Vivre à la verticale

Les complexes immobiliers qui poussent aux quatre coins du Québec se donnent comme mission de créer de nouveaux quartiers, incluant transport collectif, bureaux, commerces et places publiques. Au grand plaisir des urbanistes.

Photo: Waitforlight / Getty Images

Les consommateurs qui magasinent au DIX30, à Brossard, peuvent difficilement manquer, de l’autre côté des autoroutes 10 et 30, le quartier qui sort de terre depuis 2018. Ce qui deviendra l’une des plus hautes tours de la Rive-Sud, le Nobel, pointe vers le ciel, avec sa trentaine d’étages en construction. Le Solar Uniquartier comptera aussi des tours de condos, des bureaux, un hôtel, de petits commerces, une piste cyclable, des circuits d’entraînement. Et surtout, le quartier sera axé non plus sur la voiture mais sur le transport en commun, avec l’arrivée en 2021 d’une gare du Réseau express métropolitain (REM), qui desservira la grande région de Montréal.

Tout le contraire du quartier voisin, le DIX30, cet immense centre commercial à ciel ouvert et, accessoirement, milieu de vie pour les gens qui habitent les maisons et condos construits aux alentours.

Conçus à une douzaine d’années d’intervalle par le même promoteur, Devimco, le Solar Uniquartier et le DIX30 illustrent parfaitement la profonde mutation que connaît la trame urbaine du Québec depuis 10 ans. Des tours poussent partout! Au centre de Montréal et de Québec, dans leurs banlieues, mais aussi dans des agglomérations de taille moyenne comme Sherbrooke et Drummondville. Une tendance qui enchante les promoteurs. Et qu’applaudissent bien des urbanistes, architectes, municipalités et politiciens, qui veulent réduire la congestion urbaine ainsi que préserver les terres agricoles et les forêts à proximité des villes.

Afin de contrer l’étalement urbain, de favoriser le transport collectif et de plaire à la portion non négligeable de consommateurs chez qui l’appel de la maison individuelle ne résonne plus, des zones urbaines sous-utilisées — comme les parcs industriels en perte de popularité, les centres commerciaux désuets et les stationnements de surface — sont transformées en ce que les urbanistes appellent des « quartiers intégrés mixtes ». « Les villes commencent à retisser leur trame urbaine », se réjouit Sylvain Gariépy, président de l’Ordre des urbanistes du Québec.

Les tours d’habitation au cœur des villes font même apparaître un phénomène social : la vie de quartier… avec ses voisins d’immeuble. « La tour se transforme en miniquartier, avec son propre gym, son petit café et ses lieux de rencontre, où il se développe un fort sentiment d’appartenance », explique Anik Shooner, architecte associée chez Menkès Shooner Dagenais LeTourneux, le cabinet qui a dessiné notamment les plans du YUL, au centre-ville de Montréal, et ceux du 1 Square Phillips, qui deviendra dans les prochaines années la plus haute tour d’habitation montréalaise, avec 61 étages.

Alors que dans les années 1970 on séparait les usages — résidentiel dans une zone, commercial dans une autre, industriel en périphérie —, la tendance est en effet à la mixité. On travaille, on s’amuse et on vit dans le même quartier. « C’est la fin de la ville-dortoir », prédit Philippe Olivier Bouclin, vice-président au développement au sein de Groupe Sélection.

Une atmosphère de centre-ville à côté de la Place Bell et du métro Montmorency, à Laval, c’est ce que promet Groupe Sélection, important promoteur et gestionnaire de résidences pour personnes âgées, qui s’est lancé depuis quelques années dans la conception de tels quartiers intégrés mixtes à Montréal, à Laval et à Terrebonne. À Laval, il s’associe au Fonds immobilier de solidarité FTQ et au promoteur Montoni pour construire Espace Montmorency, un chantier à l’architecture audacieuse — des cubes superposés — de 450 millions de dollars. Le concept intègre deux tours d’habitation (dont une de 20 étages, pour un total de 700 logements), une tour de bureaux, un hôtel de 180 chambres, un vaste basilaire commercial et un parc.

La portée de ces infrastructures se fait déjà sentir. Quand la construction du Solar Uniquartier a été annoncée, il y a une dizaine d’années, le REM n’était pas encore dans les cartons de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Dès l’annonce d’une gare du REM, la demande s’est amplifiée. « Nous avons doublé la hauteur de certains de nos immeubles pour y répondre », dit Marco Fontaine, vice-président au développement immobilier résidentiel et au marketing à Devimco. Le promoteur prévoit que le quartier sera achevé en 8 ans plutôt qu’en 10, tant la demande est grande. « Nous avons transposé la formule gagnante de Griffintown sur la Rive-Sud », affirme Marco Fontaine.

