Régie du logement : ce qu’il faut changer

Alors que débutent les consultations liées au projet de réforme de la Régie du logement, notre collaborateur Julien David-Pelletier croit que le projet de loi 16 gagnerait à être grandement bonifié pour atteindre ses objectifs. Explications. 

Andrée Laforest (Photo : La Presse canadienne)

La ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, a récemment présenté une réforme de la Régie du logement aux objectifs ambitieux certes, mais qui soulèvent des doutes quant aux résultats escomptés. Neuf juges administratifs seront ajoutés, plus de pouvoirs seront donnés aux greffiers spéciaux pour entendre certaines causes, et des mesures de conciliation seront mises de l’avant. Le tout avec pour objectif de réduire à deux mois les délais nécessaires pour faire entendre sa cause.

Toutefois, et malgré l’effort salutaire de la ministre Laforest, on ne peut parler d’une révision en profondeur de la Régie du logement et du droit applicable dans cette première mouture, qui rate la cible et ne réglera pas le coeur du problème.

Insalubrité : la valise avant la Régie

La Direction de la santé publique de Montréal estime que 38% des familles locataires monoparentales et 40% des couples avec enfants habitent dans un environnement affecté par l’insalubrité, c’est-à-dire présentant des infiltrations d’eau, de l’humidité excessive, de la vermine ou une température inadéquate. Voilà une donnée qui ne figure nulle part dans la réforme de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation. Une priorité systématique devrait être accordée aux recours en insalubrité. Pourtant, actuellement, les délais sont bien trop longs pour considérer ce recours comme un remède efficace pour le locataire.

Le délai pour obtenir un jugement oscille, selon l’étude et la méthode d’analyse, entre 790 et 973 jours. Naturellement, une proportion importante des locataires aura quitté son logement au terme des procédures. Être aux prises avec un problème de punaises de lit, par exemple, est une situation au bord de l’insupportable, et nécessite souvent un nettoyage complet de l’immeuble concerné, puisque ces parasites se promènent à travers les murs.

Pourquoi n’y aurait-il pas un pouvoir d’enquête et de suivi plus adapté au sein de la Régie, de façon à accompagner au mieux les pouvoirs municipaux et endiguer réellement l’insalubrité? Car, outre l’indemnisation qu’il se verra contraint d’accorder, le propriétaire fautif ne sera autrement pas inquiété par la justice. La famille partie, une demande d’exécution des travaux devient sans objet car le tribunal ne peut l’ordonner dans un logement abandonné par le locataire. Actuellement, on n’y recourt pratiquement que pour obtenir un dédommagement, et non pour assurer une continuité saine du logement concerné.

Le propriétaire a priorité

Pour sa part la demande d’un propriétaire pour non-paiement de loyer depuis plus de trois semaines sera entendue en 1,6 mois en moyenne selon les chiffres du dernier rapport annuel de gestion de la Régie. Ce sont 60% des causes, en comparaison avec le maigre 1% des causes qui sont relatives à l’insalubrité.

Face à ce recours, un locataire n’a pratiquement pas de défense. Un tel retard entraînera la résiliation du bail, peu importe sa situation, et permettra au propriétaire d’entamer la procédure d’expulsion. Sa seule voie de sortie sera de payer l’ensemble des sommes dues avant jugement.

Entendons-nous, il ne s’agit pas ici d’un plaidoyer pour excuser les retards de loyers des locataires face aux propriétaires. Ceux-ci sont bel et bien en droit de se faire payer leur dû.

En Ontario cependant, les juges de l’équivalent de la Régie québécoise sont obligés de faire un examen des circonstances dans lesquelles l’expulsion est demandée, et de la situation sociale et sanitaire du locataire. Le droit québécois devrait s’en inspirer.

La réforme proposée dans le projet de loi 16 n’accordera pas plus de souplesse au locataire. Ne serait-ce que pour favoriser une entente de paiement avec son propriétaire, ou de lui permettre de faire valoir au juge administratif les raisons pour lesquelles il n’a pas payé son loyer du dernier mois.

L’expulsion invisible

La situation décrite dans cette section est certes extrême, mais mérite qu’on s’y attarde pour démontrer l’anomalie des mécanismes qui l’entourent. Imaginez rentrer chez vous après le boulot, et trouver l’ensemble de vos biens à la rue, et les serrures de votre logement changées. Bouleversé, vous appelez votre propriétaire qui ne souhaite rien entendre. Acculé au pied du mur, vous appelez les services policiers qui se rendront sur les lieux pour constater la situation.

