et pas nécessairement plus grand. « Le condo, c’est très fashion. Beaucoup de jeunes reviennent nous voir après quelques années pour acheter dans un quartier plus à la mode et choisir de nouvelles couleurs », dit Sam Scalia.
À Québec, les condos ne sont pas aussi populaires qu’à Montréal auprès des acheteurs d’une première habitation, qui préfèrent les maisons de plain-pied. C’est que le prix médian des copropriétés a baissé de 4 % de 2013 à 2016 dans la région de la Capitale-Nationale (celui des maisons individuelles a augmenté de 1 %), et de nombreux acheteurs veulent éviter de se retrouver avec une habitation qui perd de la valeur, et qui sera difficile à revendre.
Tout comme à Montréal, les acheteurs d’une première maison à Québec ont davantage envie d’une demeure clés en main depuis quelques années, observe le courtier immobilier Louis Hudon. « Les jeunes acheteurs n’ont pas toujours les compétences pour faire les travaux », souligne-t-il.
L’intérêt des moins de 35 ans pour tout ce qui brille en matière d’immobilier pourrait s’expliquer en partie par le matérialisme de cette génération, plus portée que la précédente à chercher le bonheur dans les biens matériels. « Acheter un condo à la mode, qui suit les tendances en design, en déco ou en architecture, et qui est équipé d’électroménagers en inox, ça signale aux autres que j’ai réussi dans la vie », affirme Marcelo Vinhal Nepomuceno, professeur de marketing à HEC Montréal, qui s’intéresse au comportement des consommateurs.
Inutile de chercher aussi loin, croit l’architecte et professeur à l’Université McGill Avi Friedman. Les jeunes ont simplement grandi à une époque où le design est apprécié. « Ils savent reconnaître la beauté, dit-il. Avec Internet, il y a aussi plus d’occasions de s’inspirer en regardant des images de belles maisons, bien conçues et bien décorées. »
Mi-février, Sandrine Blain, 23 ans, de Bois-des-Filion, et son amoureux déposaient leur toute première offre d’achat : un condo à Saint-Constant, sur la rive sud de Montréal. Pas tout à fait la maison de leurs rêves, toutefois, qui serait à aires ouvertes, de plain-pied pour vivre sur un seul étage, à la déco minimaliste et de style zen. « On ne rêve pas d’un château avec plein de trucs dedans. Notre but n’est pas d’acheter le plus grand possible. Plus c’est gros, plus on perd de temps pour l’entretien. Ça peut paraître paresseux, mais la réalité, c’est qu’on préfère maximiser le temps qu’on passe entre amis et en camping », explique la jeune femme.
Comme elle et son conjoint vivent pour l’instant chacun dans leur famille — une réalité de plus en plus fréquente depuis 30 ans chez les 20 à 29 ans, selon Statistique Canada—, il n’y a pas d’urgence à acheter. Le jeune couple a donc plus de pouvoir, parce qu’il peut prendre son temps pour magasiner les aubaines. C’est d’ailleurs ce qu’il continuait à faire à la mi-mars, l’offre pour le condo ayant été refusée.
De façon générale, les jeunes sont plus disposés que ne l’étaient leurs aînés à faire des concessions sur l’espace. Heureusement, car les constructions sont plus restreintes, en partie pour réduire les coûts. En 1991, par exemple, Samcon construisait à Montréal des condos de 79 m2 à 84 m2 en moyenne. Aujourd’hui, les superficies sont passées à 70 m2 ou 74 m2.
Avec la réglementation entourant l’assurance prêt hypothécaire qui se resserre progressivement depuis 2008, les acheteurs d’une première maison risquent de devoir continuer à faire des compromis. Les plus récentes modifications, entrées en vigueur le 17 octobre 2016, visent à limiter le surendettement des ménages et à réduire le risque de défaut de paiement. Plus de 40 % des Canadiens dépensent la totalité de leur paie nette, selon un sondage réalisé à l’automne 2016 par l’Association canadienne de la paie, ce qui laisse peu de marge de manœuvre sur le plan financier.