Griffintown, quartier situé juste au sud du Centre Bell, à Montréal, a démontré le potentiel de développement au cœur même des villes. Une dizaine de tours d’habitation de plus de 10 étages — dont plusieurs abritent des commerces, restaurants et épiceries — ont, en une décennie à peine, recréé de toutes pièces un milieu de vie dans ce secteur abandonné et délabré du centre-ville. Des milliers d’habitants vivent aujourd’hui dans quelque 5 500 logements, surtout des jeunes, des célibataires et des parents dont les enfants ont quitté le nid familial. Le fait que ce quartier en ébullition ne compte aucune école a dicté indirectement la demande. La CSDM prévoit y construire sa 191e école d’ici quelques années, mais aucune date n’a été annoncée.

Dans les prochaines années, le quartier Sainte-Marie, au pied du pont Jacques-Cartier, à Montréal, se transformera aussi de façon radicale. Le terrain vague adjacent au pont deviendra l’Esplanade Cartier. Prével y construira des tours d’appartements — dont la première comptera 14 étages —, des commerces de proximité et des bureaux, ainsi qu’une placette. Sur l’ancien emplacement de la brasserie Molson, les nouveaux propriétaires (Groupe Sélection, Montoni et le Fonds immobilier de solidarité FTQ) prévoient 3 000 à 4 000 logements, un parc, une promenade fluviale, des bureaux et des commerces.

Au cœur de la Vieille Capitale, le mégaprojet du Phare de Québec devrait compter le plus haut gratte-ciel à l’est de Toronto, avec ses 65 étages prévus. Le projet (un hôtel, des appartements, des bureaux, une place publique et une salle de spectacle) risque cependant d’être revu à la baisse, a annoncé le promoteur, Groupe Dallaire, maintenant que la Ville de Québec a décidé d’installer ailleurs la station souterraine du tramway qui devait passer sous le complexe.

Plusieurs zones de la ville de Québec sont aussi en mutation, dont le secteur Wilfrid-Hamel–Laurentienne, à la jonction de l’autoroute Laurentienne et du boulevard Wilfrid-Hamel. Le centre commercial Fleur de Lys et sa mer de places de stationnement s’y métamorphoseront en nouveau quartier complet (résidence, centre de divertissement et parcs) à partir de l’été 2020, sous l’impulsion du promoteur Trudel Alliance.

À Drummondville, l’emplacement de l’ancienne usine textile Fortissimo, en bordure de la rivière Saint-François, deviendra un quartier de forte densité au centre-ville. Il accueillera des espaces verts, un centre d’art et 1 000 habitants, dans des bâtiments ne dépassant pas quatre étages — ce qui est tout de même haut dans le contexte drummondvillois. « Ses futurs résidants pourront profiter de tous les services du centre-ville sans utiliser leur voiture », affirme Alexandre Cusson, ex-maire et actuel candidat à la chefferie du Parti libéral.

 « Je travaille avec 25 millénariaux, et aucun ne veut vivre dans une maison de banlieue, loin des services »

Vincent Shirley (Groupe Altus)

En plein cœur de Sherbrooke, l’ancien domaine des Petites Sœurs de la Sainte-Famille, établi au pied du mont Bellevue, sera méconnaissable lui aussi d’ici quelques années. Le promoteur Services immobiliers First y édifiera un nouveau quartier urbain de 500 à 600 appartements locatifs. On promet un accès facilité à la montagne pour tous les Sherbrookois, des espaces verts, des bureaux, des commerces et des aménagements encourageant le transport actif et limitant les déplacements automobiles.

La tendance est aux quartiers desservis par des réseaux efficaces de transport en commun, où les déplacements en voiture seront réduits à leur plus simple expression grâce à des services de proximité. « Les urbanistes rêvent de ce type de développement depuis des décennies », soutient Sylvain Gariépy, de l’Ordre des urbanistes du Québec. Mais le terrain n’était pas fertile pour ces professionnels de l’aménagement du territoire : les Québécois n’en ont longtemps eu que pour la maison individuelle, rêve nord-américain par excellence depuis la Deuxième Guerre mondiale. Si la tendance demeure, il ne s’agit plus du rêve de tous. Un certain nombre souhaite autre chose. « Je travaille avec 25 millénariaux, et aucun ne veut vivre dans une maison de banlieue, loin des services », constate Vincent Shirley.