Or, si l’on se fie à la directive officielle du SPVM, les policiers, à Montréal du moins, n’auront d’autre choix que de vous référer à la Régie du logement, puisqu’il s’agit d’un problème civil. Ils n’interviendront pas nécessairement en demandant au propriétaire de faire la preuve du jugement qui lui permet de procéder à cette expulsion. Et ce, bien qu’il existe un guide à l’attention des policiers rappelant les principes de bases devant guider les évictions et les expulsions de locataires, comme le souligne Maxime Roy-Allard, porte-parole du Regroupement des comités logement et des associations de locataires du Québec.

Le délai pour être entendu sur une cause dite urgente est de 1,7 mois. Voilà qui nécessite beaucoup d’efforts créatifs pour se trouver un appartement, un divan, ou un banc de parc où emménager avec l’ensemble de son mobilier avant de passer devant un juge.

On peut alors se demander pourquoi les services policiers n’ont pas systématiquement la directive de demander au propriétaire un jugement faisant la preuve de son droit d’expulsion et d’empêcher celle-ci si tel n’est pas le cas. Le seul recours disponible actuellement est de présenter une demande d’injonction devant la Cour supérieure, où la procédure y est plus compliquée et onéreuse.

Des gains cosmétiques

Bien sûr, l’ajout de juges administratifs et les investissements annoncés ont le potentiel d’améliorer la situation. Cependant, sans une réflexion approfondie sur le droit applicable et le fonctionnement du futur Tribunal administratif du logement, les gains risquent de n’être que cosmétiques.

À certains égards, la santé financière du propriétaire conservera préséance sur la santé physique et mentale du locataire dans la priorisation des causes à la Régie du logement.

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5 commentaires
Les commentaires sont fermés.

En tant que propriétaire d’un seul bâtiment locatif, j’étais traitée par la Régie comme une grosse capitaliste exploitant ses pauvres petits locataires. Ceux-ci avaient le droit de me traîner en cour pour protester une augmentation de quelques dollars par mois! Ils perdaient, mais moi ça me coûtait cher en temps et en frais pour avoir le droit de me défendre. Je me suis même fait dire par un employé de la régie qu’il n’était pas là pour défendre les propriétaires! Finalement j’ai vendu et déménagé au Nouveau- Brunswick, ou le traitement des deux parties est plus équilibré, et où le propriétaire a le droit d’exiger un dépôt pour couvrir les dommages éventuels. Les petits propriétaire devaient avoir un traitement différent à la régie car par exemple si un locataire ne paie pas son loyer ça peut-être désastreux financièrement tandis que pour un gros propriétaires foncier, cela a moins d’importance.

Allo WOW quel bel article Pauvres locataires et propriétaire a priorité. Pour les punaises vous avez raison les délais sont trop longs mais vous parlez pas des locataires qui sont des ramasseurs compulsifs et qui ne font pas le nécessaire pour que le spécialiste puisse faire son travail. Pour les punaises c’est le proprio qui est responsable alors que dans certains cas évidents c,est un locataire qui les introduit. Pis c’est quoi que vous voulez en arriver dans le cas des locataires qui ont des difficultés a payer des délais supplémentaires. Je suis propriétaire depuis 37 ans et je vous l’assure plus de 90% des mauvais payeurs a expulser sont des toxicomanes, surtout sur les amphétamines. S’ils préfèrent payer leur dealer (un dealer ca collecte souvent violemment et ca refuse d’en fronter plus si ca paye pas les dopés accordent souvent priorité a la drogue). Si vous voulez qu’il y ait des extensions pour les mauvais payeurs demander au gouvernement qu’il paie. Un mauvais locataire c’est $5000 et plus que cela coute.

Ca fait longtemps que les proprios devraient pouvoir demander un mois de garantie cela éviterait qu’on reprenne des logements sales et pleins de cochonneries croyez-moi cela arrive souvent.

Vous devriez faire une étude sur les faillites de proprio et vous verriez que c’est a cause des mauvais payeurs et casseurs que cela arrive dans la majeure partie des cas.

Vous etes surement pas proprio d’immeuble locatif pour avoir écrit ce bel article.

Le locataire qui rend son logement insalubre, comme c’est presque toujours le cas dans les cas d’insalubriete, n’est légalement responsable de quoi que ce soit. Évincer ce locataire est un stricte minimum. Même chose pour ceux qui ne payent pas …

Ce journaliste a baclé son reportage. Ce reportage est pro locataire et il ne reflete vraiment pas la réalité. C’est du petit journalisme.

Effectivement la loi québécoise devrait s’inspirer de la loi Ontarienne et aussi permettre la demande d’un depot de sécurité aux locataires et la résiliation automatique apres le terme du bail .