Logement : Bâtir plus, bâtir mieux

Pour régler la crise du logement, le Québec doit se recréer une « réserve » de 100 000 maisons individuelles, condos et appartements. Mais qui les financera et qui les bâtira ? Tour d’horizon des solutions possibles.

Photo : Rodolphe Beaulieu

Auparavant phénomène montréalais, la crise du logement touche désormais presque tous les centres régionaux, avec des taux d’inoccupation des logements locatifs de moins de 1 %. Il manque aussi des maisons abordables, des condos, des plex. Difficile d’attirer travailleurs et étudiants quand il n’y a pas de quoi les loger. Des familles s’éloignent de là où elles rêvent de s’installer, ce qui accentue l’étalement urbain et contribue à augmenter le nombre de déplacements en voiture. 

Devant ce problème simple, il y a deux solutions « simples » : bâtir plus et bâtir mieux.

Le parc résidentiel québécois, c’est 3,5 millions d’habitations, soit 2,1 en propriété et 1,4 en locatif. Pour que le marché soit plus fluide (quand l’offre et la demande sont en adéquation et qu’une flambée des prix est ainsi évitée), il faut une réserve de 100 000 maisons individuelles, condos et appartements de tous types, selon des économistes. Ce serait simple s’il s’agissait d’en construire 100 000. Or, rien que pour répondre à la demande des nouveaux ménages et remplacer ce qui doit être retiré du marché pour cause de vétusté, on doit déjà bâtir environ 60 000 demeures par année. Les 67 000 construites en 2021, ça n’en envoie que 7 000 dans la réserve. Et il s’agit d’un record : la moyenne de construction des 10 dernières années était de l’ordre de 45 000. « Il faudrait maintenir une cadence de 70 000 demeures par an pendant 10 ans pour reconstruire la réserve », explique Guillaume Houle, porte-parole de l’Association de la construction du Québec (ACQ).

La crise sanitaire a modifié le marché. Avec le télétravail, les acheteurs veulent avoir un logis plus grand, pas nécessairement dans les centres urbains, ce qui déplace la demande. Et l’offre n’est pas au rendez-vous parce que quelques dizaines de milliers de personnes âgées ont retardé leur décision d’aller en résidence pour aînés (RPA) : en 2021, les taux d’inoccupation de ces habitations chatouillaient les 13 %, presque le double de l’année précédente. Construire ? La hausse des prix des matériaux et la pénurie de main-d’œuvre influencent les coûts. Airbnb a aussi sorti du marché des milliers de logements — 20 000 à Montréal seulement. Et la population est passée de 8,16 millions de personnes en 2016 à 8,5 millions en 2021. 

« Oui, il faut plus de logements de tous types, mais entre autres du logement abordable », insiste Éric Cimon, directeur général de l’Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ), un réseau créé il y a 40 ans par des architectes pour coordonner la construction de coopératives et d’OSBL d’habitation (OSBL-H). Selon Statistique Canada, 305 000 ménages québécois auraient des « besoins impérieux » de logement. « Ils habitent des espaces inadéquats et presque toujours trop chers. »

Xavier Leloup, sociologue de l’habitat au Centre Urbanisation Culture Société de l’Institut national de la recherche scientifique (INRS), souligne que la construction de logements locatifs dans la région métropolitaine de Montréal a atteint un pic historique de 20 000 logements en 2021. « Mais à quel prix ? dit-il. Le locatif privé à but lucratif n’est pas abordable, et c’est là que l’action gouvernementale devrait porter. »

Les solutions toucheront entre autres le ministère des Affaires municipales, mais il y en aura aussi pour le ministre du Travail, son collègue de l’Économie et même celle du Tourisme, puisque les nouvelles règles encadrant le logement collaboratif de style Airbnb prendront effet en mars 2023. Si l’État veut pouvoir bâtir plus, il devra notamment régler le manque de main-d’œuvre et la crise des matériaux.

Une des pistes serait de faire davantage appel aux travailleurs temporaires, selon Guillaume Houle, de l’ACQ. L’ensemble du secteur de la construction canadien en accueille plus de 8 000 en 2022. Au Québec, c’est moins d’une centaine. En cause : des délais de traitement des demandes de permis de plus d’un an.