Le Québec est à la croisée des chemins. Il faut choisir le mode de développement des villes, car la province comptera 400 000 nouveaux ménages à loger d’ici 2030. Pendant un demi-siècle, la tendance a été de dézoner des terres agricoles et de déboiser des forêts pour accueillir les nouveaux ménages. « Cet étalement urbain n’est plus viable. Un changement de culture majeur est en train de s’opérer dans les administrations municipales », explique Stéphane Boyer, vice-président du comité exécutif de la Ville de Laval.

Si les grues prolifèrent dans les centres urbains, c’est que la demande augmente bel et bien. « On assiste à une revalorisation de la centralité », analyse l’urbaniste Richard Bergeron, fondateur du parti municipal Projet Montréal et responsable de la stratégie centre-ville dans l’équipe de l’ex-maire Denis Coderre.

La vie de quartier au centre-ville, le sentiment de faire partie d’une communauté de jeunes qui se saluent dans les corridors et les ascenseurs, c’est ce que recherchait Lydiane St-Onge, influenceuse de 32 ans, en emménageant au Yimby, en 2018. Ce complexe locatif de 122 logements sur six étages, dans Rosemont, a été pensé par Groupe Sélection pour simplifier la vie des millénariaux et favoriser les interactions sociales. Les locataires profitent d’une abondance d’espaces communs, comprenant salle et cuisine communautaires, espace de travail partagé et terrasse sur le toit. « La salle communautaire me sert de lieu de réunion d’équipe, et j’y fais du yoga à l’occasion avec des voisins, raconte la blonde sportive. À l’espace de travail, j’ai rencontré plein d’entrepreneurs avec qui j’ai beaucoup d’échanges. »

Lydiane St-Onge ne veut rien savoir de la vie dans une banlieue accessible uniquement en voiture. Son petit logement au sixième étage ne lui offre pas de cour, mais les fenêtres font face au parc Pélican, et la globe-trotteuse préfère « admirer les espaces verts à partir du balcon ».

Les promoteurs constatent des changements dans les désirs de leur clientèle. « Auparavant, les consommateurs achetaient du luxe et du tape-à-l’œil. Maintenant, ils se magasinent un mode de vie », dit Mathieu Duguay, président et chef de la direction de COGIR Immobilier, qui pilote des chantiers et des projets autant en banlieue que dans le centre-ville de Montréal. COGIR signe, entre autres, l’ambitieux complexe Humaniti, dans le Quartier international, qui comprend plusieurs immeubles, dont une tour de 39 étages.

Atelier de mécanique vélo, espace lave-toutou, partage de voitures électriques, cuisine communautaire : la gamme de services s’accroît. Dans une tour de condos du Solar Uniquartier, on voit même apparaître des salles de jeux favorisant l’interactivité entre les enfants, les parents et les grands-parents. « Pour être un bon promoteur, il ne suffit plus d’avoir de gros moyens financiers, soutient Mathieu Duguay. Il faut faire preuve de créativité. »

Vivre à la verticale, c’est aussi vivre plus à l’étroit. La superficie des studios dans le centre-ville de Montréal a fondu de 22 % en cinq ans, et celle des logements d’une chambre à coucher de 11 %, constate le Groupe Altus. Par contre, les espaces communs gagnent en importance et s’embellissent. « Ils ne sont plus comme autrefois des images impressionnantes qui ne servaient qu’à stimuler les ventes », constate Laurence Vincent, coprésidente du Groupe Prével. « Les résidants se les approprient. Ils deviennent des lieux d’échange, comme les ruelles des quartiers centraux ou les perrons d’église. »

Dans les complexes de Prével, le « chalet urbain » — un espace de rencontre pour les copropriétaires — occupe le meilleur emplacement. Par exemple, au Lowney sur Ville, complexe de quatre édifices dans Griffintown, il se trouve au sommet du plus récent immeuble, soit aux 20e et 21e étages, offrant une vue saisissante sur le centre-ville de Montréal. « J’y profite de vues dignes de penthouses, tout en possédant un modeste appartement au 9e étage », témoigne René Lemieux en me faisant visiter son milieu de vie, le jour de son 64e anniversaire. Le guide touristique aux lunettes rondes fréquente cet espace commun à l’occasion de cinq à sept ou de fêtes improvisées.