Les nouvelles règles imposent désormais aux emprunteurs ayant une mise de fonds inférieure à 20 % un « test de simulation de crise », pour déterminer s’ils pourront continuer de rembourser leur emprunt hypothécaire advenant une hausse de taux (le calcul se base sur le taux d’intérêt de référence publié par la Banque du Canada).
« C’est probablement une bonne chose de protéger les gens les plus à risque financièrement », dit François Des Rosiers, professeur à l’Université Laval spécialisé en habitation et en analyse des marchés immobiliers. Mais il s’agit selon lui d’une solution nationale pour un problème local. Ce sont surtout les marchés de Vancouver et de Toronto — où les prix sont élevés et continuent de monter — qui devraient être ciblés par la réglementation.
Le directeur de l’analyse du marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec, Paul Cardinal, calcule qu’une famille capable de verser 1 600 dollars par mois aurait pu emprunter 360 000 dollars avant le changement des règles. Cette somme est maintenant limitée à 285 000 dollars, soit 75 000 dollars de moins. À ce prix, un couple désireux d’acheter, par exemple, une maison individuelle à Boucherville (prix médian en 2016 : 364 450 dollars) devra soit visiter des maisons moins chères dans la même ville, soit opter pour une banlieue plus éloignée, comme Saint-Constant, Varennes ou Saint-Basile-le-Grand, où les prix médians tournaient autour de 285 000 dollars en 2016.
Dans l’ensemble, Paul Cardinal prévoit que le nombre de transactions baissera à 72 500 cette année au Québec, contre 78 200 en 2016. Cette diminution de 7 %, attribuable principalement aux nouvelles règles hypothécaires, touchera surtout les acheteurs d’une première maison, dont la mise de fonds est généralement moins élevée que celle des acheteurs expérimentés. À la fin de février, une étude de HSBC révélait d’ailleurs que 37 % des enfants du millénaire (nés aux fins de cette étude de 1981 à 1998) propriétaires d’une maison au Canada avaient obtenu une aide financière de leurs parents au moment de l’achat.
Le secteur immobilier pourrait connaître des années de croissance anémique : l’Institut de la statistique du Québec (ISQ) prévoit un ralentissement de l’accroissement démographique, qui soutient normalement la construction d’habitations. Alors qu’il se créait annuellement plus de 40 000 ménages au Québec au milieu des années 2000, il s’en forme actuellement 35 000 par an. Vers 2026, ce chiffre pourrait tomber à moins de 25 000, en raison notamment de l’évolution du nombre de naissances et de décès. « Il y a toute une industrie habituée à croître à un certain rythme, mais au cours des années à venir, la démographie ne suivra pas forcément », dit Frédéric Fleury-Payeur, démographe à l’ISQ.
Pour le moment, la demande continue de soutenir les prix à Montréal. Dans l’arrondissement du Sud-Ouest, par exemple, le prix médian des copropriétés a augmenté de 50 % depuis 10 ans, pour atteindre 292 250 dollars. Dans Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, il a crû de 65 % et s’élève maintenant à 261 000 dollars. Difficile pour les acheteurs d’une première maison de rester sur l’île. Parmi les villes où se trouvent les copropriétés les plus abordables de la région métropolitaine, on compte Saint-Jérôme (prix médian de 137 250 dollars), Repentigny et Sainte-Catherine (165 000 dollars), ainsi que Saint-Eustache (171 500 dollars).
Marie-Hélène Cloutier se dit pour sa part très satisfaite de son achat, même si sa maison individuelle lui a coûté 300 000 dollars, soit quelques dizaines de milliers de dollars de plus que ce qu’elle avait prévu au départ. Seule surprise : l’entretien. « Le gazon, la piscine creusée, c’est du travail. J’ai passé l’été à arracher à la main les touffes d’herbe qui sortaient d’entre les briques du pavé uni ! » raconte-t-elle. Elle peut toujours se consoler en se disant que si elle devient maman d’ici un an, comme elle l’espère, non seulement ses enfants auront un jour une cour arrière où jouer… mais ils pourront l’aider à désherber !
Cet article a été publié dans le numéro de mai 2017 de L’actualité.