Des chantiers sont également retardés par les perturbations de la chaîne logistique. Un cargo qui bloque le canal de Suez, un port chinois qui ferme en raison de la COVID, et les chantiers sont désorganisés de Rouyn-Noranda à Gaspé. Sans parler de la guerre entre la Russie et l’Ukraine, deux gros producteurs d’acier. « Le Québec doit développer ses propres capacités de production. Nous avons deux aciéries au Québec, il y aurait de la place pour une troisième. Mais il faudrait aussi s’attaquer au problème du bois et des autres matériaux », dit Guillaume Houle.

Bâtir plus, donc, mais également « bâtir mieux ». 

« Il faut plus de logements de type coopératif ou OSBL d’habitation, affirme Éric Cimon. Ils impliquent les locataires dans leur gestion et réussissent à maintenir des prix de l’ordre des deux tiers de la valeur du marché privé. » On ne parle pas ici des 80 000 habitations à loyer modique (HLM), propriétés des offices municipaux d’habitation, qui sont gérées par les villes. Il s’agit plutôt de constructions privées, mais sans but lucratif — comme les actuels 30 000 appartements en coopératives et 50 000 en OSBL d’habitation. 

Pour contribuer à leur essor, l’État doit revoir son financement du programme AccèsLogis, croit Xavier Leloup : « Les programmes doivent être indexés en fonction des prix des terrains et des coûts de construction ! » À la création d’AccèsLogis, en 1997, Québec payait 50 % de la construction des coops et des OSBL-H, les municipalités 15 % (en exemptant les coops et organismes de payer l’impôt municipal) et les résidants 35 % (par l’intermédiaire de leur loyer). La contribution de l’État étant plafonnée depuis 2009, elle ne couvre plus que 35 % de la facture. « Le gouvernement a annoncé 500 nouveaux logements depuis quatre ans, alors qu’il en faudrait 5 000 annuellement », soutient Éric Cimon. Et les projets financés sont souvent pour des appartements plus petits, qui ne correspondent pas aux besoins des familles. 

L’État a certes créé le Supplément au loyer, une subvention destinée aux ménages à faible revenu. Il tente également d’accélérer la construction de 3 000 logements avec le Programme habitation abordable Québec (PHAQ). « Mais ce sont des solutions temporaires. Les logements abordables à but lucratif, comme ceux du PHAQ, ne le restent jamais bien longtemps », souligne Éric Cimon.

Bâtir mieux, c’est aussi bâtir des habitations plus denses, qui utilisent moins de ressources et de territoire, explique Guillaume Houle. 

Le Québec n’a pas besoin de chercher midi à quatorze heures, croit Xavier Leloup : le modèle des duplex et triplex favorise une belle densité. « C’est un modèle qui fonctionne et qui permet de nombreuses expérimentations », dit le sociologue, qui a étudié plusieurs complexes résidentiels à forte densité — à 100 appartements par hectare, comparativement à six à huit maisons individuelles standards par hectare — combinant des maisons en rangée aux étages inférieurs et des logements locatifs destinés à diverses clientèles au-dessus.

Pour bâtir mieux, encore faut-il s’entendre sur ce qui manque. La Politique nationale de l’architecture et de l’aménagement du territoire, présentée par Québec en juin 2022, énonce une série de grands principes, comme la nécessité d’accroître l’offre de logements de qualité et de construire des milieux de vie complets, plus denses, qui réduiront, entre autres, les temps de déplacement des résidants. 

« Il faut penser à la manière dont vivent les gens », dit Éric Cimon, de l’AGRTQ, qui se réjouit de voir que la Politique affirme enfin ce que son organisme soutient depuis toujours. « Il faut une certaine intégration dans ce qu’on bâtit. Nous disons souvent aux municipalités : “Votre salle communautaire, pourquoi vous ne l’intégrez pas à une RPA ou bien à une coopérative ou un OSBL d’habitation ?” C’est plein de bons sens, mais c’est une logique qui n’est pas encore un réflexe. »

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