La vie communautaire est organisée par des comités qui se forment entre résidants et par des groupes privés Facebook, lieux d’échange et d’entraide entre voisins. « Quand je veux sortir au restaurant, je lance une invitation sur Facebook et je me trouve spontanément des amis. Ma vie sociale n’a jamais été aussi intense », se réjouit René Lemieux, qui habite seul.

À L’Île-des-Sœurs, secteur cossu de l’arrondissement de Verdun, Ilan Gewurz, premier vice-président de la Corporation Proment et fils du fondateur de l’entreprise, constate lui aussi une mutation dans les attentes des consommateurs. Proment bâtit des habitations depuis 40 ans dans ce secteur. « Auparavant, nos clients recherchaient la tranquillité, dit-il. Ils voulaient vivre dans un quartier paisible, en nature. » Pendant des décennies, Proment a donc construit sur la Pointe-Sud des tours de condos et des maisons en rangée excentrées des zones commerciales.

Depuis 2010, le promoteur développe à la vitesse grand V le quartier de la Pointe-Nord, avec un concept totalement différent : plutôt que de concevoir une énième cité-dortoir, Proment bâtit — sur un ancien terrain de golf — un quartier autour d’une rue qui accueille des commerces de proximité. « Par rapport à la Pointe-Sud, on y propose un tout autre style de vie, axé sur l’activité », soutient Ilan Gewurz.

La mobilité, c’est ce qui a attiré Jane Renaud à la Pointe-Nord, où ont poussé en moins de 10 ans quatre tours comptant 1 500 appartements, le tout entrecoupé de quelques pâtés de maisons en rangée. « D’ici, nous avons accès à tout à pied, en vélo ou en transport en commun », dit cette semi-retraitée de 65 ans. « Nous ne sommes plus jamais pris dans les embouteillages, et notre voiture électrique ne sert presque à rien. »

Aux yeux des experts consultés dans le cadre de ce reportage, la densification a tellement d’avantages qu’il serait fou de s’en passer : baisse des coûts des infrastructures municipales, hausse des revenus fonciers et possibilité de bonifier l’offre de transport en commun grâce au nombre d’usagers potentiels. « C’est la meilleure façon de diminuer notre bilan carbone », soutient Catherine Boisclair, coordonnatrice de projet à Vivre en ville, un organisme québécois qui promeut la densification sous toutes ses formes. Le groupe a publié en novembre dernier le manifeste S’allier pour densifier, qui vise à accélérer ce mouvement en encourageant le dialogue, dans un contexte d’urgence climatique.

Les effets positifs de la densification, c’est aussi une question d’égalité sociale, soutient John Husk, conseiller municipal et responsable du premier plan de mobilité durable de Drummondville. La dépendance à l’automobile constitue un fardeau financier pour les ménages. « En luttant contre l’étalement urbain, en favorisant le transport actif et en développant le transport collectif, on donne des solutions de rechange à l’utilisation et à la possession d’une voiture, explique John Husk. C’est une façon de remettre de l’argent dans la poche des contribuables. »

La densification ne fait pas toujours l’unanimité, bien au contraire. Dans le quartier de Sainte-Foy, à Québec, où des maisons individuelles sont rasées et remplacées par des immeubles de condos, le mouvement Comité pour une densification respectueuse travaille à sensibiliser l’équipe municipale à l’importance de préserver la trame urbaine. À Laval, le mouvement de protestation Pas de tours dans ma cour a notamment obtenu que la construction de deux immeubles riverains d’une trentaine d’étages, prévue lors du mandat du maire Gilles Vaillancourt, ne voit pas le jour.

Qui a le goût de voir dans sa cour arrière une tour de 30 étages ou un quartier ultradense qui risque d’accroître la congestion dans le voisinage ?

« Si on fait bien les choses, en prenant en considération les préoccupations de la population, comme les heures d’ensoleillement et les corridors de vent, on peut mener à bien la densification des villes », assure Sylvain Gariépy, de l’Ordre des urbanistes du Québec.

C’est ce que font la Ville de Québec et le promoteur Trudel Alliance dans la redéfinition du pôle Wilfrid-Hamel–Laurentienne et du centre commercial Fleur de Lys. « Les citoyens sont invités à donner leur point de vue. On vise une démarche de cocréation », affirme Marie-Josée Savard, vice-présidente du comité exécutif de la Ville de Québec.

Selon Vincent Shirley, du cabinet de services-conseils Altus, la meilleure façon de faire accepter la densification est de créer de véritables milieux de vie non seulement pour les résidants, mais aussi pour les habitants des quartiers voisins. « Sinon, les projets denses sont voués à l’échec », dit-il. Le mantra des urbanistes, architectes et promoteurs : créer des villes à échelle humaine, suivant les principes de l’architecte danois Jan Gehl. Son livre Pour des villes à échelle humaine, paru en français en 2013, est devenu un classique. Il proscrit la tendance à aménager les villes au profit des voitures plutôt que des humains.

Au nom de ses principes, des places publiques prennent forme, grâce à des partenariats entre villes et promoteurs, et sont accessibles tant aux résidants qu’aux voisins. « On ne veut plus de quartier en vase clos », dit Pierre Corriveau, président de l’Ordre des architectes du Québec.

« Si on bâtit des quartiers sécuritaires, avec des parcs urbains de qualité et de larges trottoirs, on va être capable d’attirer des familles »

Sylvain Gariépy, président de l’Ordre des urbanistes du Québec

Ainsi, au complexe 21e arrondissement, qu’a construit le Groupe Prével dans le Vieux-Montréal, une placette aménagée autour d’un point d’eau et bordée de terrasses anime les lieux. Au Solar Uniquartier, une vaste esplanade, la place de la Gare, accueillera des événements en tout genre. « C’est un type d’aménagement aussi lucratif pour les promoteurs que profitable pour les villes, dit Vincent Shirley, du Groupe Altus. Ce sont des partenariats gagnant-gagnant. »

Afin d’agrandir davantage les espaces publics, les promoteurs réclament la liberté de construire plus en hauteur. « Si la Ville permet de faire deux étages de plus, je peux construire une tour plus profilée, qui libère de l’espace au sol, tout en conservant le même nombre de logements », explique Mathieu Duguay, de COGIR Immobilier.

Cependant, si les gratte-ciel sont les bienvenus dans certaines villes, ils ne sont pas acceptés partout. Ce serait le cas dans certains secteurs de Montréal, disent les promoteurs à mots couverts.

Éric Alan Caldwell, responsable de l’urbanisme et de la mobilité au comité exécutif de la Ville de Montréal, assure que son administration cherche à harmoniser le mieux possible les quartiers plus denses avec leur secteur d’adoption. « Nous sommes pour la densification, dit cet élu de Projet Montréal. Nous croyons que c’est une bonne façon de revitaliser nos artères commerciales, qui souffrent de la concurrence du commerce électronique. »

Les constructions en hauteur deviennent maintenant la norme en région métropolitaine. Ce qu’on ne connaît pas encore, c’est la taille des futures tours qui pousseront près des stations ferroviaires ou sur les sites en requalification. « C’est la demande qui dictera la hauteur des immeubles : plus elle sera forte, plus les tours prendront de l’ampleur », dit Vincent Shirley.

La vie à la verticale attire de plus en plus, mais il reste la question des familles, laissées pour compte dans les complexes denses. Vivre dans une tour séduit peu les parents de jeunes enfants. Et le coût des grands logements dans les immeubles neufs est prohibitif. Plus de 550 000 dollars pour un trois-chambres dans Cité Angus, à Rosemont. Tous les promoteurs rencontrés pour ce reportage assurent qu’ils aimeraient accueillir plus de familles dans leurs réalisations, mais que c’est une question de rentabilité. « Deux appartements de 600 pi2 [56 m2] se vendent beaucoup plus cher qu’un seul appartement de 1 200 pi2 [112 m2] », admet Mathieu Duguay.

À peu près tous les promoteurs affirment être en quête de solutions concernant les familles. « On doit réinventer les produits résidentiels », dit Catherine Boisclair, de Vivre en ville. Des maisons en rangée au pied des tours pourraient constituer une partie de la solution.

Groupe Sélection, lui, mise sur de grands appartements locatifs avec services dans les quartiers intégrés. Il reste à voir si ça va fonctionner. « Si on bâtit des quartiers sécuritaires, avec des parcs urbains de qualité et de larges trottoirs, on va être capable d’attirer des familles », assure Sylvain Gariépy, de l’Ordre des urbanistes.

Que réserve l’avenir ? « La science-fiction regorge d’idées concernant les villes du futur », dit Sylvain Gariépy. Espérons que le modèle ne sera pas celui du film Metropolis, chef-d’œuvre de science-fiction de Fritz Lang, où les riches vivent en hauteur et les ouvriers sont exploités dans les profondeurs de la Terre.

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